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1、購物中心特性及運營要點分析上一篇下一篇購物中心特性及運營要點分析創(chuàng)建時間：2010年8月13日(星期五)下午5:28

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7、打印購物中心特性及運營要點分析[2007-4-1310:34:00

8、By:東北商業(yè)網(wǎng)·于群]一、購物中心的特性由于購物中心本身是一個匯聚零售商及消費者的地方，其性質(zhì)及所發(fā)揮的作用與其它物業(yè)類別有截然不同的特征：1、購物中心的租金收入與商戶營業(yè)額息息相關(guān)購物中心的收入來源主要來自商戶的租金，而商戶能夠付出多少租金，就取決于其營業(yè)額。商戶生意好，自然能承擔(dān)

9、更高的租金，反之，商戶生意不理想，便會希望透過減租、或遷往其它較低租金的鋪位，以減低營運成本。對于一般以營業(yè)額來訂定租金的購物中心來說，這特性就更為明顯。商戶除繳交基本租金外，還需支付每月營業(yè)額的某個百分比作為租金。換句話說，商戶的營業(yè)額越高，業(yè)主的租金收益亦會越高。由此可見，商戶與業(yè)主之間，或多或少都存在著一種唇齒相依的關(guān)系，要令到購物中心變得生生有色，購物中心管理團隊便需與雙方作多方面的協(xié)調(diào)和溝通。2、購物中心具有非一般的生命力購物中心與一般地產(chǎn)項目的最大分別，在于其「動態(tài)」及「生命力」。一般住宅項目只要地點優(yōu)越、景觀理想、質(zhì)素高、交通方便，

10、再加上優(yōu)質(zhì)的管理及大量的宣傳攻勢，發(fā)展商便可以靜待收成。至于購物中心，由于物業(yè)本身集合了不同的零售行業(yè)和品牌，并且不斷受到潮流新趨勢及顧客口味轉(zhuǎn)變等因素的影響，因此物業(yè)必需與時并進，透過改造、翻新、改變租戶業(yè)態(tài)或轉(zhuǎn)換個別品牌等不同方法去維持購物中心的競爭力。3、購物中心營運從不間斷一般的住宅物業(yè)只需在物業(yè)落成后，把單位推出市場，然后專注為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，發(fā)展商便可以「功成身退」。然而，購物中心的業(yè)主，以至商戶及管理團隊，均需共同努力，時刻緊貼市場脈搏，方能使購物中心突圍而出。作為業(yè)主，需定期監(jiān)察購物中心的營運表現(xiàn)，與購物中心管理團隊商討改善

11、的對策；作為商戶，應(yīng)努力為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)，吸引他們消費；而管理團隊，作為消費者、商戶及業(yè)主之間的橋梁，需密切留意市場變化，不繼推陳出新，舉辦各種型式的推廣活動，以擴闊客源，協(xié)助商戶提高營業(yè)額，從而為業(yè)主帶來更高的租金收入。二、購物中心運營要點購物中心要營運得當(dāng)，有賴專業(yè)的購物中心推廣管理團隊充分發(fā)揮其主導(dǎo)及橋梁角色，其重點如下:1、營造舒適的購物環(huán)境這是指最基本的硬件維護及管理。購物中心管理團隊必需為顧客締造一個安全、衛(wèi)生、照明度適中兼空氣流通的購物環(huán)境，方能讓顧客盡享購物之樂。2、加強業(yè)主及商戶之間的溝通作為業(yè)主和商戶之間的主要橋梁，

12、購物中心管理團隊?wèi)?yīng)定期向商戶搜集對購物中心的意見，深入了解他們的需求。這些意見可能屬于硬件方面，如照明不足、購物中心溫度過高/過低等；又或是整體購物中心人流不足，希望可藉推廣來吸引消費者前來等。管理團隊在整合各商戶的反饋并加以分析后，便可向業(yè)主提出改善方案，并貫徹執(zhí)行，務(wù)求為商戶提供一個有利的營商環(huán)境。3、定期檢討商戶組合物業(yè)檔次定位購物中心管理團隊?wèi)?yīng)密切留意市場變化，掌握商戶的營銷狀況，增加受消費者歡迎的店鋪，以提升購物中心的市場價值。要衡量商戶業(yè)績的好壞及受歡迎程度，管理團隊先需為各行業(yè)類別制定一個參考基準(zhǔn)。該基準(zhǔn)可以商戶前一年的營業(yè)額或其它

13、類似檔次的購物中心中取得參考。根據(jù)該基準(zhǔn)作分析比較，各商戶的營業(yè)狀況便能一目了然。對于業(yè)績有所改善或較同業(yè)理想的商戶，管理團隊可進一步探討其成功之道，作為借鏡。對于營業(yè)額未如理想的商戶，則有需要探討個中原因，并提出改善建議。在商戶續(xù)租或商鋪招租的時候，這些業(yè)績評核資料也極為重要。對于一些營業(yè)額長期低于標(biāo)準(zhǔn)的商戶，購物中心管理團隊有必要研究是否讓該商戶續(xù)租。被潮流或消費者品味改變等市場因素而拖垮的商戶，管理團隊有責(zé)任為業(yè)主物色較有號召力的行業(yè)或品牌取而代之，為購物中心注入新動力，為整個購物環(huán)境增添朝氣。另一方面，管理團隊亦需要定期比較購物中心整體的

14、營業(yè)額，并因應(yīng)消費潮流的改變而考慮是否需要重新厘定比對基準(zhǔn)。必要時，更可向業(yè)主提出提升購物中心檔次及定位的建議，務(wù)求提高其競爭力。以香港皇室堡購物中心為例，因應(yīng)消費市場日趨年輕化，原來位于該購物中心地面的西武百貨及地庫之百佳超級市場將不獲續(xù)租，購物中心將被翻新成為年青人購物點，把鋪面拆細(xì)出租予大型年青人連鎖店商戶。另外，九龍尖沙嘴廣東道的大業(yè)主九龍倉集團亦隨著訪港旅客人數(shù)上升，零售市道蓬勃發(fā)展，而把該處重新定位為高檔購物地段，并展開擴闊行人路、加建樹木等工程，積極引入名牌商戶，包括連卡佛及HERMES等。像廣東道這樣的大變身，需要長時間的策劃，而

15、在招覽租戶時，商戶的品牌檔次能否配合整個地段的高檔形象，比其予租能力更為重要。4、推廣活動刺激人流購物中心可按照其顧客性質(zhì)及需求而舉辦不