《從造價(jià)控制到成本控制》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、房地產(chǎn)企業(yè)如何從造價(jià)的角度進(jìn)行成本控制牢牢把控造價(jià)成本命脈——房地產(chǎn)企業(yè)如何從造價(jià)的角度進(jìn)行成本控制導(dǎo)語：眾所周知，工程成本是房地產(chǎn)開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)冃運(yùn)作過程中，如何運(yùn)用工程造價(jià)管理的理論與辦法，做好項(xiàng)目的工程造價(jià)控制與管理？如何對造價(jià)形成過程的一切費(fèi)用，進(jìn)行科學(xué)的分析與管理手段，保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)？一、成本控制的含義以及房地產(chǎn)開發(fā)各階段1、成本控制應(yīng)以工程成本控制為重研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實(shí)質(zhì)就是對房地產(chǎn)項(xiàng)冃開發(fā)成本的分析研究?？傮w而言，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本大體叮以分以下六大部分：1、土地成本；2、前期費(fèi)用；3、工程成本；4、營銷成本；5、管理成本；6、財(cái)務(wù)成本

2、。從成本的屬性來看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較小；前期費(fèi)用、工程成本、營銷成本則會因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測斧異較人的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營銷成本是項(xiàng)冃開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)，尤以工程成本為重。2、認(rèn)識全過程造價(jià)成本控制一個(gè)項(xiàng)目的工程成本，就是一個(gè)項(xiàng)目建設(shè)全過程所支付的費(fèi)用的總和，因此，從廣義上說，工程造價(jià)管理也可理解為項(xiàng)目成本管理。在20世紀(jì)80年代和90年代初，我國提出了全過程造價(jià)管理的思想,它的核心思想就是要求造價(jià)成木的計(jì)算與控制必須從項(xiàng)目立項(xiàng)開始直到工程竣工交付

3、使用，進(jìn)行全過程管理。3、涉及造價(jià)成本控制的十二個(gè)階段就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其造價(jià)成木控制就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等金過程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督和控制，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。二.十二個(gè)階段造價(jià)成本控制策略1、可行性研究階段一般情況下，可行性研究階段涉及造價(jià)成本控制的情況不多，但是項(xiàng)冃現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時(shí)間、工期等等，都會對工程造價(jià)產(chǎn)生影響，可行性研究中預(yù)備費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)都與造價(jià)有關(guān)。注意以上因素將能更好地進(jìn)行造價(jià)成本控制。此階段造價(jià)成本控制山5%。2、設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段造價(jià)成本控

4、制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)(報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))，更主要的是通過限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主耍從以下幾方面進(jìn)行控制：設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購控制流程，以爭取最佳的性價(jià)比。通過限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的耍求：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、栓含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價(jià)的影響。通過規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：在項(xiàng)口前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)口身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾印Ｍ?/p>

5、過規(guī)范化的設(shè)計(jì)評審流程來評價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量。鏈接：萬科規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)）,應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽證會”審查，獲通過后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）O每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)。此階段造價(jià)成本控制占5%。3、審圖與設(shè)計(jì)完善階段本階段通過施工圖會審來控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本。建設(shè)單位用它進(jìn)行招標(biāo)可以減少圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、減少一些不平衡報(bào)價(jià)所帶來的損失

6、。因此，從此階段進(jìn)行造價(jià)成本控制，可以有效地減少設(shè)計(jì)圖紙方面造成的損失。此階段造價(jià)成本控制占5%。鏈接：萬科在施工圖完成后組織由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成木）等進(jìn)行會審，提出明確的書面審查意見，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。4、招標(biāo)文件與合同的編制階段這個(gè)階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。（1）招標(biāo)文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確一份好的招標(biāo)文件會對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、現(xiàn)場情況、交通、地質(zhì)、承包范圍、計(jì)FIT等等都應(yīng)該做出最清晰的說明,另外對

7、合同中“等”字的運(yùn)用要慎重，對甲供甲限甲指甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時(shí)間實(shí)效、結(jié)算方式、量度標(biāo)準(zhǔn)等，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算準(zhǔn)確,獎懲條款要實(shí)際等等。（2）注意控制甲供料的數(shù)量匸常情況下不要采用人宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財(cái)務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。5、施工單位的選擇與合同簽訂階段