《項(xiàng)目-項(xiàng)目分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、第一章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地概況本地塊位于洛陽市北入口城郊結(jié)合部位。紗廠路立交橋以北，機(jī)場(chǎng)路南端。該項(xiàng)目背靠中建二局二公司家屬院，緊鄰防洪渠，毗鄰機(jī)場(chǎng)路，東面為烈士陵園及鐵道部隧道局家屬區(qū)，南而為史家屯村。地塊呈不規(guī)則梯形狀，占地37032m2,建設(shè)用地31424m2,規(guī)劃綠地11350m2,機(jī)場(chǎng)路至項(xiàng)目用地間為30米寬的綠化帶。本項(xiàng)目位置四通八達(dá)，向北直行即達(dá)牡丹園和機(jī)場(chǎng)，向南即到紗廠路立交橋，地理位置優(yōu)越。*=i本地塊地處邙山，周圍無大型工廠，無工業(yè)廢氣、廢水污染的擔(dān)憂，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良。附近雖有

2、黎明化工研究院，但其業(yè)務(wù)主要以設(shè)計(jì)研究為主，不會(huì)對(duì)居民健康帶來危害。位于本項(xiàng)目對(duì)面的烈士陵園環(huán)境幽靜，空氣清新，已成為附近居民晨練的最佳去處。項(xiàng)目前面的規(guī)劃綠地對(duì)提升項(xiàng)目的品質(zhì)有很好的促進(jìn)作用O唯一不足的是緊鄰的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水?dāng)嗔?，但是防洪渠的治理工作已納入市政規(guī)劃，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成威脅。由于本地塊周邊大多為居民區(qū)，只有東側(cè)機(jī)場(chǎng)路的車輛有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地塊地處城郊結(jié)合處，周圍安防設(shè)施就少，人文環(huán)境弱，但由于近期中心血站的興建，以及機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)綠化的治理，還有郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司的第一章項(xiàng)目分

3、析一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)目土地概況本地塊位于洛陽市北入口城郊結(jié)合部位。紗廠路立交橋以北，機(jī)場(chǎng)路南端。該項(xiàng)目背靠中建二局二公司家屬院，緊鄰防洪渠，毗鄰機(jī)場(chǎng)路，東面為烈士陵園及鐵道部隧道局家屬區(qū)，南而為史家屯村。地塊呈不規(guī)則梯形狀，占地37032m2,建設(shè)用地31424m2,規(guī)劃綠地11350m2,機(jī)場(chǎng)路至項(xiàng)目用地間為30米寬的綠化帶。本項(xiàng)目位置四通八達(dá)，向北直行即達(dá)牡丹園和機(jī)場(chǎng)，向南即到紗廠路立交橋，地理位置優(yōu)越。*=i本地塊地處邙山，周圍無大型工廠，無工業(yè)廢氣、廢水污染的擔(dān)憂，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良。附近雖有黎明化工研究

4、院，但其業(yè)務(wù)主要以設(shè)計(jì)研究為主，不會(huì)對(duì)居民健康帶來危害。位于本項(xiàng)目對(duì)面的烈士陵園環(huán)境幽靜，空氣清新，已成為附近居民晨練的最佳去處。項(xiàng)目前面的規(guī)劃綠地對(duì)提升項(xiàng)目的品質(zhì)有很好的促進(jìn)作用O唯一不足的是緊鄰的防洪渠河道堵塞、垃圾成堆，渠水?dāng)嗔?，但是防洪渠的治理工作已納入市政規(guī)劃，不會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成威脅。由于本地塊周邊大多為居民區(qū)，只有東側(cè)機(jī)場(chǎng)路的車輛有些噪音，所以噪音污染不重，由于本地塊地處城郊結(jié)合處，周圍安防設(shè)施就少，人文環(huán)境弱，但由于近期中心血站的興建，以及機(jī)場(chǎng)路兩側(cè)綠化的治理，還有郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司的碧云小區(qū)的待建，社會(huì)治安

