《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取誠(chéng)意金、訂金等的稅務(wù)處理》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的財(cái)稅處理、納稅籌劃及風(fēng)險(xiǎn)提示（作者：中國(guó)稅收籌劃師經(jīng)濟(jì)學(xué)博士肖太壽）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了緩解資金壓力，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，采取各種方式（申請(qǐng)書(shū)、承諾書(shū)、訂單等）、各種名目（誠(chéng)意金、vip會(huì)員費(fèi)等）收取購(gòu)房準(zhǔn)業(yè)主的款項(xiàng)，以滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的資金需要。對(duì)這些資金應(yīng)如何稅務(wù)處理呢，筆者在這進(jìn)行分析。（一）“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了加大促銷(xiāo)力度而向購(gòu)房者收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”在會(huì)

2、計(jì)上應(yīng)在“預(yù)收賬款”還是在“其他應(yīng)付款”會(huì)計(jì)科目反映呢？這要從會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中找到依據(jù)。根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，“預(yù)收賬款”科目是核算企業(yè)按照合同規(guī)定預(yù)收的款項(xiàng)，即預(yù)收賬款是建立在購(gòu)銷(xiāo)合同基礎(chǔ)上的。而“其他應(yīng)付款”科目是核算企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付利息、應(yīng)付股利、應(yīng)交稅費(fèi)、長(zhǎng)期應(yīng)付款等以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)?；诖艘?guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”不是按照合同約定收取的，而是按照《訂房單》（或類(lèi)似憑據(jù)）約定收取的，它不受《合同法》約束。僅具有暫收

3、應(yīng)付的性質(zhì)，因此應(yīng)該在“其他應(yīng)付款“科目核算進(jìn)行核算。（二）“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”的稅務(wù)處理1、企業(yè)所得稅國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)文件第六條明確規(guī)定：企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入，應(yīng)該以簽訂《預(yù)售合同》或《銷(xiāo)售合同》為前提。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房業(yè)主簽訂了《預(yù)售合同》或《銷(xiāo)售合同》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取了業(yè)主的款項(xiàng)（如定金、預(yù)付款等），均應(yīng)該按照規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅；反之，房地

4、產(chǎn)公司沒(méi)有與購(gòu)房者簽訂相關(guān)合同，所收取的款項(xiàng)（如：訂金、誠(chéng)意金、vip會(huì)員費(fèi)等），是不需要繳納企業(yè)所得稅的。2、營(yíng)業(yè)稅（1）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》（下稱(chēng)“條例”）第一條規(guī)定：“在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納營(yíng)業(yè)稅?！钡谑l規(guī)定：“營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)并收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。”（2）《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十四條規(guī)定：條例第十二條所稱(chēng)

5、收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)。條例第十二條所稱(chēng)取得營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，為書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為應(yīng)稅行為完成的當(dāng)天。第二十五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！保?）《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一）的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕156號(hào)）規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第二十八條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

6、為收到預(yù)收款的當(dāng)天。此項(xiàng)規(guī)定所稱(chēng)預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。從上述規(guī)定可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”是否繳納營(yíng)業(yè)稅，取決于以下幾點(diǎn)：應(yīng)稅行為發(fā)生過(guò)程中或者完成后收取的款項(xiàng)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅。而房地產(chǎn)企業(yè)收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”時(shí)，應(yīng)稅行為根本就沒(méi)有發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天，而“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”與“定金”是完全不同的兩個(gè)概念。沒(méi)有相關(guān)稅務(wù)

7、文件規(guī)定“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”需要繳納營(yíng)業(yè)稅，只有關(guān)于“定金”繳納營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定。書(shū)面合同確定的付款日期的當(dāng)天，納稅人就具有了納稅義務(wù)?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第十條、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條均明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售、銷(xiāo)售商品房需要簽訂書(shū)面合同。企業(yè)收取“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”時(shí)，是沒(méi)有簽訂《商品房銷(xiāo)售合同》的，也就說(shuō)不上合同確定的付款日期了。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房準(zhǔn)業(yè)主收取的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”，按照營(yíng)業(yè)稅相關(guān)稅收政策規(guī)定，是不需要

8、繳納營(yíng)業(yè)稅的。3、土地增值稅按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)行預(yù)征土地增值稅制度。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)取得的銷(xiāo)售收入（含預(yù)售收入），是應(yīng)該預(yù)繳土地增值稅的。從企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅的分析可知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的“誠(chéng)意金”、“訂金”和“vip會(huì)員費(fèi)”，既不是企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入，也不是營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅收入。因此，同樣也不是土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，土地增值稅的應(yīng)稅收入，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)