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1、和風雅居項目策劃策劃人：胡雪梅和風雅居尊貴府邸璀璨生輝目錄第一章市場分析第二章項目分析第三章項目定位第四章營銷項目第一章市場分析（一）國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析（二）鹽城市房地產(chǎn)分析國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析2009年房地產(chǎn)市場在國家經(jīng)濟刺激政策尤其是寬松的貨幣政策和通貨膨脹預期等因素的影響下，今年我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)遠好于預期，出現(xiàn)了投資加快、銷售增加、價格快速上漲和資金來源充裕使房地產(chǎn)急劇升溫。鹽城市房地產(chǎn)分析歷史：自漢武帝元狩四年（公元前119年）建縣以來，共有2100多年歷史，是施耐庵、陳琳的家鄉(xiāng)人口：全市總人口數(shù)806萬，其中市區(qū)人口68.8萬，全市人口年增加6.48萬人，

2、戶均人數(shù)量為3.12萬人地理：濱海襟湖，具有典型的濕地景觀，是丹頂鶴的故鄉(xiāng)，氣候年均溫度在13度左右居住：鹽城市政府出臺《市區(qū)2008-2012年住房建設規(guī)劃》，確定規(guī)劃期內(nèi)市中心城區(qū)人均住房面積不低于33平方米主城區(qū)被分為八大板塊南城區(qū)板塊——未來城市中心，沿海特大城市的核心商圈串場河板塊——景觀帶初具規(guī)模，“水綠鹽城”的名片“浦東”板塊——未來城市經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機，大環(huán)境優(yōu)化催生區(qū)域裂變北城區(qū)板塊——物流商圈已經(jīng)形成，商業(yè)占據(jù)主導地位鹽瀆板塊——三大商業(yè)巨龍進駐，商業(yè)氛圍日益濃厚西環(huán)路板塊——西環(huán)路改造完成，自我完善是最主要工作老城區(qū)板塊——商業(yè)格局改造已經(jīng)顯出成

3、效，未來城市發(fā)展的重要依托先鋒島板塊——改造是關鍵，未來鹽城最有文化氛圍的區(qū)域鹽城GDP年增長情況鹽城GDP年增長率從圖上可以看出：09年全年實現(xiàn)GDP總值1923億元，按可比假計算增長13.5%，近三年一直較高的增長從03年開始，地區(qū)生產(chǎn)總值開始進入一個相對較高增長的時期，近幾年增長速度基本維持在15%左右，增長速度驚人鹽城人均GDP增長情況鹽城人均GDP增長率由此看出：09年全年增長了12.4%，人均GDP有明顯增長，達25564.33萬元總體走勢，穩(wěn)中有漲，03年以后增長速加快總結從近十年看，鹽城經(jīng)濟快速增長，居民生活水平提高，隨著經(jīng)濟的復蘇，鹽城的經(jīng)濟必將再次

4、保持高增長率，這將會極大刺激樓市發(fā)展。第二章項目分析（一）項目概況（二）SWOT分析1、項目優(yōu)勢2、項目機會3、項目劣勢4、項目威脅項目概況曾幾何時，老城區(qū)似乎已經(jīng)被老百姓從傳統(tǒng)的居住小區(qū)概念中所淡忘，商業(yè)模式過于傳統(tǒng)、交通繁雜，除了相對優(yōu)越的教育資源，貌似其它居住小區(qū)應有的配套都相對滯后。但今天再看老城區(qū)，當我們把一張張精美的項目效果圖放入老城區(qū)的整體規(guī)劃中，我們不得不承認，老城區(qū)在特大城市發(fā)展中所起的作用是無法替代城市形象。和風雅居，老城區(qū)優(yōu)質(zhì)小高層生活社區(qū)，項目位于城市東部板塊的浦東”板塊——未來城市經(jīng)濟發(fā)展的發(fā)動機，大環(huán)境優(yōu)化催生區(qū)域裂變、地處建軍路與文港路交

5、匯點由鹽城節(jié)，將人性化的建筑理念貫徹到每一個角落。優(yōu)越的地段，精雕的品質(zhì)，合理的價位，勢必使和風雅居成為老城區(qū)一道亮麗的風景線。預計今年十月中下旬將推出首批房源。東方綠地置業(yè)有限公司投資建設。規(guī)劃建筑面積30000平方米，以小高層住宅為主，部分沿街商業(yè)，房屋外立面選用灰白相間的淡雅色調(diào)，造型新穎，設計精湛。該項目所處地理位置及周邊環(huán)境概況項目SWOT分析項目優(yōu)勢鹽城市樓市整體形勢良好鹽城市樓市價格體現(xiàn)價值，價格在3000-8000元交通便利，地處建軍路與文港路交匯點，多條公車線路在門前文化氛圍好，毗鄰新四軍紀念館，又是學區(qū)房，讓孩子接受好的教育。鹽城市樓市項目機會目前

6、鹽城樓市處于供小于求的狀態(tài)，短期內(nèi)這種局面將持續(xù)區(qū)域環(huán)境日益成熟，將來必將成為鹽城居住的典范項目劣勢周圍住宅供應大，大量樓盤不斷上市，必定會稀釋本項目客戶群體處于交通要道，噪音大，又因老城市規(guī)劃，道路窄，繁忙時間易交通堵塞整個區(qū)域沒有大型購物中心項目威脅隨著房價的不斷上漲，普通階層將無法承受房價，影響未來銷售。和風雅居09年房價趨勢圖第三章項目定位（一）形象定位（二）客戶定位1、客戶分析2、總體目標客戶定位（三）功能定位1、布置2、面積范圍3、設計要求（四）戶型定位1、戶型面積范圍2、主力戶型3、戶型比分及個功能部位面積設計建議4、設計要求（五）價格定位1、價位2、策

7、略（六）主題定位（七）概念設計1、規(guī)劃布局2、環(huán)藝布置3、會所（物業(yè)用房規(guī)劃）4、工程進度建議（八）前期物業(yè)管理定位1、物業(yè)服務檔次2、高品質(zhì)物業(yè)服務塑造項目品牌效應3、物業(yè)管理的內(nèi)容形象定位以“和風雅居”為案名形象定位訴求：尊貴府邸璀璨生輝將“和風雅居”打造成猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌于鹽城浦東新區(qū)中心，盡顯尊貴所在。項目外立面富有現(xiàn)代氣息，主色調(diào)以深色為主，附以淺色線條勾勒，輪廓凹凸明顯。（二）客戶定位1、客戶分析2、總體目標客戶定位客戶分析1、客戶分析細分2、總體目標客戶定位：項目周邊人群及市區(qū)工薪階層。（三）功能定位主要功能分布為商業(yè)和住宅，其