《(ppt版)同策XXXX年上海平安桐鄉(xiāng)項(xiàng)目前期定位報(bào)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

上海平安桐鄉(xiāng)工程——引領(lǐng)養(yǎng)老(yǎnglǎo)生活新方式，開(kāi)創(chuàng)全配套養(yǎng)老新社區(qū)第一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

1處于經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展的桐鄉(xiāng)市的陌生區(qū)域、規(guī)模大盤(pán)，臨近城際高鐵，擁有得天獨(dú)厚(détiāndúhòu)的地理?xiàng)l件的同時(shí)，面臨著開(kāi)展新城、得到客戶(hù)青睞的挑戰(zhàn)；如何引入更多更廣泛的客戶(hù)群體，打造獨(dú)具一格的優(yōu)勢(shì)大盤(pán)，也成為本工程的開(kāi)拓點(diǎn)。前期(qiánqī)提報(bào)總結(jié)重新(chóngxīn)思考全新的開(kāi)展理念高鐵優(yōu)勢(shì)高端養(yǎng)老區(qū)全新配套新城如何做？第二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

2本次(běncì)報(bào)告需解決的問(wèn)題：如何通過(guò)工程的相對(duì)優(yōu)勢(shì)(yōushì)，突破目前相對(duì)較低的區(qū)域成熟度及認(rèn)知度？突破(tūpò)結(jié)合區(qū)域、客戶(hù)需求，及工程特征，對(duì)工程的定位方向進(jìn)行修正，并給予具體落地性的建議。修正&細(xì)化第三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

3PART-1開(kāi)發(fā)模式(móshì)研究匯報(bào)內(nèi)容通過(guò)對(duì)郊區(qū)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)模式的研究(yánjiū)以及與本案相似的案例借鑒，確定【城市運(yùn)營(yíng)，打造一座城】的“新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式〞第四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

4PART-2整體定位匯報(bào)內(nèi)容客戶(hù)定位：【以桐鄉(xiāng)市場(chǎng)為主力，輻射周邊地區(qū)全年齡階層】形象定位：【北美情景風(fēng)全新生活范】——打造高端化、生態(tài)化、多元化、人文化的高品質(zhì)社區(qū)(shèqū)社區(qū)價(jià)值體系：【多元、開(kāi)放、生態(tài)、人文】第五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

5PART-3產(chǎn)品發(fā)展戰(zhàn)略匯報(bào)內(nèi)容整體規(guī)劃：根據(jù)地勢(shì)及景觀資源排布多元化產(chǎn)品組合，于社區(qū)中部打造集中型配套區(qū)域；一期規(guī)劃：借鑒精品案例及市場(chǎng)開(kāi)展趨勢(shì)(qūshì)，明確一期產(chǎn)品【雙拼+聯(lián)排+小高層】，并制定適合本案的戶(hù)型面積配比；產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議：北美建筑風(fēng)格及景觀綠化建議、相關(guān)案例展示。第六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

6PART-4分期發(fā)展戰(zhàn)略匯報(bào)內(nèi)容開(kāi)發(fā)原那么：方向上由南往北，開(kāi)發(fā)量順應(yīng)市場(chǎng)開(kāi)展特征開(kāi)發(fā)節(jié)奏：開(kāi)發(fā)周期9年，分5期開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)策略：配套(pèitào)資源依附住宅開(kāi)發(fā)，提升區(qū)域成熟度；養(yǎng)老住宅與銷(xiāo)售類(lèi)物業(yè)同步分期開(kāi)發(fā)，響應(yīng)政府要求第七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

7報(bào)告(bàogào)結(jié)構(gòu)PART2.整體(zhěngtǐ)定位PART1.開(kāi)發(fā)模式(móshì)研究PART3.產(chǎn)品開(kāi)展戰(zhàn)略PART4.分期開(kāi)展戰(zhàn)略PART5.附錄——整體市場(chǎng)研究第八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

8第一部分開(kāi)發(fā)模式(móshì)研究案例(ànlì)借鑒本案開(kāi)發(fā)模式第九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

9郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式主題社區(qū)開(kāi)發(fā)模式新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)開(kāi)發(fā)模式基礎(chǔ)條件城市陌生區(qū)域大盤(pán)開(kāi)發(fā)消費(fèi)者抗性大城市近郊、規(guī)模大混合物業(yè)類(lèi)型、復(fù)合社區(qū)交通便利、可達(dá)性強(qiáng)大城市近郊交通便利生態(tài)環(huán)境好、無(wú)工業(yè)污染資金雄厚、持續(xù)開(kāi)發(fā)成功條件符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場(chǎng)定位有吸引力的鮮明主題主題先行豐富的配套立體的生活社區(qū)的營(yíng)造前期大量資金產(chǎn)業(yè)聚集、長(zhǎng)期盈利能力產(chǎn)業(yè)號(hào)召明顯產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)是否適合本項(xiàng)目×√×郊區(qū)大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式第十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

10我們需要一個(gè)市場(chǎng)(shìchǎng)仰望的，表達(dá)工程價(jià)值的主題將三者串聯(lián)起來(lái)站在城市運(yùn)營(yíng)者的高度——打造(dǎzào)全配套體系的新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式規(guī)模(guīmó)大盤(pán)高鐵效應(yīng)生態(tài)&養(yǎng)老本案開(kāi)發(fā)模式——新市鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式第十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

