《房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避摘要本文主要通過(guò)系統(tǒng)地了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程中各階段的稅務(wù)籌劃要點(diǎn)，提出幾點(diǎn)通過(guò)稅收籌劃達(dá)到稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的目的。在本文中主要是以土地增值稅為例，具體提到開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、交易環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、降低增值率的稅收籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避等方面的內(nèi)容。隨后筆者就減少增值稅率也舉出了一個(gè)案例。希望本文通過(guò)對(duì)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的探討，對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)、經(jīng)營(yíng)管理水平，有效防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有所幫助。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避房地產(chǎn)業(yè)作為當(dāng)前新興的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日益重要。住房消費(fèi)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，促使

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，從2002年起，房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)7年被國(guó)家稅務(wù)總局列為當(dāng)年度稅收專項(xiàng)檢查對(duì)象，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，也反映了房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)增大。所以，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避同時(shí)也是大家關(guān)注的重點(diǎn)。一、稅收籌劃與稅收風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避概況避稅是指納稅人利用不同國(guó)家或地區(qū)、不同所有制、不同稅種等的稅收制度差異甚至稅制要素的差異等，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的精心安排，以期達(dá)到納稅義務(wù)最小化的經(jīng)濟(jì)行為。由于其并不違反稅法的相關(guān)規(guī)定，故具有非違法性。二、土地增值稅的稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在土地增值稅方面，建造普通商品房與非普通商品房其繳納的土地增值稅不一樣。因?yàn)?，根?jù)稅法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住房

3、出售，若其計(jì)算的增值額未超過(guò)其規(guī)定可以扣除項(xiàng)目金額之和的20％的，予以免交土地增值稅。(一)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)土地增值稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避合作建房過(guò)程中的稅收籌劃。合作建房是指一方提供土地使用權(quán)另一方提供資金的合作建房行為。一種方式是通過(guò)實(shí)物交易雙方各取所需。一方發(fā)生銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，另一方發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)行為?？傊@種一方換地的行為，雙方均需繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建成分得房屋的各自銷售時(shí)雙方還要再按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交營(yíng)業(yè)稅。另一種方式是合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房，房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋。因此向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股的部分不必繳納營(yíng)稅，合作企業(yè)銷售

4、房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤(rùn)亦不必繳納營(yíng)業(yè)稅。(二)交易環(huán)節(jié)土地增值稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避使用促銷方式進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)常用的促銷方式包括現(xiàn)金折扣，贈(zèng)送裝修、家具、家電，贈(zèng)送一定年限的物業(yè)管理費(fèi)。各種促銷方式都可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅義務(wù)。任何促銷手段都有成本，若操作得當(dāng)，房地產(chǎn)企業(yè)為促銷而發(fā)生的成本能較大程度地轉(zhuǎn)化為購(gòu)房者利益，從而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)銷售的目的。其中，控制好促銷的稅收成本是關(guān)鍵。對(duì)促銷較為有利的稅收政策包括現(xiàn)金折扣作為銷售收入的減項(xiàng)贈(zèng)送裝修等將作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的一部分，可作為所得稅稅前列支項(xiàng)目，其中裝修費(fèi)用在計(jì)征土地增值稅時(shí)，還能加記20%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，相應(yīng)的減

5、少了土地增值稅的繳納。（三）降低增值率的稅收籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率即增值率的大小，按相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款越多。所以降低增值率是少納稅的關(guān)鍵，而減少增值額或增加扣除項(xiàng)目金額以降低增值率。1.減少增值額減少增值額主要有以下兩種方法：其一，降低房屋的銷售價(jià)格。房屋銷售價(jià)格的降低會(huì)使銷售收入減少，從而會(huì)使增值額減少，也會(huì)使地增值稅減少。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在降低房屋的銷售價(jià)格時(shí)，必須認(rèn)真比減少的銷售收入和減少增值額所帶來(lái)的稅金減少額兩者的大小，從而決定是進(jìn)行稅收籌劃。其二，隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增,其對(duì)土地增值稅

6、的影響也不斷增強(qiáng)。所以在實(shí)際工作中可以與客戶簽訂銷售與裝修兩份合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅。2.增加扣除項(xiàng)目金額第一種方法：選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢龢?biāo)準(zhǔn)。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

7、的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。所以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有兩種選擇：（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，預(yù)計(jì)利息用較高，應(yīng)計(jì)算分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以據(jù)實(shí)扣除；（2）房地項(xiàng)目主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，應(yīng)不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒒蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。第二種方法：慎重確定房屋銷售時(shí)間。按稅法規(guī)定，