《xx美居別墅策劃報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、“西山美墅”別墅市場定位報(bào)告正式本項(xiàng)目的開發(fā)將為北京市的精英人士提供五星級(jí)的鄉(xiāng)村生活標(biāo)準(zhǔn)，走向一種充滿理解與人性關(guān)懷的嶄新別墅居住生活。開發(fā)理念定位：理念1:首發(fā)地產(chǎn)秉持”國際風(fēng),本土情”的開發(fā)宗旨理念2：首發(fā)地產(chǎn)未來復(fù)合型居住模式的實(shí)踐和探索：理念3:藍(lán)水半島全日制生活理念理念4:藍(lán)水半島雁行生活產(chǎn)業(yè)開發(fā)理念一、定位策略(一)定位構(gòu)想與原則1、定位背景眾多北京實(shí)力地產(chǎn)商認(rèn)為五環(huán)、六環(huán)低密度住宅將成為城市主流第一居所。從北京2001年三季房交會(huì)的供應(yīng)量及外地地產(chǎn)投資量統(tǒng)計(jì)來看,北京地產(chǎn)市場最大的發(fā)展態(tài)勢是:邊郊低密度大盤開發(fā)速度加快，配合奧運(yùn)環(huán)境工

2、程啟動(dòng)，北京”郊區(qū)化”速度加快，數(shù)量可觀的準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)催生中產(chǎn)標(biāo)簽社區(qū)的形勢已經(jīng)形成。西方小鎮(zhèn)生活(包括高密度國家的日本)的誘惑使眾多北京地產(chǎn)實(shí)力開發(fā)商堅(jiān)信五環(huán)、六環(huán)低密度住宅將成為城市主流第一居所。高端住宅產(chǎn)品的需求持續(xù)增加，而低密度住宅（別墅、獨(dú)立住宅、townhouse、多層公寓洋房）在高端居住類物業(yè)中具備很強(qiáng)的競爭力。奧運(yùn)申辦成功，加入WTO等利好因素將推動(dòng)北京經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對高端住宅產(chǎn)品的需求也會(huì)增加，而低密度住宅（別墅、獨(dú)立住宅、townhouse、多層公寓洋房）在高端居住類物業(yè)中具備很強(qiáng)的競爭力。從北京低密度住宅市場的發(fā)

3、展來看，1999-2001年期間，北京低密度住宅市場供應(yīng)一直沒有形成有效的梯度供應(yīng)模式，ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ一枝獨(dú)秀是2001年低密度住宅市場的最大特點(diǎn)，橘郡、康城、一棟洋房等項(xiàng)目都取得一定的市場業(yè)績。國內(nèi)尤其北京新生中產(chǎn)階層客戶急需相應(yīng)的高性價(jià)比的住所別墅、獨(dú)立house市場則長期處于兩極分化的態(tài)勢，外銷別墅價(jià)格較高，而內(nèi)銷別墅品質(zhì)相對較差，都不適合國內(nèi)新生中產(chǎn)階層客戶，別墅市場的供需失衡現(xiàn)象非常明顯，缺乏有效的供給，因此也不難理解玫瑰園、萊蒙湖、碧水莊園、翠湖別墅、水印長灘等一批別墅項(xiàng)目在2001年呈現(xiàn)的熱銷態(tài)勢。低密度大盤面對面競爭不可避免,2

4、002年開始,以各類house為主打產(chǎn)品的的低密度大盤項(xiàng)目紛紛登場，獨(dú)立住宅、集合小鎮(zhèn)、多層洋房開始齊頭并進(jìn)，很多開發(fā)商都注意到了低密度住宅市場的巨大潛力，首創(chuàng)、天鴻、華潤、珠江、萬科，紛紛進(jìn)軍郊區(qū)低密度住宅也就在情理之中了，隨之而來的一場巨人之爭已在所難免。首發(fā)地產(chǎn)需要在模式上有所創(chuàng)新，開發(fā)戰(zhàn)略上要有高度，貫徹要堅(jiān)決，資源整合力度要下大功夫首發(fā)集團(tuán)順勢而為，攜雄厚實(shí)力和資源低調(diào)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，具備了高度的戰(zhàn)略前瞻性，但是，面對這樣一個(gè)大量專業(yè)發(fā)展商搶占高端市場的態(tài)勢，首發(fā)地產(chǎn)應(yīng)該堅(jiān)持走差異化的道路，如果和這些地產(chǎn)巨鱷直接競爭，無論從品牌、專業(yè)化水