11通過(guò)選取(xuǎnqǔ)不同級(jí)別城市的大盤(pán)開(kāi)發(fā)成功案例，試圖找到可借鑒的規(guī)律案例選取城市級(jí)別GDP（億）規(guī)模（萬(wàn)平方米）產(chǎn)品區(qū)位交通自然資源相似度目的成都中海國(guó)際社區(qū)二線2186120聯(lián)排、洋房、多層、小高層三環(huán)以外，城市郊區(qū)城市快速干線5000畝城市森林公園★★成功點(diǎn)借鑒臨平廣廈天都城三線483480別墅、小高層杭州東北部新城、郊區(qū)秋石高速路天都公園★★失敗點(diǎn)規(guī)避本案三線409105別墅、小高層桐鄉(xiāng)市北部高橋新城、郊區(qū)滬杭高鐵無(wú)優(yōu)勢(shì)自然資源相似案例選區(qū)標(biāo)準(zhǔn)：城市背景、陌生區(qū)域、成功大盤(pán)、豐富產(chǎn)品線案例借鑒第十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

12項(xiàng)目名稱(chēng)中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位成都西北角，城市三環(huán)外占地面積1986畝綠化率35%建筑面積約199萬(wàn)㎡住宅面積約102萬(wàn)㎡周邊環(huán)境地塊自身資源優(yōu)越，同5400畝的城市森林公園交通情況地鐵2號(hào)線、成青快鐵、羊西線、三環(huán)路、IT大道公交路線產(chǎn)品定位以洋房和多層為主成都——中海國(guó)際社區(qū)案例借鑒第十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

13重新建立區(qū)域價(jià)值體系具有獨(dú)特生態(tài)資源處于城市兩大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之間區(qū)域原來(lái)的價(jià)值區(qū)域規(guī)劃為城市邊緣的產(chǎn)業(yè)區(qū)政府定義為高新區(qū)配套區(qū)域挖掘區(qū)域核心區(qū)域價(jià)值：5000畝森林公園、體育公園（生態(tài)）；處于城市兩大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之間5000畝森林公園區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)——大盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)，如果缺乏(quēfá)區(qū)域價(jià)值，大盤(pán)往往必須自己“營(yíng)造區(qū)域價(jià)值〞。營(yíng)造區(qū)域新概念重新(chóngxīn)建立“區(qū)域價(jià)值體系〞區(qū)域價(jià)值：兩大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之間工程界定：城市新區(qū)、資源型、區(qū)域性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程中海國(guó)際社區(qū)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)：在缺乏區(qū)域價(jià)值的情況下，重新建立“區(qū)域價(jià)值體系”案例借鑒第十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

142年起止時(shí)間開(kāi)發(fā)量配套投入滿(mǎn)足生活需要2004.7——2006.72008.1——2009.72006.8——2007.121.5年1.5年一期（40萬(wàn)㎡）二期（30萬(wàn)㎡）三期(40萬(wàn)㎡)Ⅰ區(qū)（15萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)（25萬(wàn)㎡）Ⅰ區(qū)（15萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)(15萬(wàn)㎡)Ⅰ區(qū)（20萬(wàn)㎡）Ⅱ區(qū)（20萬(wàn)㎡）星期五大道北段國(guó)際學(xué)校商業(yè)廣場(chǎng)公交總站綜合市場(chǎng)幼兒園1生活會(huì)所1鄰里商業(yè)鄰里商業(yè)集中商業(yè)幼兒園2涉外醫(yī)院生活會(huì)所2鄰里商業(yè)休閑街南段休閑街北段鄰里商業(yè)國(guó)際網(wǎng)球俱樂(lè)部雕塑長(zhǎng)廊集中商業(yè)鄰里商業(yè)寫(xiě)字樓國(guó)際酒店文化活動(dòng)中心鄰里商業(yè)高爾夫練習(xí)場(chǎng)森林景觀大道高級(jí)會(huì)所星期五大道南段休閑廣場(chǎng)大規(guī)模房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)來(lái)源于開(kāi)發(fā)節(jié)奏，在定位階段要弄清楚配套的分級(jí)、價(jià)值點(diǎn)以及和住宅(zhùzhái)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，解決配套的開(kāi)發(fā)次序和開(kāi)發(fā)規(guī)模問(wèn)題中海國(guó)際社區(qū)配套的分級(jí)與分期：前期大量開(kāi)發(fā)生活配套及享受型休閑娛樂(lè)配套案例借鑒第十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

15推售時(shí)間推售量推售物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售情況目的2005-9-302.6萬(wàn)方，176套5-6層多層洋房?jī)r(jià)格4000-5000元/㎡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售磬以市區(qū)稀缺的洋房產(chǎn)品入市，吸引中高端客群2005-11-26約300套6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡開(kāi)盤(pán)當(dāng)日銷(xiāo)售70%目前銷(xiāo)售約90%借助前期市場(chǎng)造勢(shì)，順勢(shì)推出市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大的小高層產(chǎn)品2005-12下旬不到100套6+1精品景觀多層和小高層均價(jià)5000元/㎡當(dāng)天成交只有20-30％中海國(guó)際社區(qū)配套的分級(jí)與分期：?jiǎn)?dòng)期高調(diào)啟動(dòng)確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位案例借鑒第十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

