《幾家歡樂(lè)幾家愁--地鐵上蓋項(xiàng)目現(xiàn)狀分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、幾家歡樂(lè)幾家愁—北京各大地鐵上蓋項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀分析隨著國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控新政的出臺(tái)，普通住宅市場(chǎng)逐漸走弱，投資者以及開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)類地產(chǎn)的關(guān)注度正在成倍增加。成交價(jià)格、收益率以及市場(chǎng)各方信心的抬升，已經(jīng)讓“商業(yè)地產(chǎn)”這一題材炙手可熱。而進(jìn)駐商業(yè)的構(gòu)成就是商戶。商戶已成為各商業(yè)地產(chǎn)相互爭(zhēng)奪的資源。商業(yè)中經(jīng)營(yíng)商戶選址影響因素可分為以下幾點(diǎn)：1、商業(yè)活動(dòng)頻率高2、行業(yè)聚集度高3、人口居住密度高4、交通便利5、人均消費(fèi)水平高在此之前，我們先來(lái)看一下能達(dá)到這以上條件的先決條件—交通，北京目前的發(fā)展趨勢(shì)為環(huán)線發(fā)展。環(huán)線發(fā)展的優(yōu)勢(shì)是帶動(dòng)城市大范圍地價(jià)抬升。一個(gè)良好的環(huán)線交通，會(huì)給城市居民帶來(lái)良好的出

2、行條件，使城區(qū)里的人們更加快捷地到達(dá)城區(qū)的周邊，能夠更好地發(fā)揮城區(qū)周邊地帶廣袤土地的利用價(jià)值，使土地增值。由于地面資源的稀缺性和中心城區(qū)人口的密度，導(dǎo)致北京現(xiàn)狀是必須向周邊郊區(qū)擴(kuò)展。這其中很重要的就是交通，北京目前大力發(fā)展交通的方向是地鐵。地鐵的快速發(fā)展帶來(lái)的不僅僅是交通的便捷，它還改變了城市的商業(yè)布局和人們固有的消費(fèi)習(xí)慣。而消費(fèi)者的消費(fèi)需求又能催生地鐵沿線新的業(yè)態(tài)組合或創(chuàng)新業(yè)態(tài)。在軌道交通的作用下，各種設(shè)施會(huì)向線路兩側(cè)集中，特別是以車站為中心依次布局商業(yè)、辦公、住宅、休閑娛樂(lè)等用地。大量的人流通過(guò)軌道交通輸送到城市的各個(gè)區(qū)域，刺激站點(diǎn)周圍土地的高密度開(kāi)發(fā)，形成以居住為主，商業(yè)

3、、服務(wù)、辦公、娛樂(lè)、體育等配套齊全的多個(gè)新城市中心。地鐵無(wú)疑已經(jīng)成為了帶動(dòng)周邊商業(yè)發(fā)展的“引擎”，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商及投資客認(rèn)識(shí)到了地鐵對(duì)沿線商業(yè)的拉動(dòng)作用。目前的情況顯示，只要地鐵的規(guī)劃一公布，其周邊的住宅價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)不同幅度的上浮，而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商及各大品牌商也會(huì)在自己的開(kāi)發(fā)或擴(kuò)展計(jì)劃中關(guān)注規(guī)劃中的地鐵沿線尤其是交通換乘點(diǎn)地區(qū)。而地鐵之所以能吸引商家及開(kāi)發(fā)商的目光，根本原因在于其帶來(lái)的龐大人流。商業(yè)的生命力在于客流的集聚，而商業(yè)價(jià)值就體現(xiàn)在客流轉(zhuǎn)換為有效的購(gòu)買力。地鐵的發(fā)展可以滿足前一個(gè)條件，但如何將地鐵流動(dòng)的人流轉(zhuǎn)換為地鐵商業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的客流將是開(kāi)發(fā)商、投資客將要面臨的重要

