《同策浦東大道項目住宅產(chǎn)品定位》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、壹、項目立地條件分析一．區(qū)位分析1．本案的地理位置浦東大道項目，位于浦東大道民生路，西距陸家嘴金融核心區(qū)1.8公里；南距竹園商貿(mào)區(qū)2公里，北靠黃浦江；東臨楊浦大橋1.5公里。列入E10規(guī)劃區(qū)域，住宅的江景主題優(yōu)勢明顯。項目距黃浦江僅200米左右的間距，臨江北眺未來的北外灘繁華商圈已經(jīng)成為上海市政府的重點規(guī)劃區(qū)域，成為上海打造濱江城市輪廓線的重點區(qū)段，本項目所在位置也納入了沿黃浦江重點規(guī)劃的E10板塊。普通/機密/絕密Page91of91撰寫人本案北外灘項目為多個板塊的連接點，地理位置極為優(yōu)越。該項目經(jīng)由浦東大道與陸家嘴

2、核心區(qū)的通行極為方便，直接受陸家嘴輻射，配套、交通優(yōu)勢明顯，無疑是陸家嘴板塊的延伸。另一方面，項目東接張江和金橋，北由大連路隧道形成楊浦北外灘進(jìn)入浦東的通道，形成了多個板塊的連接點。2．區(qū)域經(jīng)濟與人口I.國際金融中心建設(shè)奠定陸家嘴市金融核心區(qū)地位。隨著綜合改革試點區(qū)域的列入，陸家嘴建設(shè)成國際金融中心的目標(biāo)提上日程，II.陸家嘴東擴，區(qū)域價值進(jìn)一步提升。未來陸家嘴核心區(qū)域?qū)U展至東昌路—張揚路—東方路一線。本項目作為陸家嘴延伸段，區(qū)域價值進(jìn)一步提升。普通/機密/絕密Page91of91撰寫人I.陸家嘴金融市場的升級，吸引

3、了高層次產(chǎn)業(yè)人口大量進(jìn)入，帶來了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求，同時有效地刺激了周邊輻射板塊的居住需求。因為隨著陸家嘴板塊商業(yè)價值的急劇提升，區(qū)域內(nèi)住宅項目供應(yīng)量極度畏縮，呈現(xiàn)出巨大供需缺口，后進(jìn)入板塊工作的相當(dāng)一部分人口的居住需求得不到滿足。陸家嘴地區(qū)2005年2008年2010年金融、銀行業(yè)1000多家約1600/跨國公司40多家/約100企業(yè)4000多家8000多家產(chǎn)業(yè)人口（萬人）約32約38約62數(shù)據(jù)來源：同策研展部II.目前居住于陸家嘴板塊的人口主要為在陸家嘴金融核心區(qū)上班的外籍人士和全市的一部分頂級客戶。III.隨

4、著陸家嘴東擴以及浦東整體經(jīng)濟的飛速發(fā)展，外籍人口的數(shù)量將會有一個較大的上升。到2008年，在陸家嘴區(qū)域，未來外籍人口數(shù)將達(dá)到3萬左右，將比目前這一人口數(shù)量增長50%以上。其中，歐美人所占的比例占到50%，并在進(jìn)一步上升，韓國、新加坡等區(qū)域的人口也將呈現(xiàn)上升的趨勢。目前浦東外籍人口的比重區(qū)域總?cè)丝跀?shù)所占比例美國香港韓國新加坡歐州其它——陸家嘴1.8～2萬26%10%12%14%28%10%——普通/機密/絕密Page91of91撰寫人美國德國法國日本韓國新加坡其它金橋2.2～2.4萬37%16%13%6%2%3%23%數(shù)

5、據(jù)來源：同策研展部2．區(qū)域交通及周邊的配套中、小學(xué)校本案醫(yī)院郵局大型超市A昌邑路小學(xué)C浦東第二中心小學(xué)E易初蓮花B建平中學(xué)D公利醫(yī)院F郵局(洋涇街道)浦東大道使項目與陸家嘴核心區(qū)一線連接，交通可達(dá)性極強。交通網(wǎng)絡(luò)的完善將大大提升本項目的影響力。普通/機密/絕密Page91of91撰寫人未來本案住宅項目競爭市場的覆蓋面不僅函蓋陸家嘴、源深等浦東環(huán)線內(nèi)板塊還能與浦西的楊浦、虹口等區(qū)域的高端市場爭奪客源。這點主要得益于項目周邊規(guī)劃交通非常發(fā)達(dá)、便捷，“三條軌道線、一條快速干道、一條隧道、一座大橋”四通八達(dá)。項目周邊已經(jīng)形成了

6、較為成熟的住宅氛圍，但目前的商業(yè)、生活等基礎(chǔ)配套設(shè)施層次不高。商業(yè)設(shè)施主要集中在浦東大道桃林路以東一直到羅山路段，主要以小型餐飲和生活日常飲食、用品為主，規(guī)模較小、客源定位層次不高。項目3km范圍內(nèi)有小學(xué)、中學(xué)、醫(yī)院、大賣場和郵局，生活功能配套設(shè)施齊全。隨著本案列入了市政府重點規(guī)劃區(qū)段E10板塊，項目周邊的改造時機已經(jīng)成熟。普通/機密/絕密Page91of91撰寫人2．項目的競爭市場分析本案已售在售A耀江花園均價2.5萬/m2H東方新座1.4-1.7萬/m2B外灘99均價1.6萬/m2I名門濱江1.6-1.8萬/m2C

7、耀江國際廣場3.0-3.6萬/m2J東晶國際1.6-1.8萬/m2D浦江名邸2.0-2.2萬/m2K上海灘花園洋房普通/機密/絕密Page91of91撰寫人均價26000元/m2E白金府邸2.8-3.4萬/m2F中虹明珠苑均價1.7元/m2L國際華城1.5-1.6萬/m2G旭園均價13000元/m2M山水國際均價16500元/m21）北外灘的住宅市場目前，北外灘在售以及次新景觀房中，主要有白金府邸、耀江國際廣場、浦江名邸、中虹明珠苑、旭園等。區(qū)域內(nèi)高品質(zhì)的江景樓盤主要有白金府邸和耀江國際廣場，兩樓盤均以交房。江景房均價

8、在3-4萬元/m2，看不到江景的均價也在1.5-1.6萬/m2。目前在售的中虹明珠苑、旭園分別為5萬m2和7萬m2的中小規(guī)模的樓盤，品質(zhì)、江景位置一般。2）南外灘的住宅市場南外灘作為世博規(guī)劃板塊，目前區(qū)域內(nèi)的居住氛圍不理想，新盤供應(yīng)體量較少，只有耀江花園一個新盤在售，目前銷售均價在2.5萬元/m2。普通/機密/絕密Page91of