16借鑒點(diǎn)中海國(guó)際社區(qū)本案創(chuàng)造區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值重新界定區(qū)域?qū)傩?，充分挖掘區(qū)域價(jià)值，建立獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)重新整合資源，逐步完善配套，滿(mǎn)足多層次客戶(hù)需求項(xiàng)目所處的浐灞生態(tài)區(qū)雖然規(guī)劃利好，但是還處于啟動(dòng)期，區(qū)域認(rèn)知度較低，可效仿中海項(xiàng)目，尋找突破點(diǎn)，重塑區(qū)域價(jià)值強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)示范區(qū)充分展示大盤(pán)氣勢(shì)一舉奠定區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者地位；以市場(chǎng)稀缺的洋房產(chǎn)品入市，吸引客源本項(xiàng)目一期以稀缺熱銷(xiāo)產(chǎn)品入市，搶占市場(chǎng)；奠定了較高的項(xiàng)目形象，建議后期樹(shù)立突破點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售高潮。主動(dòng)城市化開(kāi)放社區(qū)規(guī)劃，配套資源共享，提升區(qū)域成熟度目前項(xiàng)目周邊配套欠缺，項(xiàng)目可根據(jù)區(qū)域情況填補(bǔ)空白，如區(qū)域bus等，完善區(qū)域配套合理的開(kāi)發(fā)節(jié)奏根據(jù)各種配套設(shè)施的完善，設(shè)置開(kāi)發(fā)節(jié)奏大體量項(xiàng)目合理控制開(kāi)發(fā)節(jié)奏，前期準(zhǔn)確確定各階段開(kāi)發(fā)進(jìn)程和目標(biāo)客源中海國(guó)際社區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的啟示案例借鑒第十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

17廣廈天都城本案規(guī)模480萬(wàn)200萬(wàn)產(chǎn)品別墅、洋房、小高層洋房、小高層、高層區(qū)位杭州余杭臨平北部新城浐灞區(qū)，邊緣城區(qū)交通繞城高速、滬杭甬高速繞城高速東二環(huán)延伸線自然資源天都公園灞河、濕地公園城市價(jià)值臨平為杭州下屬的縣級(jí)市，城市級(jí)別比西安低，但其房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功(chénggōng)或者不成功(chénggōng)的典型案例對(duì)其他城市都有重要的參考意義。工程比照價(jià)值工程在城市房地產(chǎn)開(kāi)展期進(jìn)入市場(chǎng)，工程的開(kāi)發(fā)周期覆蓋了城市房地產(chǎn)由開(kāi)展到成熟的多個(gè)時(shí)期，對(duì)于本工程有一定的借鑒意義。該工程開(kāi)發(fā)至今，市場(chǎng)效果不及預(yù)期，市場(chǎng)影響力也遠(yuǎn)不如之前提到的案例，不成功教訓(xùn)值得引以為鑒。工程(gōngchéng)參考價(jià)值廣廈天都城與本工程(gōngchéng)相似點(diǎn)比照城市市場(chǎng)背景臨平跟隨杭州，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)于2007年前后進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期臨平——廣廈天都城案例借鑒第十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

18項(xiàng)目名稱(chēng)廣廈天都城項(xiàng)目區(qū)位杭州北部，余杭北部新城占地面積7000畝建筑面積約480萬(wàn)㎡綠化率35%住宅面積約208萬(wàn)㎡公建及配套面積超過(guò)100萬(wàn)㎡容積率0.85周邊環(huán)境地塊內(nèi)部自建天都公園交通情況距離已開(kāi)工的地鐵1號(hào)線約兩公里，規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線在天都城設(shè)立站點(diǎn)產(chǎn)品定位以小高層為主，聯(lián)排別墅為輔臨平——廣廈天都城案例借鑒第十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

19價(jià)值增長(zhǎng)——入市初期，余杭北部新城還未正式開(kāi)發(fā)，其交通、配套均比較缺乏，區(qū)域尚屬大杭州價(jià)格洼地。工程自身超過(guò)400萬(wàn)方超大體量規(guī)劃包含了從商業(yè)到住宅，再到各類(lèi)配套，以造城為目標(biāo)，定位為區(qū)域開(kāi)展推動(dòng)者，以未來(lái)(wèilái)巨大增值空間吸引客源。工程價(jià)值：推動(dòng)北部(běibù)新城開(kāi)展的標(biāo)桿工程交通價(jià)值：毗鄰繞城高速公路和滬杭甬高速，在大杭州規(guī)劃中處于樞紐地位區(qū)域價(jià)值：杭州主城與臨平副城中間，新城規(guī)劃利好客戶(hù)界定：以自住為主的城市中高收入人群廣廈天都城營(yíng)銷(xiāo)：在新城未正式開(kāi)發(fā)情況下，以城為目標(biāo)，定位為區(qū)域發(fā)展的推動(dòng)者案例借鑒第二十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

