《房地產(chǎn)與房地產(chǎn)投資》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容簡(jiǎn)介系統(tǒng)地介紹了房地產(chǎn)投資分析的基本原理和方法，闡述中列舉了大量的例題和案例，有助于學(xué)生理解和記憶。第一節(jié)房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)一、房地產(chǎn)及其特征（一）房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)——“realestate”或“realproperty”即不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)，即房屋和土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng)。包括建筑在土地上的各種房屋。一切為經(jīng)人類(lèi)勞動(dòng)投入開(kāi)發(fā)的土地和經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)一般指土地及其定著物，所以廣義的不動(dòng)產(chǎn)含義不僅包括房地產(chǎn)，也常常包括不能移動(dòng)或移動(dòng)后損失經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)；狹

2、義的不動(dòng)產(chǎn)主要是指房產(chǎn)和地產(chǎn)。（二）房地產(chǎn)的特性不可移動(dòng)性相對(duì)耐久性?xún)r(jià)格高昂房地產(chǎn)商品之間具有相關(guān)性房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)使用具有外部性二、房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征1.完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的條件（1）價(jià)格既定（2）產(chǎn)品同質(zhì)（3）要素自由（4）信息充分2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征（1）市場(chǎng)組織復(fù)雜（2）產(chǎn)品差異性大（3）市場(chǎng)具有區(qū)域性（4）價(jià)格具有不確定性（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)（二）不完全競(jìng)爭(zhēng)條件下的房地產(chǎn)價(jià)格1.基本概念和術(shù)語(yǔ)（1）交易價(jià)格最近一次房地產(chǎn)交易的價(jià)格（2）最可能銷(xiāo)售價(jià)格對(duì)未來(lái)交易中成交價(jià)格的一種可能性的估計(jì)（3）市場(chǎng)價(jià)值當(dāng)

3、一筆房地產(chǎn)在一個(gè)具備公平銷(xiāo)售所需要的一切條件下的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)放市場(chǎng)中的最可能價(jià)格。（4）投資價(jià)值預(yù)期的未來(lái)收益的價(jià)值2.需求與房地產(chǎn)價(jià)格需求是消費(fèi)者在各種可能的價(jià)格下，對(duì)某種產(chǎn)品愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量。需求由欲望(wants)的動(dòng)機(jī)產(chǎn)生，但如果沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)力，就形不成需求。一般地，需求量與產(chǎn)品價(jià)格呈反方向變動(dòng)。這種價(jià)量關(guān)系可以用需求表或需求曲線(xiàn)來(lái)表示。產(chǎn)品自身價(jià)格的變化引起需求量沿原需求曲線(xiàn)運(yùn)動(dòng)；而其他因素變化將導(dǎo)致需求的變化，表現(xiàn)為原需求曲線(xiàn)移動(dòng)為新的需求曲線(xiàn)。某地域住宅需求表價(jià)格（元/平方米）需求量（萬(wàn)平方米）120041100511

4、506105079509某地域住宅需求曲線(xiàn)9501000105011001150123456789PQ需求的移動(dòng)與需求量的變化曲線(xiàn)的移動(dòng)反映了需求的變化PQ沿曲線(xiàn)的變動(dòng)反映了需求量的變化決定房地產(chǎn)需求曲線(xiàn)的形狀和位置的其他重要因素：潛在購(gòu)置房地產(chǎn)者數(shù)量從其他資產(chǎn)中可獲得的收益率消費(fèi)者偏好3.房地產(chǎn)的供給供給就是一定條件下,一定的時(shí)期內(nèi),在每一個(gè)價(jià)格水平上生產(chǎn)者最多愿意生產(chǎn)的數(shù)量。。一般地，供給量與產(chǎn)品價(jià)格呈同方向變動(dòng)。這種價(jià)量關(guān)系可以用供給表或供給曲線(xiàn)來(lái)表示。產(chǎn)品自身價(jià)格的變化引起供給量沿原供給曲線(xiàn)運(yùn)動(dòng)；而其他因素變化將導(dǎo)致供給

5、的變化，表現(xiàn)為原供給曲線(xiàn)移動(dòng)為新的供給曲線(xiàn)。房地產(chǎn)供給短期內(nèi)缺乏彈性。沿著供給曲線(xiàn)的運(yùn)動(dòng)和供給曲線(xiàn)的移動(dòng)ba沿著供給曲線(xiàn)的運(yùn)動(dòng)PP’DD’Sq’aqb供給曲線(xiàn)的運(yùn)動(dòng)PP’DSq’qS’三、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的歷史、現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析（一）建國(guó)以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史與現(xiàn)狀1.1949－1956年解放前中國(guó)的一些大城市，房地產(chǎn)業(yè)還是有一定發(fā)展的。2.1957－1980年我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)全部納入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)軌道，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)已全部消失。3.1981－目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從恢復(fù)到快速發(fā)展時(shí)期。簡(jiǎn)要回顧地產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色1.

6、投資方式由單一的國(guó)家投入轉(zhuǎn)為國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人三個(gè)方面。（1）私人建房（2）開(kāi)發(fā)商建房（3）“安居房”和“經(jīng)濟(jì)適用房”（4）合作建房2.土地產(chǎn)權(quán)與房屋產(chǎn)權(quán)相分離商業(yè)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅用地70年、工業(yè)用地50年、商業(yè)用地40年“安居房”和經(jīng)濟(jì)適用房“的開(kāi)發(fā)土地以無(wú)償劃撥形式取得，使用是無(wú)限期的合作建房舊城改造3.住宅從福利型向貨幣化和社會(huì)化分配轉(zhuǎn)軌4.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的統(tǒng)一規(guī)劃與成片開(kāi)發(fā)5.地產(chǎn)（土地）市場(chǎng)比較滯后(1)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育相對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求而顯得滯后(2)相對(duì)于住宅（房產(chǎn)）市場(chǎng)而顯得滯后第二節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)投資的

7、概念及內(nèi)涵投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來(lái)說(shuō)，既用來(lái)指特種資金，又用來(lái)指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒(méi)有包括其他資源）。房地產(chǎn)投資是投資者為獲得貨幣未來(lái)不確定的增值，以多

8、種方式預(yù)先墊付一定量的貨幣、實(shí)物與無(wú)形資產(chǎn)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的行為。目的：犧牲即期的、確定性的購(gòu)買(mǎi)力，以獲得未來(lái)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)(或某種利益)。（一）房地產(chǎn)投資的產(chǎn)生條件①房屋和土地進(jìn)入市場(chǎng)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資的前提條件。②工業(yè)化和城市化是房地產(chǎn)投資發(fā)展的主要推動(dòng)力