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1、房地產項目開發(fā)流程CONTENTS目錄項目決策階段01前期準備階段02工程建設階段03項目銷售階段04交付使用階段05從開發(fā)、建設、經營、管理的程序上講，房地產開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設前期準備階段、建設階段、銷售階段和交付使用階段。概述第一章：項目決策階段項目決策階段產開發(fā)項目經董事會（企業(yè)主）批準初步立項后，轉由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進行可行性研究。可行性研究根本目的：實現(xiàn)項目決策的科學化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效益。主要內容：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調查及動遷安置；

2、(3)市場分析和建設規(guī)模的確定；(4)規(guī)劃設計影響和環(huán)境保護；(5)資源供給及資本運作方案；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)模式、組織機構、崗位需求、管理費用的研究；(8)開發(fā)建設節(jié)點計劃；(9)項目經濟及社會效益分析；(10)結論及建議?？尚行匝芯砍蓡T知識組成經濟師房地產專家建筑工程專家財會師及律師市場分析專家可行性研究的工作階段階段一投資機會研究該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計

3、而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。階段二初步可行性研究亦稱“預可行性研究”。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。階段三詳細可行性研究即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發(fā)建設項目投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟?？尚行匝芯康牟襟E集團公司董事會通過，批準正式立項，項目進入前期開發(fā)階段。(1)項目公司接受委托或集團公司董事會立項;(2)調查研究;(3)方案選擇與優(yōu)化;(4)財務評價和經濟評價;(5)編制可行性研究報告。第二章：前期準備階段一、獲

4、取土地使用權二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設計四、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)，確定勘察、設計、監(jiān)理、施工隊伍。五、申辦《施工許可證》六、招標一、獲取土地使用權前期準備階段獲取土地使用權1、通過行政劃撥方式取得；2、舊城改造取得中標地塊國有土地使用權；3、轉讓取得；4、出讓方式取得（招標、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；5、聯(lián)合開發(fā)并報有關主管部門立項、審批后取得；6、通過司法裁決取得；7、通過兼并、收購等股權重組方式取得。開發(fā)商獲取土地使用權的主要方式土地使用權有償出讓的方式：出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序將國有土地使

5、用權出讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》國有土地使用權的出讓方式有三種：協(xié)議、招標、拍賣。獲取土地使用權開發(fā)商獲取土地使用權的程序協(xié)議出讓指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權的有關事宜的這樣一種出讓方式。招標出讓指在指定的期限內，由符合條件的單位或者個人以書面投標形式，競投某地段土地使用權，由招標人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權受讓人）的出讓方式。以招標方式出讓土地使用權，不僅要明確合同雙方當事人的權利義務，而且要

6、明確投標的效力及招標人在招標期限內應負的責任等。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。依照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，建設用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權，并取得《成交確認書》，然后簽訂《國有土地使用權出讓合同》。獲取土地使用權開發(fā)商取得《國有土地使用權出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。

7、屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應提交以下資料并送至土地主管部門：1、《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉讓批文；2、開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構代碼證，房地產開發(fā)資質；3、屬新增建設用地的，應提供《建設用地批準書》；屬存量用地的，應提供原土地使用者土地權源資料。4、1：2000地形圖2份；5、加蓋了“權屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份6、地上附著物權屬證明；7、土地登記申請書；8、土地登記法人代表證明和身份證明；9、土地登記委托書。獲取土地使用權獲取土地使用權（1）土地使用權出讓地管理部門負責辦理土地使用權出讓和劃撥土地使用權轉讓需補辦出讓手續(xù)