203年起止時(shí)間開(kāi)發(fā)量計(jì)劃配套投入滿(mǎn)足生活需要2003——20062008.1——2009.62007.1——2008.11年1.5年環(huán)境改造一期（37萬(wàn)㎡）二期(56萬(wàn)㎡)公寓（27萬(wàn)㎡）別墅(10萬(wàn)㎡)公寓（40萬(wàn)㎡）別墅（16萬(wàn)㎡）鄰里商業(yè)少量公共交通會(huì)所集中商業(yè)完善基本配套增加公共交通68萬(wàn)㎡天都公園天都酒店天都文化體育中心配套實(shí)際完成情況完成鄰里商業(yè)未實(shí)現(xiàn)零星商業(yè)零星商業(yè)少量公共交通1.5年2009.6——2010.12三期(56萬(wàn)㎡)公寓（41萬(wàn)㎡）別墅（15萬(wàn)㎡）公共交通網(wǎng)基本完善基本配套成熟？年2011.1——2010.12四期(58萬(wàn)㎡)公寓（58萬(wàn)㎡）零星商業(yè)少量公共交通項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特色在于前期大量開(kāi)發(fā)文化休閑設(shè)施，聚集人氣，一期公寓與別墅同時(shí)入市案例借鑒第二十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

21廣廈天都城價(jià)格(jiàgé)漲幅遠(yuǎn)不及杭州住宅均價(jià)廣廈天都城現(xiàn)有市場(chǎng)口碑并未到達(dá)(dàodá)預(yù)期廣廈天都城市場(chǎng)反應(yīng)未達(dá)到預(yù)期效果案例借鑒第二十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

22開(kāi)發(fā)目標(biāo)市場(chǎng)表現(xiàn)原因分析價(jià)值增長(zhǎng)價(jià)格增長(zhǎng)遠(yuǎn)不及杭州平均水平郊區(qū)大盤(pán)必須先行的配套、交通沒(méi)有跟上，后期價(jià)格無(wú)法實(shí)現(xiàn)突破城市知名項(xiàng)目區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目口碑不佳，未能成為推動(dòng)區(qū)域突破的標(biāo)志項(xiàng)目各類(lèi)產(chǎn)品在入市時(shí)間段劃分上沒(méi)有合理的規(guī)劃；啟動(dòng)期以經(jīng)濟(jì)型公寓和別墅產(chǎn)品同時(shí)入市；項(xiàng)目市場(chǎng)定位不明確，目標(biāo)客源層次不清晰中高檔社區(qū)已購(gòu)業(yè)主入住不高，社區(qū)整體居民層次混雜；城市高價(jià)擠出客戶(hù)較多生活必須配套沒(méi)有跟上，前期業(yè)主入住不高，大多將房屋用于出租，導(dǎo)致居民層次參差不齊，項(xiàng)目形象受到影響廣廈天都城：配套及規(guī)劃不合理，導(dǎo)致項(xiàng)目形象品質(zhì)受到影響案例借鑒第二十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

23教訓(xùn)點(diǎn)廣廈天都城本案相關(guān)配套未能及時(shí)跟上在項(xiàng)目初期規(guī)劃的各期交通、商業(yè)、學(xué)校等基本生活配套均未按時(shí)實(shí)現(xiàn)，且在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最后一期，周邊配套仍然匱乏，不但影響價(jià)格增長(zhǎng)，還給項(xiàng)目信譽(yù)造成負(fù)面影響目前項(xiàng)目周邊各類(lèi)配套相當(dāng)匱乏，項(xiàng)目自身規(guī)劃的各類(lèi)配套務(wù)必按節(jié)奏入市啟動(dòng)期特色不鮮明經(jīng)濟(jì)型公寓與高端別墅同期啟動(dòng)，項(xiàng)目想象不突出本案為大體量綜合項(xiàng)目，產(chǎn)品線豐富，在啟動(dòng)期以與項(xiàng)目定位相適應(yīng)的產(chǎn)品強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，樹(shù)立市場(chǎng)形象開(kāi)發(fā)節(jié)奏和層級(jí)不合理項(xiàng)目四期開(kāi)發(fā)中，前三期別墅、公寓產(chǎn)品均等投入，別墅產(chǎn)品無(wú)法奠定形象，公寓產(chǎn)品無(wú)法享受溢價(jià)本項(xiàng)目在考慮推案次序的時(shí)候，要充分發(fā)揮各類(lèi)產(chǎn)品的作用，即兼顧項(xiàng)目整體定位，又實(shí)現(xiàn)最大溢價(jià)廣廈天都城對(duì)本項(xiàng)目的啟示案例借鑒第二十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

24全力(quánlì)開(kāi)展配套資源，重塑區(qū)域價(jià)值！如何消除陌生區(qū)抗性？以齊全的生活配套，如商業(yè)、教育、醫(yī)療，大型會(huì)所打造高品質(zhì)項(xiàng)目，改善區(qū)域形象，提升板塊價(jià)值，消除認(rèn)知度抗性強(qiáng)勢(shì)主題，如運(yùn)動(dòng)主題、異域風(fēng)情主題，形成市場(chǎng)差異如何吸引客戶(hù)？以板塊及物業(yè)未來(lái)的升值潛力，項(xiàng)目本身的高端休閑、商業(yè)、教育等配套多樣或獨(dú)特的物業(yè)選擇區(qū)域價(jià)值的提升才是帶開(kāi)工程價(jià)值提升的關(guān)鍵，如何利用自身相關(guān)(xiāngguān)資源提高區(qū)域價(jià)值，是工程成功的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)模式總結(jié)開(kāi)發(fā)模式第二十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

25第二部分開(kāi)發(fā)(kāifā)模式研究案例借鑒本案(běnàn)開(kāi)發(fā)模式第二十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

