《購物中心運營管理.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、一、營運管理1、巡場：2、商戶溝通：3、組織顧客溝通4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析：5、企劃促銷活動組織和落實6、收租收費二、營運期調(diào)整（運營部和招商部）前提：開業(yè)后一定要快速、穩(wěn)定地建立起租戶對商業(yè)管理團(tuán)隊的信任感；同時建立起顧客與購物中心的穩(wěn)定、忠誠的關(guān)系；因此整個運營團(tuán)隊的管理能力及服務(wù)能力體系壓倒一切的基礎(chǔ)，招商只是眾多工作中的一環(huán)；（一）類型：1、臨時調(diào)整：針對有問題的租戶預(yù)見性地調(diào)整；（關(guān)注坪效，數(shù)據(jù)分析是依據(jù)）2、季節(jié)性調(diào)整：（百貨公司一年有春秋兩季，購物中心可借鑒，但一定要事先規(guī)劃，提前預(yù)案，從招商到運營共同配合；3、合同期調(diào)整：依據(jù)

2、合同期內(nèi)品牌的表現(xiàn)，有策略地將調(diào)整位置或結(jié)束合同；（二）原則：1、定位為先原則——重新梳理定位品牌調(diào)整圍繞定位進(jìn)行（謀定而后動；同時要關(guān)注品牌間有匹配性、邏輯關(guān)系）2、科學(xué)決策原則－－定期的經(jīng)營數(shù)據(jù)分析，市場調(diào)研，以及消費者滿意度調(diào)查為品牌調(diào)整提供科學(xué)依據(jù)；（未來誰來支撐贏利？消費者的購買行為。一定要從調(diào)研的信息表象找到現(xiàn)象背后的真實原因）3、整體規(guī)劃原則－－經(jīng)營期的品牌調(diào)整需符合定位的品牌儲備以及整體規(guī)則；4、租金增長和品牌檔次雙重提升原則；5、經(jīng)營期宣傳推廣策略與品牌調(diào)整相匹配的原則；（三）建立品牌調(diào)整機(jī)制：1、業(yè)績監(jiān)測與分析2、考核

3、與淘汰：提前在合同中設(shè)置考核的元素（如：在同品類和同層中坪效排名倒數(shù)的視為違約即被調(diào)整）3、集中調(diào)整和臨時性調(diào)整相結(jié)合；4、應(yīng)急掉鋪調(diào)整預(yù)案——現(xiàn)場盡量少圍擋，請日常關(guān)系好的租戶臨時增加營業(yè)區(qū)域以應(yīng)對“一夜之間跑路的店鋪）；一旦圍擋可能導(dǎo)致連鎖反應(yīng)；（四）建立品牌儲備庫：1、品牌庫分類：1）主力店品牌庫按照業(yè)態(tài)劃分為百貨、影城、KTV、電玩、電器、超市、書店、大型食品零售店、兒童零售、教育、健身、冰場及其他業(yè)態(tài)2）零售、餐飲、休閑娛樂、生活功能102、品牌排序和定級：品牌庫各業(yè)態(tài)按照品牌得分劃分為A、B、C三個級別，各業(yè)態(tài)品類選擇應(yīng)圍繞購

4、物中心整體定位（某些品牌的級次在團(tuán)隊中可能會有爭議，一定要在決策前達(dá)成一致，品牌庫的建立必須審核后才納入品牌庫）（五）清晰認(rèn)知在購物中心正在經(jīng)營的品牌類型：1、叫好又叫座型2、叫好不叫座型3、叫座不叫好型4、既不叫好又不叫座型培育期：40%1；20%2；20%3；20%4；成長期：50%1；20%2；20%3；10%4；成熟期：70%1；20%2；10%3；運營團(tuán)隊一定要密切關(guān)注2、3類型，對他們加以培育，很容易轉(zhuǎn)化成為1；對4一定要做好充分的替代準(zhǔn)備。（六）品牌淘汰和考核機(jī)制：1、將品牌歸類并考核2、定期制定淘汰機(jī)制性質(zhì)主導(dǎo)方原因類型獲

