《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析論文 _0》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別分析論文　　一、投資決策階段的風(fēng)險(xiǎn)　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機(jī)動(dòng)性?房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項(xiàng)目建設(shè)中撤出,否則會(huì)付出高昂代價(jià)?房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn)主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面?　　1.政策風(fēng)險(xiǎn)　　國(guó)家政策對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失?尤其在我國(guó),市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響尤為重要?　　(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)　　國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰?國(guó)家強(qiáng)調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會(huì)直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)?樓宇市場(chǎng)的繁榮?政府通

2、過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會(huì)減少房地產(chǎn)商品市場(chǎng)的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失?　　(2)金融政策風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國(guó)家金融政策的調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響?2003年6月央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款?土地儲(chǔ)備貸款?建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款?個(gè)人住房貸款等八大方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(xiǎn)?　　(3)土地政策風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響?土地產(chǎn)權(quán)制度

3、的變更?不同的土地取得方式?土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會(huì)帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)?　　(4)稅收政策風(fēng)險(xiǎn)　　稅收政策的變化對(duì)房地產(chǎn)投資影響重大?稅收政策和土地調(diào)控政策是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩個(gè)有力工具?房地產(chǎn)投資中,各種稅費(fèi)名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(xiǎn)?　　(5)城市規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)　　城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性?容積率?建筑覆蓋率?建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整?交通的變化等來對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來影響?因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測(cè)規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項(xiàng)目開發(fā)成

4、敗的核心因素?　　2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)　　經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)包括市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)和通貨風(fēng)險(xiǎn)?市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)是最直接的風(fēng)險(xiǎn)?市場(chǎng)供應(yīng)量?市場(chǎng)購買力?市場(chǎng)價(jià)格等反映供需狀況指標(biāo)的動(dòng)態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動(dòng)態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場(chǎng)供需風(fēng)險(xiǎn)?相反,市場(chǎng)供需不平衡會(huì)導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險(xiǎn)?另外,房地產(chǎn)投資周期較長(zhǎng),其間可能遭受由于物價(jià)下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險(xiǎn),也可能遭受因物價(jià)上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)?膨脹率下降會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價(jià)格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會(huì)刺激對(duì)房地產(chǎn)的需求?　　3.區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)　　由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性

5、,各個(gè)國(guó)家?不同地區(qū)的社會(huì)環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)因素,同一風(fēng)險(xiǎn)因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險(xiǎn)具有比較明顯的地域性?　　4.開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)　　從房地產(chǎn)周期理論可知,項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)也存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)?由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng),易受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)就成為影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素?所以說,風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇密切相關(guān)?　　二、項(xiàng)目實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)投資的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程,它包括從獲取土地?籌措資金到設(shè)計(jì)施工等過程?此階段將面臨具體的風(fēng)險(xiǎn)因素?　　一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議?招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的

6、土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險(xiǎn)?　　另一方面,時(shí)間?質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險(xiǎn)因素?管理不當(dāng),將會(huì)使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險(xiǎn)?質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)?　　1.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)　　工期一旦被延長(zhǎng),一方面房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能會(huì)發(fā)生較大的變化,錯(cuò)過最佳租售時(shí)機(jī),如已預(yù)售,會(huì)承擔(dān)逾期交付的違約損失?信譽(yù)損失;另一方面,會(huì)增加投入資金利息支出,增加管理費(fèi)?　　2.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)　　質(zhì)量是企業(yè)的生命?開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性?可靠性?經(jīng)濟(jì)性?美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個(gè)方面?消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量,更強(qiáng)調(diào)房屋的效用?承包商施工技術(shù)水平落后?偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱

7、患等,是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的主要因素;房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面?　　3.開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)源于開發(fā)的各個(gè)階段?建設(shè)前期對(duì)項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%—100%,越到后期影響程度越小?在規(guī)劃設(shè)計(jì)中,方案陳舊?深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì),都會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國(guó)家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會(huì)使