26新城運(yùn)營(yíng)(yùnyíng)開(kāi)發(fā)思路運(yùn)作工程的成熟與區(qū)域成型相輔相成。在高橋高新初期市場(chǎng)(shìchǎng)認(rèn)知度尚未形成之時(shí)，以城市開(kāi)展，區(qū)域增值為首要目標(biāo)，伴隨著區(qū)域的成功而取得工程的成功實(shí)現(xiàn)(shíxiàn)工程于區(qū)域的共同增值，超脫傳統(tǒng)的房地產(chǎn)運(yùn)作模式結(jié)合工程自身?xiàng)l件，經(jīng)營(yíng)區(qū)域，可持續(xù)開(kāi)展工程體系提升區(qū)域形象為首要目標(biāo)經(jīng)營(yíng)超越客戶(hù)需求角度成功案例借鑒地塊自身特質(zhì)啟示——新城運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)思路本案開(kāi)發(fā)模式第二十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

27打造(dǎzào)：人性化的社區(qū)規(guī)劃多元的建筑形態(tài)生態(tài)的景觀環(huán)境……城市運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+初期(chūqī)————中后期建立：整套完備的醫(yī)療、商業(yè)(shāngyè)、教育等生活配套，打造一座【城】配套先行，運(yùn)作板塊，消除陌生感與認(rèn)知抗性城市運(yùn)營(yíng)，打造一座城本案開(kāi)發(fā)模式第二十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

28第二部分整體(zhěngtǐ)定位工程(gōngchéng)整體形象定位客戶(hù)定位價(jià)值體系構(gòu)成第二十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

29目前中國(guó)的人口問(wèn)題開(kāi)始顯現(xiàn)，出現(xiàn)“頭重腳輕”的倒金字塔結(jié)構(gòu)，全國(guó)開(kāi)始步入中老齡化階段，中老年養(yǎng)身需求前景廣闊趨勢(shì)研究午潮山森林公園按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)在1999年底進(jìn)入老齡化社會(huì)(shèhuì)；2000年我國(guó)有1.3億60歲以上的老人，占總?cè)丝诘?0.7%2021年，中國(guó)60歲以上老人占總?cè)丝诒壤秊?2%預(yù)計(jì)2021年，中國(guó)60歲以上老人將到達(dá)2.4億，占當(dāng)時(shí)總?cè)丝诘?6%左右，將出現(xiàn)老齡化高潮。經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，社會(huì)平安福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多，更多老年人要獨(dú)立(dúlì)生活，客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。社會(huì)平安福利和個(gè)人養(yǎng)老金增多客觀上刺激了老年(lǎonián)社區(qū)的開(kāi)展我國(guó)老齡化開(kāi)始趨勢(shì)顯現(xiàn)，但60-70年代中年人口數(shù)量所占比例較大，處于老齡化初級(jí)階段一個(gè)國(guó)家60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%國(guó)際上通行的老齡化社會(huì)標(biāo)準(zhǔn)我國(guó)人口開(kāi)始出現(xiàn)倒金字塔結(jié)構(gòu)，已進(jìn)入老年型國(guó)家;倒金字塔結(jié)構(gòu)基數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)增加趨勢(shì);沿海及興旺城市快速進(jìn)入老齡化階段，北京、上海、大連、廣州、廈門(mén)、青島等城市興建老年社區(qū)。全國(guó)開(kāi)始步入老齡化階段人口老齡化第三十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

30出生在50-60年代的群體很快進(jìn)入空巢期，有一定的支付能力，是目前老年社區(qū)的主要需求群體機(jī)會(huì)預(yù)期未來(lái)開(kāi)展前景看好，老齡化未加劇，社會(huì)保障體系不完善(wánshàn)，老年社區(qū)的需求量大。2030-2040年會(huì)面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此(yīncǐ)老年住宅需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期經(jīng)濟(jì)開(kāi)展(kāizhǎn)迅速，社會(huì)保障機(jī)制將不斷完善未來(lái)開(kāi)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時(shí)候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老〞觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“度假養(yǎng)老〞習(xí)慣開(kāi)始形成人口老齡化嚴(yán)重的未來(lái)，政府也會(huì)給予政策與資金上的扶持第三十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

