《地鐵上蓋物業(yè)項目特征分析.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、地鐵上蓋物業(yè)項目特征分析在互聯(lián)網(wǎng)購物繁榮之際，線下實體商業(yè)受到了較大的沖擊。與此同時，隨著以地鐵為代表的軌道交通不斷建設(shè)，城市中的實體物業(yè)呈現(xiàn)出向地鐵沿線聚集的趨勢，并形成了當(dāng)前關(guān)注較多的TOD發(fā)展模式。事實上，地鐵建設(shè)所帶來的價值溢出會流向臨近地塊的既有物業(yè)已成為一個共識，那么如何使得該溢價部分能夠流向政府并用于彌補公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或是更大程度上實現(xiàn)其可能的潛在價值，無疑用好地鐵站點和場段及其臨近地塊實施上蓋物業(yè)開發(fā)是一個絕佳契機。目前，國內(nèi)對于上蓋物業(yè)開發(fā)已經(jīng)有一個初期探索的階段性發(fā)展，通過分析一些已實施上蓋的項目來逐漸獲得有關(guān)業(yè)態(tài)布局的共識。文章梳理

2、現(xiàn)有上蓋開發(fā)項目的功能業(yè)態(tài)特征關(guān)系，對于指導(dǎo)今后項目決策有著積極的參考作用。因此，基于既有多個地鐵上蓋物業(yè)項目的對比分析，試圖歸納出上蓋物業(yè)功能業(yè)態(tài)布局的有益經(jīng)驗，以供借鑒。1案例介紹案例1∶4學(xué)海無涯香港創(chuàng)紀之城（MillenniumCity）位于東九龍工業(yè)區(qū)，整體橫跨兩個地鐵車站，沿觀塘道西側(cè)興建，開發(fā)商為新鴻基地產(chǎn)，項目一共6期，該項目定位為東九龍商業(yè)發(fā)展的據(jù)點，力圖通過該項目將觀塘轉(zhuǎn)型為新世紀高科技發(fā)展和熱鬧繁盛的新商業(yè)區(qū)。項目所在的觀塘區(qū)屬于傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。其中，“APMMall”是該項目的核心購物中心，總面積為55740m2，位于地鐵觀塘

3、站上蓋部分。該商場以年輕人為主要客戶群體，并且延長了夜間經(jīng)營的時間，以“二十四小時”購物理念吸引消費者。APM通過延時夜間消費的概念區(qū)別于香港多數(shù)商場，讓平日里繁忙的顧客得以充分利用晚上的時光，盡情放松。案例2：杭州綠城楊柳郡（七堡車輛段）位于杭州地鐵1、4號線公用地鐵車輛段上蓋，項目地塊是夾在滬杭甬高速和德勝路之間的50公頃土地，整個地塊建筑由地鐵站點、地鐵功能建筑、住宅、酒店、寫字樓等幾部分構(gòu)成。該項目包括車輛段運營庫（一號線和四號線）、綜合維修大樓和控制中心等；其中，住宅的建筑面積約為63萬m2、商業(yè)等建筑面積為20萬m2[1]。上蓋物業(yè)呈放射性布局

4、，以強化用地特征，突出地區(qū)形象。案例3：深圳華潤中心位于深圳CBD金融中心，是典型的多種復(fù)合物業(yè)協(xié)同開發(fā)項目。地塊周邊是以高端寫字樓和金融服務(wù)為代表的集聚區(qū)域。地鐵站在項目北側(cè)，地塊北區(qū)為高端寫字樓，中區(qū)是購物中心，南區(qū)為居住區(qū)，分期規(guī)劃施工建成。甲級寫字樓4.2萬m2，其中在4層設(shè)置了開放式的屋頂花園；大型綜合購物中心—萬象城18.8萬m2，容納了300余家店鋪。兩者累計可以提供3000余停車位。其中，購物中心內(nèi)含四大主力店鋪，包括RéEL百貨、Olé超市、嘉禾影城以及萬象滑冰場，對客流形成吸納作用。此外，幸福里住宅區(qū)由3棟49層住宅組成，樓高164.4

5、m，是深圳最高的住宅。案例4：東京MIDTOWN屬于車站上蓋綜合體，位于原防衛(wèi)廳舊址之上，地處東京都港區(qū)?；孛娣e68981.63m2，總建筑面積563801.02m2。地下5層、地上54層。物業(yè)類型包括寫字樓、酒店、住宅、商業(yè)、美術(shù)館、多功能廳等的符合城市綜合體，中間位置布置超高層地標(biāo)“中城塔”，南側(cè)設(shè)置公共廣場，廣場東西兩側(cè)分別設(shè)置兩個側(cè)塔，臨近檜町公園處布置了三棟住宅。案例5：京投發(fā)展?公園悅府。該項目位于北京8號線平西府站，并連接交通樞紐站，交通優(yōu)勢明顯，是區(qū)域的地標(biāo)性項目。項目整體規(guī)模60萬m2，包含6萬m2特色商業(yè)配套，1萬m2商業(yè)辦公，6萬m

6、2景觀花園；為社區(qū)提供全面覆蓋的一站式悅享生活體驗；自身配備專屬幼兒園及學(xué)校，擁有完善的教育體系。該項目在北京地鐵8號線正上方進行施工，并充分借鑒日本及香港軌道物業(yè)先進開發(fā)理念，使地鐵建設(shè)與城市規(guī)劃密切融合，借助一體化優(yōu)勢提升軌道物業(yè)價值，締造北京首席軌道綜合體。2上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)特征的對比分析4學(xué)海無涯APM商業(yè)中的業(yè)態(tài)比較豐富，涵蓋超市、餐飲、零售、數(shù)碼和電影院；其業(yè)態(tài)占比排序為零售50%、餐飲及娛樂25%、其他25%?？梢钥闯?，項目業(yè)態(tài)整體以零售為主，其次為餐飲和服務(wù)，同時隨著項目的逐漸成熟，零售的比重在不斷提高，但依然維持著業(yè)態(tài)的豐富程度，以確保其多樣

7、性。商場定位年輕人為主要消費對象，聚焦于年齡段為20~39歲的消費群體，并以“夜晚消費、年輕消費、女性行為”為核心對象，特別強調(diào)夜間休閑的核心商業(yè)概念，并在名稱上以“AM和PM”的組合象征白天和夜晚的概念。APM商業(yè)的整體規(guī)模較小，但是業(yè)態(tài)齊全，為了凸顯購物過程的豐富性。匯聚了購物、娛樂、餐飲和休閑等豐富的功能，零售業(yè)態(tài)覆蓋了超市、時裝、美容、影音、娛樂、母嬰和個人護理，可以為商業(yè)吸聚人氣。商場中的不同檔次店鋪搭配比例合適，強化以主力店吸引客流。APM特別凸出年輕潮流，開發(fā)商精選了100余個租客，并且確保其中30%為新進入本地的品牌店鋪，借此確保差異化和新

8、鮮感。APM業(yè)4學(xué)海無涯態(tài)之中的時尚潮流服飾和餐飲總共占比接近七成