資源描述:
《購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)》由會(huì)員上傳分享,免費(fèi)在線閱讀,更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。
1、SHOPPINGMALL的運(yùn)營(yíng)管理要點(diǎn)由于商業(yè)地產(chǎn)是以零售物業(yè)的租金收入為目的的長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資。SHOPPINGMAL作L為一個(gè)整體規(guī)劃、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的大型城市綜合商業(yè)設(shè)施,就必須做到統(tǒng)一招商、統(tǒng)一物業(yè)管理和統(tǒng)一商業(yè)管理,追求整合性的需求以達(dá)到最高的經(jīng)營(yíng)效益。在國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中,基本是訂單式生產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商、投資商只有為商業(yè)需求配套生產(chǎn)產(chǎn)品,才能找到投資回報(bào)的出路,而摩爾運(yùn)營(yíng)管理商從一開(kāi)始就直接切入了項(xiàng)目產(chǎn)品的定位,并全程負(fù)責(zé)項(xiàng)目的策劃和運(yùn)營(yíng)管理。而我國(guó)目前上馬的許多項(xiàng)目恰好把程序做反了。值得引起大家注意。SHOPPINGMA
2、L的L運(yùn)營(yíng)管理不是做簡(jiǎn)單的商鋪物業(yè)管理的“二房東”。如何“以商定產(chǎn)”、“以商養(yǎng)產(chǎn)”,做足商業(yè)的文章,實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持續(xù)的租金率提升,才是SHOPPINGMALL項(xiàng)目追求的目的。因此,SHOPPINGMALL的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理,是投資者的利益得到最大體現(xiàn)的保障。物業(yè)項(xiàng)目一旦交付,投入運(yùn)作,巨大的經(jīng)營(yíng)管理壓力和資金壓力,將凸現(xiàn)出來(lái)。因此,如何做好項(xiàng)目的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理,是當(dāng)前摩爾項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商最頭痛的事情。目前,投資商和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注意到不能簡(jiǎn)單以物業(yè)滿租或經(jīng)營(yíng)主體落位為項(xiàng)目產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的終點(diǎn),項(xiàng)目產(chǎn)品投產(chǎn)后,只是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的新的起點(diǎn),如何結(jié)合項(xiàng)目
3、長(zhǎng)期投資回報(bào)目標(biāo)和商業(yè)運(yùn)作機(jī)制實(shí)施項(xiàng)目生命周期管理,持續(xù)改進(jìn)業(yè)態(tài)組合、功能組合和入住商戶的自身業(yè)績(jī)提升,達(dá)成項(xiàng)目定位目標(biāo),才是SHOPPINGMAL項(xiàng)L目投產(chǎn)的目的。長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的商業(yè)業(yè)態(tài),統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和管理平臺(tái)上,把各種資源的配置優(yōu)化融會(huì)貫通到長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)提升方案中,這樣商業(yè)項(xiàng)目不僅能順利開(kāi)業(yè),并且在專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理商的統(tǒng)一管理下迅速提升起來(lái),成為成熟的商業(yè)中心,實(shí)現(xiàn)物業(yè)資產(chǎn)的保值增值和產(chǎn)權(quán)商鋪的長(zhǎng)期租金回報(bào),才能保障開(kāi)發(fā)商、投資者和經(jīng)營(yíng)者的“三贏”。一、正確理解SHOPPINGMALLSHOP
4、PINGMAL,L音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品茂”,意為大型購(gòu)物中心,指規(guī)模大,集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等于一體,包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的一體化管理的大型商業(yè)綜合設(shè)施。其建筑規(guī)模巨大,其多業(yè)態(tài)組合配比后的共享空間可以達(dá)到1:1,甚至1:2,是一種更高級(jí)的市場(chǎng)形態(tài),是滿足消費(fèi)者更高物質(zhì)追求和精神追求的市場(chǎng)模式。這是一個(gè)很重要的問(wèn)題,只有認(rèn)識(shí)到消費(fèi)者本位,我們才能把購(gòu)物中心的定位、功能、管理、營(yíng)銷(xiāo)等等方面的核心內(nèi)容執(zhí)行得更加科學(xué)。國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的定義為:由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施;擁有大型的核心店、
5、多樣化商品街和寬廣的停車(chē)場(chǎng),能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求與日?;顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。1美國(guó)購(gòu)物中心協(xié)會(huì)對(duì)SHOPPINGMALL定義為:由開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、建設(shè)、統(tǒng)一管理的商業(yè)設(shè)施;擁有大型的主力店多元化商品街和寬廣的停車(chē)場(chǎng);能滿足消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)需求與日?;顒?dòng)的商業(yè)場(chǎng)所。日本購(gòu)物中心協(xié)會(huì)定義為:由一個(gè)單位有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的商業(yè)和各種服務(wù)設(shè)施的集合體,配備有停車(chē)場(chǎng),按其選址、規(guī)模、結(jié)構(gòu),具有廣泛選擇性、方便性和娛樂(lè)性等特征,并提供適應(yīng)消費(fèi)者需要的社交空間,發(fā)揮一定的城市功能。按照國(guó)家零售業(yè)態(tài)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)為:是指多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中
6、在由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、管理、運(yùn)營(yíng)的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi),向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體。從這些高度歸納的定義來(lái)看,有幾點(diǎn)值得我們注意:SHOPPINGMAL的L項(xiàng)目定位:首先是集休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化、旅游等多功能服務(wù)于一體的一站式大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。按國(guó)際慣例,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目屬于長(zhǎng)期投資,為統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)和管理,國(guó)外企業(yè)一般對(duì)商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率,只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營(yíng)模式。另一方面由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性,不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同,所以一般采取先招商,再根據(jù)商家對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進(jìn)行
7、建設(shè),即“訂單式開(kāi)發(fā)”。這就要求開(kāi)發(fā)商在建設(shè)初期,不僅要注重商圈物業(yè)供需和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的要件管理,更要注意商圈屬性和滿足長(zhǎng)期消費(fèi)需求的資源利用規(guī)劃,盡可能減少開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。SHOPPINGMALL的市場(chǎng)定位:滿足地域性、全齡層、多客群、各檔次消費(fèi)者的購(gòu)物、休閑及娛樂(lè)等需求,強(qiáng)調(diào)一站式、多樣化、超值性消費(fèi)服務(wù)。SHOPPINGMALL的業(yè)態(tài)定位:零售、餐飲、娛樂(lè)、文化與旅游等多業(yè)態(tài)并舉;主力店(經(jīng)營(yíng)主體)、次主力店(專(zhuān)營(yíng)特色店)、輔助店(文化娛樂(lè)會(huì)館等功能店)的差異組合,互補(bǔ)共存。SHOPPINGMALL的布局定位:與市場(chǎng)及
8、業(yè)態(tài)定位相結(jié)合,進(jìn)行不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)的區(qū)域性、層次性、互補(bǔ)性、誘導(dǎo)性的商鋪與設(shè)施環(huán)境的整體規(guī)劃、動(dòng)線通透、空間營(yíng)造和諧、布局合理。SHOPPINGMALL的經(jīng)營(yíng)定位:以商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)為主,實(shí)現(xiàn)租金持續(xù)增長(zhǎng)為目標(biāo),進(jìn)行購(gòu)物中心的統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理。SHOPPINGMAL的L管理定位:通常要由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理商和商