31國(guó)內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目——依托強(qiáng)勢(shì)的自然資源，以營(yíng)造園林環(huán)境為主，功能性的設(shè)施如溫泉SPA養(yǎng)生開(kāi)始初現(xiàn)，但依舊是處于養(yǎng)生地產(chǎn)的初級(jí)階段市場(chǎng)現(xiàn)狀案例名稱(chēng)區(qū)位簡(jiǎn)介溫泉1858吳中區(qū)太湖旅游度假區(qū)太湖邊，長(zhǎng)三角首席溫泉節(jié)能養(yǎng)生住宅，深藏于地下1858米的天然溫泉生茂養(yǎng)園上海浦東南匯生茂養(yǎng)園地處上海浦東的南匯航頭萬(wàn)畝低密度別墅區(qū)核心位置，園林養(yǎng)生理念，當(dāng)代中國(guó)園林養(yǎng)生別墅城開(kāi)湯山公館南京民國(guó)生活風(fēng)情和溫泉養(yǎng)生理念，溫泉入戶(hù)北京匯晨老年公寓北京坐擁龍脈、溫泉養(yǎng)生，社區(qū)專(zhuān)有采自地下2885米的溫泉，對(duì)老年疾病有極佳輔助療效；綠地21城孝賢坊昆山華橋長(zhǎng)三角最大養(yǎng)老“基地”，合歡園養(yǎng)生電梯公寓還擁有孝賢坊一系列的老年專(zhuān)署配套，，綠地集團(tuán)聯(lián)合上海同濟(jì)醫(yī)院，上海老年大學(xué)綠地２１城分?！伴L(zhǎng)壽”為主題的公園如皋——中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)東方大壽星園等一系列以長(zhǎng)壽為主題的公園，中國(guó)道教協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)任法融大師譽(yù)為“天下第一大壽星”磐安浙江金華豐富的山水氣候養(yǎng)生資源、中醫(yī)中藥養(yǎng)生資源、生態(tài)食品養(yǎng)生資源、運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生和文化養(yǎng)生旅游資源。森林覆蓋率高達(dá)80.14％，“天然的藥材寶庫(kù)”著力打造中國(guó)休閑養(yǎng)生城瑤琳新天地浙江桐廬距離國(guó)家級(jí)4A風(fēng)景區(qū)瑤琳仙境僅1000米左右，是一個(gè)以度假養(yǎng)生為核心的主題社區(qū)。距離上海僅有3小時(shí)車(chē)程第三十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

32與傳統(tǒng)觀念的矛盾一邊是老年人口急劇增加，興建專(zhuān)屬老年住宅成為大勢(shì)所趨；一邊是經(jīng)濟(jì)收入(shōurù)有限，較高的置業(yè)門(mén)檻使得老年人寧可居家養(yǎng)老。養(yǎng)老地產(chǎn)未形成規(guī)模效應(yīng)很多城市的老年社區(qū)建設(shè)尚處于起步階段(jiēduàn)，甚至許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還未注意到這一相當(dāng)具有生命力的房地產(chǎn)商品新類(lèi)型。老年住宅市場(chǎng)存在數(shù)目少、規(guī)模小、分布不廣等問(wèn)題.現(xiàn)有產(chǎn)品層次過(guò)低“掛羊頭賣(mài)狗肉〞的行為在市場(chǎng)上較為(jiàowéi)普遍。多為普通商品房或老式公房冠名“老年公寓〞，并未對(duì)老年人進(jìn)行針對(duì)性的設(shè)備、配套、物業(yè)管理、醫(yī)療效勞等各方面的專(zhuān)項(xiàng)打造國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀更人性更完善更健康更幸福工程的目標(biāo)立足社會(huì)發(fā)展需要，打造更人性、完善、健康、幸福的養(yǎng)老項(xiàng)目市場(chǎng)現(xiàn)狀第三十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

33新模式——集醫(yī)療、養(yǎng)生、康復(fù)、休閑高端健康養(yǎng)老效勞產(chǎn)業(yè)基地新高度——代表城市形象的、富有城市生活氣息的、理想的終極生活形態(tài)全配套(pèitào)——豐富的城市功能、表達(dá)人文關(guān)心的休憩之所，開(kāi)放的社區(qū)和商業(yè)街示范性——生態(tài)的、綠色的、創(chuàng)新的，桐鄉(xiāng)的標(biāo)桿，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)桿中國(guó)(zhōnɡɡuó)首席新型養(yǎng)老示范基地中國(guó)養(yǎng)老示范基地整體形象定位第三十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

34北美情景風(fēng)全新(quánxīn)生活范保值(bǎozhí)、增值潛力特色(tèsè)的社區(qū)規(guī)劃舒適、生態(tài)、愜意的社區(qū)環(huán)境都市品質(zhì)生活發(fā)源地全新的生活理念多元的社區(qū)精神便利的生活配套便捷的交通體系“高端化、生態(tài)化、多元化、人文化〞的高品質(zhì)社區(qū)。中國(guó)養(yǎng)老示范基地整體形象定位第三十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

35多元開(kāi)放人文生態(tài)產(chǎn)品組合多樣(duōyànɡ)生活(shēnghuó)配套豐富都市生活新體驗(yàn)營(yíng)造(yíngzào)開(kāi)放式街區(qū)資源共享定期的社區(qū)活動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)教育資源完善繼承尊老愛(ài)幼傳統(tǒng)健康生活新理念田園牧歌的生活樓宇分布科學(xué)社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第三十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

36多元(duōyuán)的產(chǎn)品智能化社區(qū)(shèqū)多元(duōyuán)的配套工程百萬(wàn)級(jí)的體量意味著未來(lái)多樣化的的客戶(hù)群體。為保證不同置業(yè)群體需要，工程力圖成為多元產(chǎn)品的復(fù)合型社區(qū)，滿(mǎn)足各梯度客層的需求多元開(kāi)放人文生態(tài)實(shí)現(xiàn)方式“普通公寓—洋房—疊加—?jiǎng)e墅〞的物業(yè)梯度，豐富社區(qū)產(chǎn)品線以人為本，構(gòu)建復(fù)合型宜居新城社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第三十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

