《中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制試行》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理制度（試行）1.目的1.1構建中海地產(chǎn)項目發(fā)展成本管理體系，實施全過程成本動態(tài)管理，加強成本控制工作，積累經(jīng)驗、持續(xù)改進，不斷提高公司的競爭能力。2.定義及適用范圍2.1本制度定義的項目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開發(fā)項目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，包括：土地費用、前期費用、建安費用、其他直接費、銷售費用、管理費用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準，不涉及對外提供信息，與會計核算口徑不完全相同。2.2適用于公司全額投資或控股項目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項目，總部結合實際情況確定其具體管理辦法。3.成本管理

2、總體思路3.1以統(tǒng)一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態(tài)監(jiān)控為重點，以建立成本經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，1不斷完善，持續(xù)改進。4.成本管理的做法及要求4.1組織架構4.1.1在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關部門負責人和各地區(qū)公司財務負責人組成，負責統(tǒng)領地產(chǎn)業(yè)務線的項目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會負責。4.1.2總部發(fā)展管理部為項目成本管理的日常工作機構,具體負責工作小組成員之間及工作小組與

3、地區(qū)公司之間的聯(lián)絡等工作。4.1.3總部各部門的職責分工：投資管理部負責土地相關費用的管理，包括地價、拆遷費、契稅、交易手續(xù)費等費用的目標控制值的審核和過程監(jiān)控，負責審核監(jiān)控項目投資回報水平不低于可行性研究階段確立的標準。規(guī)劃設計中心負責勘察設計相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。同時，對影響建安成本的主要設計指標（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟性提出專業(yè)意見。營銷策劃中心負責營銷相關費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。財務資金部負責利息費用的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。發(fā)展管理部負責總

4、成本、建安費用與主要經(jīng)濟技術指標、大配套2工程等的管理，進行目標控制值的審核和過程監(jiān)控。4.1.4各地區(qū)公司由財務負責人統(tǒng)領本公司的成本管理工作，并向總部項目成本管理工作小組負責。4.1.5各地區(qū)公司應根據(jù)本公司架構和部門分工，建立有效的部門成本歸口管理責任制，把目標成本分解落實到相應部門。4.2執(zhí)行統(tǒng)一成本科目4.2.1總部發(fā)展管理部負責制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目》，對科目名稱、核算內(nèi)容、使用要求等做出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實際需要進行不定期的調(diào)整與完善。4.2.2各地區(qū)公司在成本管理的全過程中應嚴格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目

5、，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改。現(xiàn)行成本科目參見《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目成本科目（2005年11月修訂版）》（附件01）。4.3實施全過程目標成本管理4.3.1在項目的可行性研究、市場定位、規(guī)劃設計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。4.3.2對處在不同階段的項目，地區(qū)公司應編制并上報成本、盈利測算資料，經(jīng)總部項目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會審批后，確定為下一階段成本控制的目標值。4.3.3目標成本的確定原則4.3.3.1不同階段目標成本的確定原則：應以達到規(guī)定的基準盈利率為前提，以稅前

6、成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅3前成本總額不得突破前一階段的總額。如果出現(xiàn)總建筑面積5％以上或分類物業(yè)建筑面積10％以上的較大變化，則設計費用、建安費用等以建筑面積為計算依據(jù)的成本項目，應按原來確定的分類物業(yè)單位成本，相應調(diào)整成本總額；如果原來沒有同類物業(yè)，或有同類物業(yè)但物業(yè)檔次發(fā)生較大改變的，應重新確定單位成本，相應調(diào)整成本總額。4.3.3.2對于需要分期實施的大型項目，分期成本的確定原則為：土地費用按照各期的可售面積比例進行分攤；建安費用以各分期內(nèi)實際建造物業(yè)作為成本指標核定范圍，對于公共配套設施的建安費用不考慮進

7、行跨期分攤，但在進行盈利計算時可以按照各期可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進行分攤；除土地費用和建安費用外的其他成本項目，屬各期共同發(fā)生的費用，由地區(qū)公司以合理和便于操作的原則自行確定分攤基數(shù)（如可售面積、建筑面積、土地面積、投資額或開發(fā)周期等）。4.3.3.3利息費用的確定原則：不論資金來源的渠道，以項目凈現(xiàn)金流量（扣除利息費用本身）為計算依據(jù)，采用統(tǒng)一的利率（利率由總部財務資金部確定），分季度計算至項目累計凈現(xiàn)金流量為零止的單利。4.3.3.4管理費用的確定原則：對于同時開發(fā)兩個及兩個以上項目（含分期項目）的地區(qū)公司，管理費用

8、應在各項目之間合理分配，分配的依據(jù)同4.3.3.2，具體由各公司自行確定，但要確保分攤到各項目的管理費用合計等于公司全部的管理費用。44.4管理辦法與流程4.4.1可研階段:在完成土地吸納后，地區(qū)公司應根據(jù)實際的土地成交價重新進行成本盈利預測，在10個工作日內(nèi)編報《項目成本盈