5、知渠道方式應(yīng)對策略主動調(diào)整購物中心提檔升級間接經(jīng)營分析勸退招商消費者消費需求間接滿意度調(diào)查勸退招商被動調(diào)整商家業(yè)績不佳直接經(jīng)營分析更換品牌招商調(diào)整（七）掉鋪預(yù)案商鋪預(yù)警的周、月度報表的建立與完善商鋪信息經(jīng)營信息品牌鋪號面積業(yè)態(tài)決策租金標(biāo)準(zhǔn)實際租金標(biāo)準(zhǔn)月度租金總額月均銷售額月均坪效租售比欠租情況是否申請撤鋪預(yù)計或?qū)嶋H空鋪時間擬招商時間計劃完成時間目前進(jìn)度責(zé)任人10商鋪基本情況調(diào)整時租金情況調(diào)整后首年租金增長情況時間責(zé)任人序號鋪位號面積現(xiàn)經(jīng)營品牌或空鋪擬調(diào)整品牌1擬調(diào)整品牌2集團(tuán)決策租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整時實際租金標(biāo)準(zhǔn)首年租金標(biāo)準(zhǔn)擬給予裝修免租原品牌終

6、止時間新品牌擬進(jìn)場時間新品牌開業(yè)時間部門責(zé)任人（差的位置一定要放好品牌；同時注意餐飲是快速熱場的品類，但餐飲的消費者也是品牌忠誠度最低的，所以餐飲也是容易出問題的。四、營運管理（運營部、招商部、營銷客服部）概念：指零售商透過一些硬指標(biāo)及軟指標(biāo)對其門店的各項作業(yè)，起到培訓(xùn)、督導(dǎo)、考核、獎懲的一系列經(jīng)營管理活動購物中心運營管理的內(nèi)容1、巡場和巡檢；2、商戶溝通3、檔案管理4、顧客溝通5、數(shù)據(jù)統(tǒng)計與分析6、企劃促銷活動組織和落實7、收租收費第一部分：運營期經(jīng)營分析1、經(jīng)營分析：如何做好？如何對分析結(jié)果加以運用？（從粗放式管理到精細(xì)化管理的基礎(chǔ)是

7、數(shù)據(jù)分析、購物中心與百貨公司的數(shù)據(jù)深度及取向不同數(shù)據(jù)整理→數(shù)據(jù)分析→數(shù)據(jù)運用數(shù)據(jù)化管理是運用分析工具對客觀、真實的數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)分析，并將分析結(jié)果運用到管理工作的各個環(huán)節(jié)的一種方法；經(jīng)營數(shù)據(jù)年月租金收入年月銷售額年月客流量年月車流量各項經(jīng)營數(shù)據(jù)的預(yù)警值各項經(jīng)營數(shù)據(jù)的期望值各樓層、業(yè)態(tài)的平均租金各樓層、業(yè)態(tài)的平均租售比數(shù)據(jù)化管理既是一個過程，更是一個管理工具基礎(chǔ)數(shù)據(jù)總建筑面積自持物業(yè)收租面積品牌數(shù)量鋪位數(shù)量業(yè)態(tài)占比主力、次主力品牌10指標(biāo)名稱作用常用數(shù)據(jù)經(jīng)驗性評價銷售坪效評價零售、餐飲類品牌在一段時期內(nèi)的經(jīng)營業(yè)績；預(yù)測商戶的經(jīng)營能力；月銷售坪

8、效年銷售坪效零售主力店月銷售坪效≥600元每平非主力店銷售坪效≥1000元每平租售比%評價商戶的承租能力，預(yù)測欠租風(fēng)險；評價商戶的盈利能力，預(yù)測租賃調(diào)整緊迫性及租金可調(diào)整幅度；月租售比年租售比