5、平、執(zhí)行力等方面來說都存在一定的差距。本項(xiàng)目操作的目標(biāo)應(yīng)該是從產(chǎn)業(yè)復(fù)合的角度，通過溫榆河項(xiàng)目探索出一條適合首發(fā)集團(tuán)的地產(chǎn)操作模式，成功實(shí)現(xiàn)首發(fā)集團(tuán)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，從而走上高速、可持續(xù)發(fā)展的良性循環(huán)的道路。超越復(fù)合型大盤開發(fā)手法，倡導(dǎo)首發(fā)全日制生活產(chǎn)業(yè)規(guī)劃勢在必行以健康休閑為主打開發(fā)概念，以旅游休閑、商務(wù)休閑、健康運(yùn)動(dòng)文化、和教育成長四種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營體系為支持的全日制生活規(guī)劃理念將中國目前大盤開發(fā)的理念推向新的高度和寬度.1+4精英生活產(chǎn)業(yè)體系地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該是比較適合首發(fā)地產(chǎn)的一條路，這是由溫榆河項(xiàng)目的特點(diǎn)（低密度、高端）和首發(fā)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展方向（復(fù)合地產(chǎn)、休閑

6、產(chǎn)業(yè)的高成長）決定的，要避免與傳統(tǒng)開發(fā)商的正面競爭，使溫榆河項(xiàng)目一推出就以占據(jù)市場的最高點(diǎn)，要求我們在考慮產(chǎn)品的時(shí)候不僅僅是從專業(yè)、技術(shù)的角度來論證，更多地應(yīng)該是從產(chǎn)業(yè)復(fù)合的角度來指導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)。2、定位的原則從市場出發(fā),以基本市場盈利為最基本的經(jīng)營目的.從消費(fèi)者的心理謀求定位，創(chuàng)造適度超前的合理的產(chǎn)品，而不是以生產(chǎn)或銷售者的立場來確定；針對特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場；充分考慮細(xì)分市場的容量以及市場進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)；結(jié)合“西山美墅”區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮“西山美墅”優(yōu)勢堅(jiān)持品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)造出性價(jià)比高，居住模式先進(jìn)的低密度花園社區(qū).3、立項(xiàng)定位提案多樣化市場定位，分

7、期主題的明確和提升；五星級(jí)的市場形象，四星級(jí)的產(chǎn)品，三星級(jí)的成本。4、社區(qū)藍(lán)圖模擬本項(xiàng)目的開發(fā)將為北京市的精英人士提供五星級(jí)的鄉(xiāng)村生活標(biāo)準(zhǔn)，走向一種充滿理解與人性關(guān)懷的嶄新別墅居住生活。家門口看奧運(yùn)：五星級(jí)的鄉(xiāng)村生活緊鄰?qiáng)W運(yùn)村,環(huán)境一流的低密度溫泉度假別墅區(qū),在這里，不僅可享受到充足的陽光，回歸純凈的自然，也可以邂逅都市的繁華，駕車十幾分鐘從市區(qū)沿高速公路來到小區(qū)，迎面而來的是特色風(fēng)情商業(yè)步行街，購物中心(shopingmail)，中西風(fēng)情美食街，溫泉會(huì)館，離塵不離城的都市生活仍然近在咫尺，隨后經(jīng)過一條河畔林蔭路，進(jìn)入一個(gè)原生態(tài)自然環(huán)境的居住區(qū)，這

8、里為真正具有財(cái)富與品位的人提供了一種高尚生活的集聚地，同一階層、同一品位的人群即是鄰里又是朋友，可以拓展更好的人際關(guān)系，讓