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1、購物中心的運營管理核心模式(一)招商在先一個購物中心成功與否，與前期的招商定位、結構設計、租戶選擇有著極其重要的關系。1、招商定位：招商定位包括購物中心的主題定位、面積配比、租金產(chǎn)出配比、業(yè)態(tài)功能配比等。購物中心按照面積及周邊消費人數(shù)分為三個等級--(1)區(qū)域性(regional)或大型購物中心，客源范圍的消費人數(shù)超過10萬人次；(2)地區(qū)性(district)或社區(qū)性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)至少4萬人次以上；(3)地方性(local)或鄰里性的購物中心，客源范圍的消費人數(shù)大約在1萬人左右。不同等級的購物中心決定了不同的主題定位和操作思路。濱河新天地按照周邊

2、人口分布及體量，應該屬于區(qū)域型大型購物中心，此類購物中心的面積配比一般情況下把35%的用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商業(yè)店鋪。主力店是指面積在五千平米以上的，比如百貨店、大型超市、電影院這類的業(yè)態(tài)；次主力店是1300—3000平米左右的，比如家電城、運動廣場、兒童游戲城、手機城等等;商業(yè)店鋪就是在500平米以下的。對于租金產(chǎn)出配比來說，35%的主力店只能占租金產(chǎn)出15%，25%的次主力店占30%，40%的商業(yè)店鋪要占55%的租金產(chǎn)出。也就是說配比租金的時候，次主力店要打平。otherstaffoftheCentre.Duringthewar,Zhuwa

3、stransferredbacktoJiangxi,andDirectorofthenewOfficeinJingdezhen,JiangxiCommitteeSecretary.Startingin1939servedasrecorderoftheWestNorthOrganization,SecretaryoftheSpecialCommitteeAfterthevictoryofthelongMarch,hehasbeentheNorthwestOfficeoftheFederationofStateenterprisesMinister,Shenmufug

4、uSARmissions,DirectorofNingxiaCountypartyCommitteeSecretaryandrecorderoftheCountypartyCommitteeSecretary,Ministersand業(yè)態(tài)功能配比來講：在商業(yè)領域內，如果說超市經(jīng)營的是商品，百貨經(jīng)營的是品牌，那么購物中心經(jīng)營的就是業(yè)態(tài)。作為一種集合了多種功能的商業(yè)綜合體，購物中心對各種業(yè)態(tài)的組合、搭配，無疑是決定其能否成功經(jīng)營的關鍵。那么怎樣的“業(yè)態(tài)組合”才是最合理的呢?一般情況下零售、餐飲、娛樂三大業(yè)態(tài)大致可以按照5：3：2的比例安排，這是業(yè)內推崇的購物中心黃金設

5、置配比。但是這些都要根據(jù)當?shù)叵M習慣和市場情況進行調整，比如濱河新天地來說，周邊的華聯(lián)、還有剛剛開業(yè)的眾美服飾廣場，本項目內沃爾瑪以及剛入駐的北國商城，零售比例已趨飽和，但周邊的餐飲文化休閑娛樂還是比較少所以我們還需要走一條差異化路線，與其他的零售業(yè)態(tài)形成互補。隨著現(xiàn)代生活節(jié)奏的加快，鄰里疏于來往。那么，到購物中心去，不僅可以休閑、健身，還可以交友，這種大型綜合性的購物中心可以讓人一呆一天，起碼可以玩幾個小時。為什么現(xiàn)在的購物中心要更多發(fā)展文化娛樂方面的內容，說穿了，就是為了增加人們的滯留期間來拉動零售。就租金承受力來說，購物中心租金承受從高到低為花車及臨時租賃、

6、服飾專賣店、珠寶眼鏡專賣店，專業(yè)賣場、餐飲、主力店、娛樂。但我們從前期操作的購物中心也有體會，哪一個購物中心的娛樂、休閑文化健身做得好，哪個購物中心就火。另外商業(yè)很難有規(guī)范化的業(yè)態(tài)，即便在陽泉再建一個新天地，其業(yè)態(tài)組合與今日的新天地也肯定是完全不同的，因為只有差異化錯位經(jīng)營才能共生共榮。2、鋪位劃分：實際上鋪位劃分在購物中心的前期及運營當中都有著很隱性但是很科學的方面，一般要做到一個人流動線上所有的店鋪都有一個良好的外展示面，但是對外展示面的總長度是固定的，要在一定的展示面上放置盡量多的店鋪是一種科學，例如萬象城的鋪位劃分，濱河新天地在招商的時候在這方面存在不足，

7、如中國移動與好倫哥的鋪位劃分，凱沃的位置劃分，即沒有讓黃金鋪位起到對較差鋪位的拉動，同時造成更多的死鋪。3、動線設計(改造)：商業(yè)有兩句名言，一句是“隔街死”，一條街一邊火的要命，另一邊死街;還有句話是“一步差三成”，哪怕門挨著門開店，但客流過不去，差一步生意就差了三成。這些都形容了商業(yè)動線的重要性。針對于已經(jīng)建好的購物中心，對于一些人流動線不暢通的，就需要進行改造。如樓層水平動線設計的目的是要使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕松看見商店內的展示細部，在大型購物中心內，建議使用專賣商店或多品種商店使專場更緊湊，如果是有中庭的，要使店鋪及招牌盡量都

8、面向中庭展