《淺談商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、淺談商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理［摘要］隨著我國國民經(jīng)濟的快速發(fā)城市化的進(jìn)程也越來越快，大量的人流涌入現(xiàn)代化的大城市，促進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)目前，我國住宅房地產(chǎn)開發(fā)無論在數(shù)量還是在質(zhì)量上都已經(jīng)相對成熟，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)重要組成部分之一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則面臨著巨大的挑戰(zhàn)。由于各方面經(jīng)濟利益的沖突，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理變得尤為重要。本文結(jié)合風(fēng)險管理的相關(guān)理論知識，分析商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理中的困境，并提出相應(yīng)的對策。［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)項目；風(fēng)險管理doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2014.12.052［中圖分類號］F293.3［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文

2、章編號］1673-0194(2014)12-0082-020引百國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國的重要產(chǎn)業(yè)，事實上也成為了國民經(jīng)濟的重要經(jīng)濟支柱。我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要包括住宅房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)趨于較為成熟的階段，但是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)還處于上升階段的初級發(fā)展階段。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資高風(fēng)險的行業(yè)，處于初級階段的商業(yè)房地產(chǎn)項目的開量還是在質(zhì)量上都已經(jīng)相對成熟，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)重要組成部分之一的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)則面臨著巨大的挑戰(zhàn)。由于各方面經(jīng)濟利益的沖突，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險管理變得尤為重要。本文結(jié)合風(fēng)險管理的相關(guān)理論知識，分析商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項

3、目風(fēng)險管理中的困境，并提出相應(yīng)的對策。［關(guān)鍵詞］商業(yè)地產(chǎn)；開發(fā)項目；風(fēng)險管理doi:10.3969/j.issn.1673-0194.2014.12.052［中圖分類號］F293.3［文獻(xiàn)標(biāo)識碼］A［文章編號］1673-0194(2014)12-0082-020引百國民經(jīng)濟的飛速發(fā)展使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國的重要產(chǎn)業(yè)，事實上也成為了國民經(jīng)濟的重要經(jīng)濟支柱。我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要包括住宅房地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，住宅房地產(chǎn)的開發(fā)已經(jīng)趨于較為成熟的階段，但是商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)還處于上升階段的初級發(fā)展階段。由于房地產(chǎn)業(yè)屬于高投資高風(fēng)險的行業(yè)，處于初級階段的商業(yè)房地產(chǎn)項目的開發(fā)還存在很多

4、多元化的問題，尤其是在開發(fā)項目的財務(wù)與成本控制、管理方面。商業(yè)房地產(chǎn)無論是在人員安排、物資調(diào)配還是在資金周轉(zhuǎn)方面都存在著一定的風(fēng)險性，內(nèi)容及其復(fù)雜。一旦項目管理人不能夠清晰明了地認(rèn)識到開發(fā)項目所存在的各種風(fēng)險，項目就很可能失敗，造成不可估量的損失。因此，如何規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險以及相關(guān)運營風(fēng)險，增加企業(yè)的管理效率，保持房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)不斷的資金流顯得十分重要。1商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目風(fēng)險管理之困境1.1主要財務(wù)風(fēng)險之困境房地產(chǎn)行業(yè)的投資特點有投資額度較大，回收期較長，變現(xiàn)能力低等，這些特點決定了房地產(chǎn)行業(yè)的較大的財務(wù)風(fēng)險。首先，負(fù)債率風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金相對較少，主

5、要來源于銀行的信貸，許多企業(yè)有巨大的資產(chǎn)負(fù)債率，若實際收益不如預(yù)期收益，則企業(yè)將面臨償還債務(wù)的風(fēng)險。其次，政策風(fēng)險。由于通貨膨脹等因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建材成本、管理和勞動力成本都有上升的趨勢，加之國家對房市的調(diào)控帶來的利率和政策的變動，帶來的企業(yè)償還銀行貸款導(dǎo)致負(fù)債率增加，也降低了投資者對房屋的購買欲，無疑加重了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。1.2決策階段風(fēng)險管理之困境首先，開發(fā)地理位置選擇的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)項目具有不可移動性，所以商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)區(qū)位的選擇對商業(yè)地產(chǎn)項目有著巨大的影響。地理位置的選擇風(fēng)險受到多方面的影響，開發(fā)商不得不衡量各方面的因素進(jìn)行選擇。其次，開發(fā)時機選擇的風(fēng)險

6、。每個行業(yè)都有自身發(fā)展的周期性，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展同樣有著周期性。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的周期性包括高峰、收縮、低谷以及恢復(fù)4個階段。開發(fā)商在選擇開發(fā)時機時，如果衡量不好影響開發(fā)時機的各個因素，很有可能造成開發(fā)項目處于低谷期。最后，開發(fā)項目可行性的風(fēng)險。開發(fā)商所選擇的開發(fā)項目是否具有可行性對于開發(fā)項目的可持續(xù)發(fā)展有著很大的影響。一旦確認(rèn)不好對于開發(fā)項目的可行性研究，很可能造成開發(fā)項目中斷或中止等后果。1.3影響預(yù)期收益之困境首先，開發(fā)融資的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要投入巨大的資金，這也是開發(fā)商最為關(guān)注的問題，同時也是開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目出現(xiàn)風(fēng)險危機的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。常常會發(fā)生開發(fā)商因為融資而導(dǎo)致自有資

7、金回報盈利較為不確定或者因為資金的匱乏導(dǎo)致項目無法開展后續(xù)工作。尤其是目前國內(nèi)的融資環(huán)境處于消極的狀態(tài)，開發(fā)商就更需要做好融資風(fēng)險的識別與應(yīng)對。其次，開發(fā)土地的風(fēng)險。我國的相關(guān)法律規(guī)定凡是經(jīng)營性的土地都是通過招標(biāo)拍賣的方式取得的，這就使得開發(fā)土地的取得在很大程度上受到政治因素、市場因素的影響。開發(fā)商在開發(fā)土地過程中，往往會出現(xiàn)購買風(fēng)險加大、開發(fā)成本逐增等風(fēng)險。再次，開發(fā)手續(xù)風(fēng)險。國家對于房產(chǎn)開發(fā)的政策調(diào)控處于緊縮的狀態(tài)，并且新政策在不斷地出臺，這就導(dǎo)致開發(fā)商在前期準(zhǔn)備階段的手續(xù)上會出現(xiàn)很多風(fēng)