5、和居住環(huán)境都會(huì)得到近一步改善。3、項(xiàng)目用地周邊市政配套設(shè)施狀況雖然項(xiàng)目周圍有二局二公司家屬院這樣大型的住宅區(qū)，但其完善的社區(qū)服務(wù)一般設(shè)在小區(qū)內(nèi)，而且服務(wù)對(duì)象是本單位居民，一般不對(duì)外服務(wù)。史家屯周圍雖有醫(yī)院、飯店、超市等設(shè)施，但規(guī)模一般不大，檔次也不是很高，服務(wù)面也不全。稍遠(yuǎn)一點(diǎn)有兒座大型批發(fā)市場(chǎng):食品城、圖書城以及錦遠(yuǎn)商貿(mào)城。文化教育方面有市警校、市衛(wèi)校、二局二公司中小學(xué)。醫(yī)療衛(wèi)生方面有二局二公司醫(yī)院的隧道局中心醫(yī)院。但娛樂設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、生活服務(wù)等設(shè)施欠缺。二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)1、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)概況項(xiàng)目所

6、在區(qū)域現(xiàn)有樓盤近十家，其中經(jīng)濟(jì)適用房一家，其余均為低檔商品住宅，隨著該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，樓盤的不斷增加,以及周圍生活環(huán)境、自然環(huán)境污染狀況和教育條件的改善，選擇在該地區(qū)置業(yè)的消費(fèi)群體也會(huì)相應(yīng)地增加。所以，選擇在該地區(qū)做項(xiàng)目，其前景和市場(chǎng)潛力都是比較廣闊的。2、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析從該地區(qū)住宅情況來看，建筑形式均為多層商品住宅，價(jià)格在980?1200元血的項(xiàng)目較多，如：三鑫小區(qū)、潤(rùn)鑫嘉園等。本項(xiàng)目的直接競(jìng)爭(zhēng)樓盤是美好家園（其綠化率達(dá)到36%以上），目前正在進(jìn)行地基處理，銷售方面已經(jīng)開始內(nèi)部認(rèn)購，其價(jià)位及市場(chǎng)定位經(jīng)調(diào)查

7、暫無確定，但其規(guī)劃布置上看與本項(xiàng)目相差無已。耍在此基礎(chǔ)上搶占市場(chǎng)，只能在物業(yè)配套、物業(yè)管理、營(yíng)銷推廣上加大力度。另外，位于建華玻璃廠附近，占地近70畝的“潤(rùn)鑫嘉園”與聚客隆家電市場(chǎng)對(duì)面的“三鑫小區(qū)”將會(huì)使木項(xiàng)冃丟失一部份客源。3、區(qū)域住宅總體供求現(xiàn)狀據(jù)調(diào)查，該區(qū)域購房階層主要以中青年為主。30?50歲的市民欲購房者占總數(shù)的35%,其中，二次置業(yè)者群，占55%。該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)上無適合的商品住宅，也沒有一個(gè)在樓盤品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)配套、綠化、景觀等各方面都有較高標(biāo)準(zhǔn)的樓盤項(xiàng)冃。所以，市場(chǎng)供給情況與市場(chǎng)需求不相符。此外，

8、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于未被大量開發(fā)的地段，有很樂觀的市場(chǎng)消費(fèi)潛力等待被發(fā)掘。調(diào)查結(jié)果表明，項(xiàng)目所在地有很強(qiáng)烈的房地產(chǎn)消費(fèi)傾向。三、土地SWOT分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)A、項(xiàng)目地段位于郊區(qū)，環(huán)境幽靜、空氣清新，適合發(fā)展居住小區(qū)。B、該區(qū)口前無大的開發(fā)商進(jìn)駐。C、項(xiàng)目周邊在建項(xiàng)目較多，會(huì)造成周邊土地大幅增值。項(xiàng)目推廣時(shí)應(yīng)宣傳項(xiàng)目的增值