《淮南市房地產(chǎn)資料.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、淮南市房地產(chǎn)資料一、市場環(huán)境分析1．淮南市簡介1）地理區(qū)位2）城市基本屬性——中國重要的能源基地、華東地區(qū)的“動力之鄉(xiāng)”。3）行政區(qū)劃總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1091平方公里，建成區(qū)面積78平方公里；總?cè)丝?31萬，市區(qū)人口140萬人；轄有5區(qū)1縣：田家庵區(qū)、大通區(qū)、謝家集區(qū)、八公山區(qū)、潘集區(qū)和鳳臺縣（2004年從合肥市長豐縣劃歸的6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分屬不同的區(qū)）。4．科教實力在地級市中，淮南市具有較強的科教力量，科研機構(gòu)和大專院校20余所，每年有近萬名高校畢業(yè)生步入社會。2．對外交通淮南位于淮河之濱、安徽中部，處在承東啟西、南北通衢重要

2、位置，區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，是沿海通向中西部的通道走廊。1）鐵路阜淮鐵路通過津浦線、商阜線與京滬、京廣、隴海、京九四大鐵路動脈相貫通。2）公路206國道橫貫全市。淮南距上海、南京、蕪湖、合肥分別為5個小時、3個小時、2個小時、1個小時行程；2003年7月，京福高速淮南連接線建成，打通了連接蘇浙滬、融入長三角的快速通道；正在修建中合（肥）-淮（南）-阜（陽）高速公路，其實驗段已于2004年11月動工，預(yù)計2007年底建成。3）機場合肥機場至淮南110公里，蚌埠機場至淮南30公里4）淮河水運通長江、連大海，可四季航行。3．經(jīng)濟環(huán)境1）經(jīng)濟發(fā)展處于新一

3、輪增長周期的上升階段2003年以來，煤、電等能源產(chǎn)品供需緊張、價格上漲，煤、電支柱行業(yè)快速增長；同時，淮南處于長三角腹地，正好可以承接長三角地區(qū)的新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移；由于京福高速淮南連接線的建成，淮南的外部交通環(huán)境得到極大改善，淮南吸引的外來投資不斷增加，也為經(jīng)濟提供了新的增長點。預(yù)計2004年淮南的GDP將達到210億元，增幅為16%，是1995年以來增速最快的一年。2）人均GDP將突破1000美元2003年，淮南的人均GDP達到8045元人民幣，折合974美元；如按10%的發(fā)展速度計算，2004年將達到1071美元。根據(jù)消費經(jīng)濟學(xué)理論和國際經(jīng)驗

4、，當(dāng)人均GDP達1000美元時，居民消費結(jié)構(gòu)將從生存型向享受、發(fā)展型轉(zhuǎn)變，過去的奢侈品將轉(zhuǎn)化為居民的必需品；汽車、電腦、高檔電器加速進入家庭；人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。3）第三產(chǎn)業(yè)較落后，但發(fā)展較快主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：煤炭、火力發(fā)電、化工；優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥、紡織、機械、輕工；三次產(chǎn)結(jié)構(gòu)：10.5：51：38.5（2003年）。工業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重最大；第三產(chǎn)業(yè)雖然占較大比重，但發(fā)展落后，房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)等，都處于起步階段。2003年開始，商業(yè)領(lǐng)域外來商業(yè)企業(yè)不斷增加，蘇果超市、正大易初蓮花購物中心、臺灣好又多大賣場等相繼進入淮南。4）居

5、民收入和消費情況人均可支配收入：2002年淮南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為5345元，2003年達到6010元，增長12.4%；2004年經(jīng)濟增長速度為16%，高出2003年3.6個百分點，人均可支配收入的增幅也將高于2003年，預(yù)計可達到7000元左右；總體而言，處于較低的水平，但上升的勢頭較快工資收入：平均月工資水平大約850元左右，低者400元不到，高者超過1萬元；教師、政府公務(wù)員的工資較能代表一個地區(qū)的薪資水平，大約1200-1500元/月；以行業(yè)來看，金融、煙草、電信等行業(yè)的工資較高，約2000-3000元/月；采掘業(yè)職工工資收入最高，月

6、收入大多超過1萬元/月；消費支出結(jié)構(gòu)：“吃”方面的消費支出仍然占較大比例，恩格爾系數(shù)較大，2002年為44.6；但隨著收入水平的增加，用于服飾、通訊、居住等方面的將會增加，恩格爾系數(shù)呈下降趨勢。5）經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃——主動融入長三角，迎接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移——辦好一個園區(qū)：淮南經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)——建設(shè)三大基地：億噸煤基地、華東火電基地、煤化工基地?！l(fā)展六大產(chǎn)業(yè)：煤炭電力產(chǎn)業(yè)、化工醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、機械電子產(chǎn)業(yè)、建材冶金產(chǎn)業(yè)、紡織服裝產(chǎn)業(yè)、輕工食品產(chǎn)業(yè)4．城市建設(shè)1）城建現(xiàn)狀——缺少規(guī)劃，城市建設(shè)落后淮南是一座能源型城市，城市“因煤而興”。由于國有煤礦“大而全、小而

7、全”的建設(shè)，一座煤礦就相當(dāng)于一座衛(wèi)星城市。加上國內(nèi)城市規(guī)劃水平的低下，淮南市長期以來都沒有規(guī)劃，城市建設(shè)異常落后，特別是城市中心區(qū)——田家庵區(qū)，房屋破舊、道路凹凸不平，公共綠化無人管理；到2003年，淮南市建成區(qū)面積僅89.44平方公里。2）發(fā)展規(guī)劃——東擴南進，接軌長三角由于城市邊緣的煤炭資源即將開采完畢，煤礦將向遠離市中心的地方發(fā)展，以“煤”立市的淮南，面臨著經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和城市功能轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實。新一任市政府領(lǐng)導(dǎo)班子上任以來，開始著手進行淮南的經(jīng)濟調(diào)整，加強了80年代就設(shè)立的經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的建設(shè)，招商引資取得較大成果，先后有韓國、中國萬向集

8、團、托普軟件等入駐開發(fā)區(qū)；同時，委托上海同濟大學(xué)編制的《淮南市城市總體發(fā)展規(guī)劃》也即將完成，其基本的思路是：東擴南進，接軌長三角。3）舊城改造——中心