4、問(wèn)題。之前出現(xiàn)的失敗案例表明，僅僅有人流而無(wú)法將其轉(zhuǎn)換購(gòu)買力是無(wú)法支撐地鐵商業(yè)的。以地鐵換乘點(diǎn)為例，大多數(shù)人都將目光聚集在地鐵換乘點(diǎn)，但地鐵換乘點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)情況是，快速的集聚人群同時(shí)又快速的疏散，但停留在換乘點(diǎn)處的人群并不多見(jiàn)。同時(shí)人流集聚的高峰期通常出現(xiàn)在上下班時(shí)段，所以地鐵商業(yè)對(duì)只對(duì)晚間及節(jié)假日期間的消費(fèi)具有較為明顯的刺激作用。而如何在有限的時(shí)間里更多的吸引快速集散人群的注意力，使其停留下來(lái)購(gòu)買商品，則需要對(duì)地鐵商業(yè)進(jìn)行綜合規(guī)劃和制造更多的賣點(diǎn)。開(kāi)發(fā)商及投資者不能只考慮交通便利及人流因素，還要全面的針對(duì)項(xiàng)目所在地點(diǎn)的消費(fèi)人群，購(gòu)買力，租金售價(jià)等情況進(jìn)行合理規(guī)劃，并在后期運(yùn)營(yíng)中加

5、強(qiáng)管理，在較短時(shí)間內(nèi)培育起商業(yè)氛圍，提高人氣，使原本流動(dòng)的人流逐漸養(yǎng)成消費(fèi)習(xí)慣，將其作為一個(gè)理想的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所而不僅僅是換乘地鐵時(shí)隨機(jī)的消費(fèi)，此時(shí)的地鐵經(jīng)濟(jì)效用才能得到根本體現(xiàn)。前面說(shuō)的全部是地鐵與商業(yè)的關(guān)聯(lián)情況，北京現(xiàn)在各大地鐵上蓋項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)又是怎么樣的呢？只要是在地鐵上蓋項(xiàng)目就能高枕無(wú)憂嗎？下面，我們就用“上蓋兒”代表這一形式的商業(yè)，并對(duì)這一商業(yè)形式進(jìn)行分析。“上蓋兒”型商業(yè)受到人們的普遍關(guān)注，應(yīng)該是在地產(chǎn)界大亨潘石屹斥巨資在建外SOHO修建地鐵口之后，建外SOHO的成功不僅使潘石屹迅速成為商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，使建外SOHO被評(píng)為“京城2002年度十大影響力樓盤”之一，并榮登

6、新浪網(wǎng)“2002年京城十大暢銷樓盤排行榜”榜首，還帶動(dòng)了“上蓋兒”商業(yè)的發(fā)展。時(shí)至今日，北京著名的幾大商業(yè)中心當(dāng)中，有不少商業(yè)是直接與地鐵連通的。例如：地鐵1號(hào)線：國(guó)貿(mào)商城、東方新天地、新光天地；地鐵2號(hào)線：東直門東方銀座、恒基中心；地鐵5號(hào)線：國(guó)瑞城；（與2號(hào)線銜接）地鐵10號(hào)線：新中關(guān)、平安國(guó)際金融中心、富力廣場(chǎng)；地鐵13號(hào)線：西直門嘉茂購(gòu)物中心；雖然地鐵周邊的商業(yè)建設(shè)受到越來(lái)越多投資者的重視而發(fā)展迅猛，但如何將人流轉(zhuǎn)為客流是決定著軌道交通周邊商業(yè)能否成功的重要條件。東直門和西直門均屬于重要的軌道交通站點(diǎn)，其中西直門還匯集了地鐵2、4、13號(hào)線，是北京重要交通樞紐之一。但分

7、別建設(shè)于東直門地鐵旁的銀座MALL和西直門的嘉茂購(gòu)物中心目前卻面臨如何將地鐵人流轉(zhuǎn)化為有效客流的難題。這跟商場(chǎng)的定位及業(yè)態(tài)組合不無(wú)關(guān)系，嘉茂購(gòu)物中心的餐飲分布在各個(gè)樓層，會(huì)使消費(fèi)者感覺(jué)不便。與西單、王府井等成熟商圈相比，新興的地鐵商圈尚未形成濃郁的商業(yè)氛圍，無(wú)法吸引大量的客流前來(lái)。而西單大悅城在此方面樹(shù)立了榜樣，大悅城為了更好的吸引客流，不定期的推出各種大型活動(dòng)，在商場(chǎng)外側(cè)修建可以直接通到主力店的樓梯，大大方便了客流進(jìn)入。而北京另一將人流成功轉(zhuǎn)化為客流的典范則是東方新天地。東方新天地在開(kāi)業(yè)之