37多元(duōyuán)的產(chǎn)品智能化社區(qū)(shèqū)多元(duōyuán)的配套工程本身具有“養(yǎng)老〞地產(chǎn)這一時(shí)下熱點(diǎn)概念，由此整體對(duì)配套的要求相應(yīng)提高；而作為近郊陌生區(qū)的大盤(pán)開(kāi)發(fā)，豐富的生活配套也是消除客戶(hù)心理障礙的關(guān)鍵多元開(kāi)放人文生態(tài)實(shí)現(xiàn)方式提供全方位的配套設(shè)施，效勞于整個(gè)社區(qū)，包括——生活類(lèi)：社區(qū)商業(yè)、大型超市、銀行、郵局等教育類(lèi)：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等養(yǎng)護(hù)類(lèi)：醫(yī)院、康體中心、養(yǎng)生會(huì)所〔健身、SPA、運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部〕等休閑類(lèi)：生態(tài)農(nóng)莊、有機(jī)種植、開(kāi)心農(nóng)場(chǎng)以人為本，構(gòu)建復(fù)合型宜居新城社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第三十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

38多元(duōyuán)的產(chǎn)品智能化社區(qū)(shèqū)多元(duōyuán)的配套采用創(chuàng)新的方式，改善效率及城市與世界各地之間的內(nèi)通外連，感受多姿多采、高效率的新都市主義生活。多元開(kāi)放人文生態(tài)實(shí)現(xiàn)方式智能卡廣泛應(yīng)用——以人為本，構(gòu)建復(fù)合型宜居新城社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第三十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

39建筑(jiànzhù)規(guī)劃社區(qū)(shèqū)氣氛共享精神(jīngshén)通過(guò)營(yíng)造開(kāi)放式街區(qū)，提倡城市生活的開(kāi)放化，并針對(duì)性打造適宜人居的街區(qū)尺度和建筑規(guī)劃。多元開(kāi)放人文生態(tài)實(shí)現(xiàn)方式一個(gè)無(wú)墻的街區(qū)，一個(gè)無(wú)國(guó)界的舞臺(tái)社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

40建筑(jiànzhù)規(guī)劃社區(qū)(shèqū)氣氛共享精神(jīngshén)社區(qū)內(nèi)的教育、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)、娛樂(lè)、醫(yī)療等配套同樣為周邊區(qū)域及工程敞開(kāi)，形成資源互動(dòng)多元開(kāi)放人文生態(tài)實(shí)現(xiàn)方式一個(gè)無(wú)墻的街區(qū)，一個(gè)無(wú)國(guó)界的舞臺(tái)社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

41建筑(jiànzhù)規(guī)劃社區(qū)(shèqū)氣氛共享精神(jīngshén)定期組織主題性社區(qū)活動(dòng)，彰顯工程精神多元開(kāi)放人文生態(tài)實(shí)現(xiàn)方式一個(gè)無(wú)墻的街區(qū)，一個(gè)無(wú)國(guó)界的舞臺(tái)社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

42多元(duōyuán)開(kāi)放(kāifàng)人文(rénwén)生態(tài)尊老愛(ài)老以文育人繼承傳統(tǒng)生命關(guān)心，傳統(tǒng)與精致社區(qū)的完美結(jié)合實(shí)現(xiàn)方式工程養(yǎng)老地產(chǎn)豐富的針對(duì)老人的生活配套，對(duì)于社區(qū)老人的關(guān)心還可定期進(jìn)行上門(mén)訪問(wèn)，將社區(qū)建設(shè)成其樂(lè)融融的大家庭社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

43尊老(zūnlǎo)愛(ài)老以文育人繼承(jìchéng)傳統(tǒng)生命關(guān)心，傳統(tǒng)(chuántǒng)與精致社區(qū)的完美結(jié)合實(shí)現(xiàn)方式豐富的教育資源使孩子們從幼兒園到中學(xué)都能享受到完善的教育配套多元開(kāi)放人文生態(tài)社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

44尊老(zūnlǎo)愛(ài)老以文育人繼承(jìchéng)傳統(tǒng)生命關(guān)心，傳統(tǒng)與精致(jīngzhì)社區(qū)的完美結(jié)合實(shí)現(xiàn)方式利用社區(qū)內(nèi)部豐富的教育資源，定期舉辦學(xué)生敬老獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)，讓整個(gè)社區(qū)充滿(mǎn)尊老愛(ài)幼人文精神。多元開(kāi)放人文生態(tài)社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

45綠色(lǜsè)社區(qū)建筑(jiànzhù)科技實(shí)現(xiàn)(shíxiàn)方式大型Townhouse親地社區(qū)，田園牧歌般的休閑生活，綠化景觀怡人多元開(kāi)放人文生態(tài)社區(qū)與自然和諧共生的世外桃源生態(tài)農(nóng)莊社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

46綠色(lǜsè)社區(qū)建筑(jiànzhù)科技社區(qū)與自然和諧(héxié)共生的世外桃源實(shí)現(xiàn)方式利用現(xiàn)代化科技手段實(shí)現(xiàn)生態(tài)開(kāi)展低碳住宅體系、水凈化系統(tǒng)、垃圾轉(zhuǎn)換系統(tǒng)、新能源利用系統(tǒng)等。多元開(kāi)放人文生態(tài)生態(tài)農(nóng)莊社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

47綠色(lǜsè)社區(qū)建筑(jiànzhù)科技生態(tài)(shēngtài)農(nóng)莊實(shí)現(xiàn)方式利用工程【農(nóng)保地】資源，規(guī)劃生態(tài)農(nóng)莊，提供農(nóng)家樂(lè)、業(yè)主種植等效勞，倡導(dǎo)生態(tài)人居理念多元開(kāi)放人文生態(tài)社區(qū)與自然和諧共生的世外桃源社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成整體形象定位第四十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

