《淺談商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、淺談商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與設(shè)計(jì)摘要:近些年來(lái)，開(kāi)發(fā)商自主規(guī)劃設(shè)計(jì)，然后全部或大部分產(chǎn)權(quán)拆散出售是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式，隨之造成的無(wú)序開(kāi)發(fā)和過(guò)度開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品功能不適應(yīng)商業(yè)企業(yè)要求、產(chǎn)權(quán)分散難以統(tǒng)一管理限制物業(yè)升值等諸多問(wèn)題，在今天看來(lái)異常突出，并且到了必須解決的時(shí)候。本文將在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中理解的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式進(jìn)行-些整理研究，提出自己的理解和今后商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的合理趨勢(shì)。關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，策劃，設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)引言大部分開(kāi)發(fā)商自有投資能力較弱，許多開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)尋找投資、融資的方式來(lái)解決資金問(wèn)題。大量國(guó)際基金

2、及投資商，尋找地產(chǎn)投資項(xiàng)目，但實(shí)現(xiàn)成功投資的少之又少。在未來(lái)，要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、高速的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)必須進(jìn)入〃金融產(chǎn)品化〃時(shí)代。1商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)的基本概念1.1商業(yè)的概念(1)廣義的商業(yè)(Business)：“生意”,指所有以營(yíng)利為目的的事業(yè)。其特征是以獲取利潤(rùn)為目的。其具體表現(xiàn)為：一次握手、一個(gè)電話、一次會(huì)議、一單交易都是商業(yè)活動(dòng)的具體表現(xiàn),通俗來(lái)說(shuō)商業(yè)就是“賺錢的游戲”。咨詢、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、貿(mào)易、批發(fā)、零售、服務(wù)等所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是商業(yè)的范疇。(1)狹義的商業(yè)(Commerce)：“買賣"，指專門從事商晶交換活動(dòng)的營(yíng)利性

3、事業(yè)。其特征是以商品交換。具體表現(xiàn)在：包括吃穿住行等息息相關(guān)的商品、服務(wù)和消費(fèi)場(chǎng)所，主要包括購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化、會(huì)展等1.2商業(yè)地產(chǎn)的概念(1)商業(yè)地產(chǎn)一一用于經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式廣義商業(yè)地產(chǎn)：除住宅以外的房地產(chǎn)形式。主體特征以租賃回報(bào)為目的，包括商場(chǎng)、酒店、辦公、旅游、展覽、集貿(mào)市場(chǎng)等具有盈利性質(zhì)的商業(yè)建筑。(2)狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)的形式多種多樣，最常見(jiàn)的如mall、大型批發(fā)市場(chǎng)、商業(yè)街、商場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)等(開(kāi)放、封閉)。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)合工程，需要

4、對(duì)商業(yè)、地產(chǎn)、金融等各方面具有專業(yè)操作能力。2商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的區(qū)別國(guó)內(nèi)很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的原因主要在于中國(guó)的開(kāi)發(fā)商缺乏對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較強(qiáng)的專業(yè)化理解，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常出現(xiàn)以住宅開(kāi)發(fā)的模式進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，把商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)混為-談。商業(yè)地產(chǎn)是-?項(xiàng)涉及面很廣的系統(tǒng)工程，相比于住宅地產(chǎn)在戶型、朝向、綠化、建筑等方面的專業(yè)技術(shù)耍求，商業(yè)地產(chǎn)具有更多更高的綜合性要求。作為建筑師，我有幸有機(jī)會(huì)參與一些商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)目前的一種情況是，有很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在商業(yè)策劃定位沒(méi)有做、招商沒(méi)有落實(shí)的情況下就直接委托設(shè)計(jì)公司做規(guī)

5、劃設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)商們也堅(jiān)持“只耍做了就不怕沒(méi)人來(lái)買、來(lái)租”的信念，而忽視了專業(yè)化產(chǎn)品的運(yùn)作規(guī)律；而且投資者也僅從“-鋪富工代”的傳統(tǒng)觀念出發(fā)，盲目投資商業(yè)地產(chǎn)，根本不知道如何經(jīng)營(yíng)商鋪，店面，就導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)建成后空鋪，死鋪的現(xiàn)象，投資的回報(bào)也就無(wú)法保證。3商業(yè)地產(chǎn)的操作在我們正在如火如荼的進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，而且商業(yè)地產(chǎn)的復(fù)雜性日漸顯示，那么商業(yè)地產(chǎn)是如何操作的呢？從這幾年的工程項(xiàng)目來(lái)看，我理解的商業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目分為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。首先商業(yè)地產(chǎn)的選址是關(guān)鍵最好能選在城市核心商圈，不過(guò)城市核

6、心商圈土地十分稀缺競(jìng)爭(zhēng)激烈及高額的土地成本，所以退而求其次，可以選在城市副中心及新區(qū)規(guī)劃高起點(diǎn)的區(qū)域。好處如下：(1)城市副中心及新區(qū)土地成本較低；(2)城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，城市配套好，適合營(yíng)造咼品質(zhì)的項(xiàng)目；(3)中國(guó)城市的一個(gè)重耍特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的消費(fèi)基礎(chǔ)；(4)城市副中心及新區(qū)的土地…般規(guī)模較大，可以開(kāi)發(fā)多種產(chǎn)品，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；(5)城市副中心及新區(qū)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投入成本較低，升值潛力較大；(6)在城市副中心及新區(qū)開(kāi)發(fā)大型綜合體，可以獲得政府較好的政策優(yōu)惠。(7)選

7、在城市副中心的軌道交通便利的區(qū)域，商業(yè)更易聚集人氣；其次就是要注重商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程應(yīng)該是商業(yè)運(yùn)營(yíng)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)營(yíng)二部分協(xié)調(diào)運(yùn)作的過(guò)程。簡(jiǎn)述如下：1)在商業(yè)的前期階段商業(yè)運(yùn)營(yíng)要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研及可行性研究；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要進(jìn)行商業(yè)功能規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局；資本運(yùn)營(yíng)要進(jìn)行投資策略和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。項(xiàng)目前期調(diào)研和定位準(zhǔn)確與否關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作是否成功和順利。2)在設(shè)計(jì)及施工前期商業(yè)運(yùn)營(yíng)要進(jìn)行商品結(jié)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)試算，以及主力店的洽談和意向合約的簽訂；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要進(jìn)行根據(jù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)的主力店及業(yè)態(tài)布局進(jìn)行方案，擴(kuò)初及施工圖設(shè)計(jì)，

8、這樣才能保證設(shè)計(jì)的建筑滿足將來(lái)業(yè)態(tài)及主力店的需要；而在這…階段資本運(yùn)營(yíng)要進(jìn)行投資計(jì)劃，融資計(jì)劃和成本預(yù)算。在這一階段如果招商晚于設(shè)計(jì)則風(fēng)險(xiǎn)很大，多數(shù)開(kāi)發(fā)商在招商未有結(jié)果的情況下己開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)，甚至開(kāi)工建設(shè)，導(dǎo)致許多設(shè)計(jì)招投標(biāo)完成，甚至已竣T的項(xiàng)目無(wú)法落實(shí)招商與營(yíng)銷。與項(xiàng)目的整體商業(yè)規(guī)劃相比，建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于下家。建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案必須滿足商業(yè)