《商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理孫明霞石河子市一統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司832000摘要:在過去的十多年里，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。然而，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的增多與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度的放緩，房產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著巨大的挑戰(zhàn)，為了在競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展，必須提高項(xiàng)目與企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，因此商業(yè)房地產(chǎn)幵發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)管理顯得越來越重要。下文主要圍繞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的只體措施展開討論。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理引言商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目無論在資金投入或者是人員安排，涉及的內(nèi)容都非常多，因而具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。作為商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目

2、管理人必須對(duì)項(xiàng)目的各種風(fēng)險(xiǎn)了如指掌，否則項(xiàng)目可能失敗或帶來不可估量的損失，甚至給企業(yè)帶來毀滅性的打擊。因此如何對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)以及運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，提高企業(yè)的管理效率，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)不斷的資金流顯得尤為重要。下文簡(jiǎn)要地探討了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理的細(xì)分與執(zhí)行措施。1.市場(chǎng)背景與目標(biāo)客戶設(shè)定城市功能規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市交通規(guī)劃和區(qū)域商業(yè)規(guī)劃是目標(biāo)客廣設(shè)定過程中，宏觀分析部分，最為基礎(chǔ)和重要的內(nèi)容，因?yàn)檫@些規(guī)劃會(huì)嚴(yán)重影響人群結(jié)構(gòu)、分布、流向和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。當(dāng)商業(yè)項(xiàng)目選址得以落實(shí)，大體的人群已經(jīng)確定，此時(shí)，應(yīng)以項(xiàng)目所在地為中心，全面而透徹地進(jìn)行人口分析

3、。人口分析的要點(diǎn)體現(xiàn)在年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、受教育結(jié)構(gòu)、空間分布、消費(fèi)能力、消費(fèi)行為、居住地或工作地到項(xiàng)目所在地的抵達(dá)性等。如果此處的人口分析得出人群的整體數(shù)量和質(zhì)量并無多大潛能，那么，相關(guān)分析必須回到前一步驟的宏觀分析，從而審視選址的正確性。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中務(wù)必注意的過程管理。客群細(xì)分是確定0標(biāo)客戶非常重要的一步，這關(guān)系到未來的業(yè)態(tài)組合和項(xiàng)0整體定位等。項(xiàng)B風(fēng)險(xiǎn)管理過程中需對(duì)不同細(xì)分方法進(jìn)行敏感性分析，從而確?？腿杭?xì)分的穩(wěn)定性和準(zhǔn)確性。當(dāng)客群細(xì)分完成后，B標(biāo)客戶設(shè)定便有了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。然而在進(jìn)行0標(biāo)客戶設(shè)定前，競(jìng)爭(zhēng)性分析是必不可少的。通過分析現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)

4、項(xiàng)0和未來商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的各項(xiàng)要素，依據(jù)項(xiàng)0自身的可能優(yōu)勢(shì)，確定應(yīng)該從競(jìng)爭(zhēng)中去爭(zhēng)取的0標(biāo)客群，應(yīng)該提供稀缺產(chǎn)品去滿足的補(bǔ)缺市場(chǎng)0標(biāo)客群以及非0標(biāo)客群。0標(biāo)客戶選定過程和結(jié)論是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)0風(fēng)險(xiǎn)管理最難把握，卻又必須重點(diǎn)把關(guān)的環(huán)節(jié)。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估需對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和敏感性進(jìn)行考核，同時(shí),需要充分考量各項(xiàng)數(shù)據(jù)、邏輯和結(jié)論的一致性。2.市場(chǎng)定位在目標(biāo)客戶選定的基礎(chǔ)上，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)0市場(chǎng)定位將指明項(xiàng)0整體的發(fā)展方向。市場(chǎng)定位是一個(gè)樹立項(xiàng)B識(shí)別系統(tǒng)的獨(dú)立部分，同吋，市場(chǎng)定位也是一個(gè)綜合性課題，蘇中包含如下規(guī)劃和分析要素：項(xiàng)S差異化策略、業(yè)態(tài)規(guī)劃、體量規(guī)劃、布局規(guī)劃

