《房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)周期.ppt》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、第4章房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)投資分析第4章房地產(chǎn)投資與房地產(chǎn)周期4.4房地產(chǎn)周期運(yùn)行規(guī)律4.3房地產(chǎn)周期的劃分4.2房地產(chǎn)周期的類型4.1房地產(chǎn)周期的含義4.6房地產(chǎn)周期的影響因素4.5房地產(chǎn)周期特征4.7房地產(chǎn)周期投資的基本原則24.1房地產(chǎn)周期的含義房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)水平起伏波動(dòng)、周期循環(huán)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中交替出現(xiàn)擴(kuò)張與收縮兩大階段，循環(huán)往復(fù)的復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條四個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)投資分析34.2房地產(chǎn)周期的類型1．按照供求波動(dòng)劃分(需求周期和供給周期)2．按照波動(dòng)時(shí)間長(zhǎng)短劃分(1)長(zhǎng)周期;(2)短周期;(3)季節(jié)周期。3．按

2、照投資角度劃分(1)資產(chǎn)生命周期;(2)資產(chǎn)所有權(quán)周期;(3)資產(chǎn)組合周期;(4)資本支出周期;(5)資本化率周期;(6)營(yíng)運(yùn)支出周期;(7)租金率周期;(8)出租率周期;(9)房地產(chǎn)景氣周期。4．按照所在區(qū)域范圍劃分(1)國(guó)際房地產(chǎn)周期;(2)國(guó)別房地產(chǎn)周期;(3)區(qū)域房地產(chǎn)周期。5．按照研究的視角劃分(1)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期;(2)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期。6．按照影響房地產(chǎn)波動(dòng)的因素劃分(1)貨幣周期;(2)貿(mào)易周期。房地產(chǎn)投資分析44.3房地產(chǎn)周期的劃分4.3.1房地產(chǎn)周期劃分的主要指標(biāo)(1)商品房?jī)r(jià)格指標(biāo)；(2)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率指標(biāo)；(3)商品房銷售額增長(zhǎng)率指標(biāo)；(4)

3、商品房銷售面積的增長(zhǎng)率指標(biāo)；(5)建筑面積增長(zhǎng)率指標(biāo)；(6)房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員增長(zhǎng)率指標(biāo)。房地產(chǎn)投資分析54.3.2周期指標(biāo)計(jì)算方法(1)單指標(biāo)法很難準(zhǔn)確全面地反映真實(shí)情況(2)擴(kuò)散指數(shù)法(DiffusionIndex)DI=擴(kuò)張指標(biāo)數(shù)/采用指標(biāo)數(shù)缺點(diǎn)：它不能準(zhǔn)確地反映波動(dòng)的幅度(3)合成指數(shù)法缺點(diǎn)：可以克服前兩者的不足，能較好地反映轉(zhuǎn)折點(diǎn)和波動(dòng)幅度，但它的指標(biāo)選擇和權(quán)重的確定較難。房地產(chǎn)投資分析64.4房地產(chǎn)周期運(yùn)行規(guī)律4.4.1房地產(chǎn)周期運(yùn)行階段1．房地產(chǎn)周期的四階段復(fù)蘇、繁榮、衰退和蕭條四個(gè)不同的階段2．房地產(chǎn)循環(huán)的20個(gè)階段房地產(chǎn)投資分析74.4.2房地產(chǎn)周期

4、運(yùn)行過(guò)程(1)復(fù)蘇與增長(zhǎng)階段。(2)繁榮階段。(3)危機(jī)與衰退階段。(4)蕭條階段。房地產(chǎn)投資分析8房地產(chǎn)投資分析Diagram復(fù)蘇階段繁榮階段衰退階段蕭條階段1、供給嚴(yán)重過(guò)剩；2、需求開始緩慢增長(zhǎng)；3、租金上漲；4、空置率達(dá)到頂峰。1、供給增加；2、需求瘋狂增長(zhǎng)，投資、投機(jī)和自用需求在短期內(nèi)疊加；3、租金和房地產(chǎn)價(jià)格快速增加。4、空置率達(dá)到自然空置率水平。1、供給增加；2、需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，投機(jī)需求減少；3、租金和房地產(chǎn)價(jià)格由漲轉(zhuǎn)向跌；4、空置率逐步增長(zhǎng)達(dá)到新的自然空置率水平。1、供給新開工項(xiàng)目減少和停止；2、需求急速下降，自用需求觀望。3、租金下降，房地產(chǎn)價(jià)格下

5、降；4、空置率達(dá)到新的最高點(diǎn)。4.4.3房地產(chǎn)周期運(yùn)行階段特征9房地產(chǎn)投資分析4.5房地產(chǎn)周期特征循環(huán)性時(shí)滯性相似性重復(fù)性房地產(chǎn)周期具有以下幾個(gè)特征104.6房地產(chǎn)周期的影響因素4.6.1宏觀經(jīng)濟(jì)因素1．經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率2．國(guó)民收入水平3．宏觀經(jīng)濟(jì)政策(1)財(cái)政政策(2)金融政策4．通貨膨脹房地產(chǎn)投資分析114.6.2微觀經(jīng)濟(jì)因素1．供求關(guān)系2．市場(chǎng)信息不對(duì)稱3．市場(chǎng)主體心理因素4．房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行特征5．房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)不完全競(jìng)爭(zhēng)和不完全開放的特征房地產(chǎn)投資分析124.7房地產(chǎn)周期投資的基本原則(1)順勢(shì)而為，買漲不買跌。(2)在下降往上升的拐點(diǎn)處購(gòu)買，而不要在上升往下降

6、的拐點(diǎn)處購(gòu)買。(3)當(dāng)政策信號(hào)明確時(shí)出手。(4)未雨綢繆，逆周期操作。(5)沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)，也沒(méi)有只跌不漲的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)投資分析13ThankYou!