《同策_(dá)上海新城高行項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品營(yíng)銷全程策略報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、同策_(dá)上海新城高行項(xiàng)目市場(chǎng)定位與產(chǎn)品營(yíng)銷全程策略報(bào)告高行項(xiàng)目制勝方略新城新城高行項(xiàng)目制勝關(guān)鍵關(guān)鍵一：區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)狀況及對(duì)本項(xiàng)目的參考價(jià)值是什么？關(guān)鍵二：區(qū)域內(nèi)主要購(gòu)房客源及本項(xiàng)目未來(lái)目標(biāo)客戶可挖掘的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？關(guān)鍵三：7090新政下本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的可能性有多少？本項(xiàng)目產(chǎn)品策略制定原則原則一：以已知及可挖掘客戶需求為項(xiàng)目開發(fā)的絕對(duì)基礎(chǔ)！原則二：以產(chǎn)品創(chuàng)新與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)獲得本項(xiàng)目市場(chǎng)分額！本次產(chǎn)品策略制定的創(chuàng)新點(diǎn)：規(guī)范要求下的以可挖掘客戶為絕對(duì)導(dǎo)向的創(chuàng)新產(chǎn)品策略！一段時(shí)間以來(lái)，經(jīng)過(guò)反復(fù)討論及邏輯推導(dǎo)，我們?yōu)楸卷?xiàng)目的產(chǎn)品策略制定賦予了一

2、個(gè)明確的精神：區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀項(xiàng)目客源定位推導(dǎo)項(xiàng)目產(chǎn)品定位建議項(xiàng)目定價(jià)經(jīng)濟(jì)測(cè)算報(bào)告核心導(dǎo)讀[區(qū)域市場(chǎng)。屬性解讀]區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀分析框架關(guān)鍵步驟成果現(xiàn)狀未來(lái)＊本項(xiàng)目地塊基本特征＊周邊環(huán)境及配套設(shè)施＊與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目關(guān)系＊“7090”新政限制＊外高橋新市政規(guī)劃＊未來(lái)周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展＊未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)成熟度＊未來(lái)市場(chǎng)供求大方向區(qū)域市場(chǎng)原有客源難以支撐本項(xiàng)目需調(diào)整構(gòu)成結(jié)構(gòu)外部導(dǎo)入以及產(chǎn)業(yè)客源將成為本項(xiàng)目挖掘重點(diǎn)ONE區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀現(xiàn)狀》項(xiàng)目地塊基本特征金地＊本項(xiàng)目地塊為外高橋新市鎮(zhèn)范圍內(nèi)E01和E02地塊，地塊中間未來(lái)以萊陽(yáng)路相隔。＊地塊東、南、西側(cè)均為規(guī)劃道路，

3、北側(cè)為建設(shè)中的洲海路。＊目前地塊南側(cè)分布有高壓線、西側(cè)沿浦東北路為化工區(qū)，北側(cè)則為集裝箱倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)狀條件不是非常理想。＊地塊東南側(cè)為金地建設(shè)開發(fā)的另一住宅項(xiàng)目，將成為小范圍內(nèi)本項(xiàng)目最直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。ONE區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀現(xiàn)狀》交通支撐條件2007年底軌道交通6號(hào)線2009年軍工路隧道2007年底洲海路2006年底五洲大道2005年底翔殷路隧道1993年楊浦大橋竣工時(shí)間主要交通干道(配套)名稱＊目前本項(xiàng)目地塊周邊交通配套比較缺乏，與外界和浦西的聯(lián)絡(luò)僅依靠楊浦大橋和翔殷路隧道。去年底的五洲大道與翔殷路隧道貫通以及未來(lái)建設(shè)的軍工路隧道使得該區(qū)域車行至浦西更加方

4、便，但仍缺乏公共交通的支撐。＊今年底6號(hào)線通車加強(qiáng)了高橋區(qū)域和整個(gè)浦東地區(qū)的溝通，與2號(hào)線實(shí)現(xiàn)換乘也使該區(qū)域能更便捷地到達(dá)市中心。＊本項(xiàng)目北側(cè)的洲海路預(yù)計(jì)2007年底全線通車，而這條道路為本項(xiàng)目周邊的一條主要交通干道，因此其通車將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目帶來(lái)非常積極的影響。結(jié)論點(diǎn)1：交通支撐使得本地塊具備客源導(dǎo)入基礎(chǔ)ONE區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀現(xiàn)狀》區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)描述＊目前板塊內(nèi)主要的的項(xiàng)目包括：高橋新城、仁恒家園、連城新苑、證大家園、幸福小鎮(zhèn)、綠地崴廉公寓、春江花悅園以及東源名都。＊其中靠近金橋地段的高橋區(qū)域項(xiàng)目較多，集中了6個(gè)項(xiàng)目；其余兩個(gè)項(xiàng)目則集中在北部靠近外高橋保

5、稅區(qū)。ONE區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀現(xiàn)狀》區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)特質(zhì)——產(chǎn)品類型多層、小高層14>#ff66ff'>.260證大家園小高層1#ff66ff'>.6211連城新苑電梯多層、疊加（一期）1#ff66ff'>.0562高橋新城多層、小高層、聯(lián)排1#ff66ff'>.5733幸福小鎮(zhèn)小高層、疊加1#ff66ff'>.5140綠地崴廉公寓小高層(含動(dòng)遷)1#ff66ff'>.488#ff66ff'>.2春江花悅園小高層(含動(dòng)遷)2#ff66ff'>.137東源名都產(chǎn)品容積率總建（萬(wàn)平米）項(xiàng)目名稱結(jié)論點(diǎn)2：地塊應(yīng)超越區(qū)域產(chǎn)品現(xiàn)狀、走品質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域項(xiàng)目多以小高層公寓

6、為絕對(duì)主力產(chǎn)品，且雷同性大。跳出區(qū)域現(xiàn)狀，走高品質(zhì)、差異化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)路線是本項(xiàng)目產(chǎn)品定位的最佳出路。ONE區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀現(xiàn)狀》區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)特質(zhì)——成交均價(jià)10000元/平米上下7000-8000元/平米結(jié)論點(diǎn)3：區(qū)域項(xiàng)目存在價(jià)格上升空間品牌、規(guī)模效應(yīng)、產(chǎn)品力及外部客源導(dǎo)入成為支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格上升的重要因素ONE區(qū)域市場(chǎng)屬性解讀現(xiàn)狀》區(qū)域競(jìng)品市場(chǎng)特質(zhì)——成交比例1931728934361111241088010111證大家園4651584743401619181986403427—連城新苑361721221167—————————高橋新城13242921—

7、964————————仁恒家園127913182269133110424927幸福小鎮(zhèn)68388176745674745853781926911綠地崴廉公寓54273333231730144217351124春江花悅園619541235110302415——東源名都07年3月07年2月07年1月06年12月06年11月06年10月06年9月06年8月06年7月06年6月06年5月06年4月06年3月06年2月06年1月項(xiàng)目名稱＊區(qū)域內(nèi)持續(xù)成交且成交最為活躍的項(xiàng)目是連城新苑和綠地崴廉公寓。其月均去化套數(shù)達(dá)到了40-50套。＊綠地崴廉公寓作為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目

8、，其成交情況也是區(qū)域內(nèi)最為活躍的。其品牌知名度、規(guī)模效應(yīng)以及豐富的產(chǎn)品線是其成功主要因素，也支撐了其價(jià)格的穩(wěn)