5、、商戶模擬搭配、開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目影響等。差異化策略是項(xiàng)0應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)和樹立競(jìng)爭(zhēng)門檻的關(guān)鍵，冋吋也會(huì)為項(xiàng)0帶來相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。如果差異化程度過大，正面的效果可能讓項(xiàng)目獨(dú)樹一幟，成為市場(chǎng)中耀眼的明星，與之相對(duì)，差異化越大意味著與傳統(tǒng)市場(chǎng)的偏離也就越大，如果相應(yīng)的差異化未能形成特別的吸引力，則項(xiàng)0便意味著相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。為了避免不必要的損失，項(xiàng)0開發(fā)進(jìn)度十分講究。不冏的開發(fā)進(jìn)度，會(huì)影響開發(fā)成本和項(xiàng)0運(yùn)營(yíng)，因此，過早或過晚都對(duì)項(xiàng)0不利。在項(xiàng)0開發(fā)進(jìn)度規(guī)劃過程中，相關(guān)戰(zhàn)略規(guī)劃需考慮項(xiàng)B與周邊環(huán)境的互動(dòng)性或項(xiàng)B影響。風(fēng)險(xiǎn)管理是全局的觀察者，承捫著項(xiàng)目各環(huán)節(jié)承上啟下的見證和監(jiān)督

6、任務(wù)。3.產(chǎn)品設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)是商業(yè)和地產(chǎn)的綜合體，戰(zhàn)略規(guī)劃側(cè)重于商業(yè)分析和規(guī)劃，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造則是真正的地產(chǎn)開發(fā)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)0產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造的核心內(nèi)容包含以下板塊：土地使用規(guī)劃、交通動(dòng)線規(guī)劃、建筑和機(jī)電設(shè)備規(guī)劃、場(chǎng)內(nèi)人行動(dòng)線規(guī)劃，場(chǎng)外人行動(dòng)線規(guī)劃，外立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)和物業(yè)管理規(guī)劃等。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建造過程，風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)因集中在動(dòng)線設(shè)計(jì)和建筑與機(jī)電設(shè)備兩個(gè)部分。動(dòng)線設(shè)計(jì)包含交通動(dòng)線、場(chǎng)外人行動(dòng)線和場(chǎng)內(nèi)人行動(dòng)線三部分。交通動(dòng)線設(shè)計(jì)規(guī)劃過程必須與考慮項(xiàng)目自身可控制區(qū)域與不可控的公共區(qū)域間的協(xié)同，從而增加客戶的易達(dá)性。如果交通動(dòng)線設(shè)計(jì)不合

7、理，很可能造成“隔街遙望是繁華，反觀項(xiàng)0獨(dú)羅雀”的尷尬局面。因此，交通動(dòng)線是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)B的咽喉，務(wù)必保持暢通易達(dá)。與之對(duì)應(yīng)，場(chǎng)外人行動(dòng)線的重要性不言而喻。建筑和機(jī)電設(shè)備的設(shè)計(jì)決定了整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)0的功能。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)0是建筑的綜合體，不同板塊都意味著不同的需求。不冋空間要么不存在相互轉(zhuǎn)化的替代性，要么會(huì)造成功能不協(xié)調(diào)所帶來的硬件浪費(fèi)。不Ml業(yè)態(tài)對(duì)建筑物的大小、位置、承重、層高、水電和排污等要求各異。為了滿足各類需求，項(xiàng)0開發(fā)的成本大有不同。市場(chǎng)定位過程中的業(yè)態(tài)規(guī)劃相當(dāng)重要，也正因?yàn)槿绱?，業(yè)界專業(yè)人士比較推崇萬達(dá)地產(chǎn)的訂單櫝式，希望通過招商在前，設(shè)計(jì)建造

8、在后來避免此類問題。然而，這種操作思路如果大量采用，也會(huì)對(duì)項(xiàng)0未來轉(zhuǎn)換帶來負(fù)擔(dān)，金國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展非常迅猛，