48站在城市運(yùn)營(yíng)的角度——一個(gè)多元的社區(qū)一個(gè)開(kāi)放的舞臺(tái)一種人文(rénwén)的生活氣氛一種生態(tài)的居住理念……第四十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

49第二部分工程(gōngchéng)定位建議整體形象(xíngxiàng)定位客戶(hù)定位價(jià)值體系構(gòu)成第五十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

50租賃型客戶(hù)——養(yǎng)老客戶(hù)客戶(hù)定位客戶(hù)類(lèi)型年齡層次家庭結(jié)構(gòu)核心客群桐鄉(xiāng)周邊縣市離退休干部，被良好的生態(tài)自然環(huán)境吸引，作為度假、休閑、養(yǎng)老居所50歲-70歲空巢家庭上海、杭州等其他長(zhǎng)三角地區(qū)中老年客群50歲-70歲空巢家庭主干家庭（父母和已婚子女居?。┭由炜腿吼B(yǎng)生康療客群，上海、杭州等其他長(zhǎng)三角地區(qū)中老年客群，以度假、養(yǎng)老為目的30歲-55歲丁客家庭核心家庭（父母和未婚子女居?。C(jī)會(huì)客群投資性客戶(hù)，看中大盤(pán)的社區(qū)品質(zhì)和升值效應(yīng)30歲-50歲——高性?xún)r(jià)比吸引，以定居為目的的客群30歲-40歲單身家庭核心家庭主干家庭第五十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

51租賃型客戶(hù)——養(yǎng)老客戶(hù)客戶(hù)定位養(yǎng)老性客戶(hù)的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)在于兩方面：一方面是大型(dàxíng)醫(yī)療設(shè)施等區(qū)域級(jí)配套的價(jià)值；另一方面是社區(qū)內(nèi)的環(huán)境、別墅物業(yè)的價(jià)值，以及步行可達(dá)的便利小型生活、醫(yī)療所等設(shè)施養(yǎng)老(yǎnglǎo)型客戶(hù)需求特征對(duì)社區(qū)配套的完善性要求較高，希望涉及日常生活的配套設(shè)施能齊全：醫(yī)療站、便利超市(chāoshì)、社區(qū)巴士認(rèn)可工程社區(qū)內(nèi)環(huán)境和園林設(shè)計(jì)；區(qū)域配套：二級(jí)甲等以上醫(yī)院采訪對(duì)象：上海陸先生年齡：52歲籍貫：上海人職業(yè)：國(guó)企中層管理人員經(jīng)歷：大專(zhuān)學(xué)歷，受過(guò)良好的高等教育，早前在政府機(jī)關(guān)工作，退休后受聘于一家國(guó)有企業(yè)。性格：沉穩(wěn)，果斷，精干，溝通能力強(qiáng)。愛(ài)好：喜歡和朋友聚會(huì)，喝茶，偶爾打打高爾夫，目前居住地：在上海有1套別墅，一套公寓。交通方式：自駕車(chē)訪談?dòng)涗洠嘿?gòu)置主要是為了退休后養(yǎng)老用，小區(qū)一定要配套齊全，生活方便，小區(qū)環(huán)境也要好，另外開(kāi)發(fā)商承諾的一定要兌現(xiàn)，這樣才能介紹朋友來(lái)買(mǎi)關(guān)注重點(diǎn)：生活配套、開(kāi)發(fā)商實(shí)力第五十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

52采訪對(duì)象：李偉、張亞萍〔夫妻〕年齡：32歲、27歲籍貫：李偉嘉興人、張亞萍桐鄉(xiāng)人職業(yè)：李偉為某日資企業(yè)部門(mén)經(jīng)理，張亞萍為中學(xué)老師。經(jīng)歷：李偉畢業(yè)于寧波大學(xué)國(guó)際貿(mào)易專(zhuān)業(yè)，精通英語(yǔ)和日語(yǔ)，留學(xué)日本4載,張亞萍畢業(yè)于浙江師范大學(xué)，畢業(yè)后在中學(xué)教英語(yǔ)。目前居住地：嘉興某公寓小區(qū)，兩室一廳訪談?dòng)涗洠悍蚱奁綍r(shí)工作都比較忙，很少在家，所以準(zhǔn)備(zhǔnbèi)把小孩放在張亞萍桐鄉(xiāng)父母家，讓她父母幫助撫養(yǎng)小孩。目前二老的一房有點(diǎn)小，想換套大點(diǎn)的房子，兩房或2+1戶(hù)型。但對(duì)桐鄉(xiāng)現(xiàn)在的工程品質(zhì)及配套不滿(mǎn)意，一直猶豫過(guò)程中。在選擇的過(guò)程中首先考慮的是孩子和老人。希望環(huán)境好，有很多戶(hù)外的活動(dòng)的空間老人可以散散步、孩子可以和鄰居小朋友一起玩?！瑢?duì)于未來(lái)孩子的教育問(wèn)題非常重視，因此非常期望周邊配套能有好的幼兒園。關(guān)注重點(diǎn)：社區(qū)環(huán)境、配套、產(chǎn)品價(jià)格抗性：擔(dān)憂(yōu)社區(qū)人氣缺乏居住(jūzhù)改善型銷(xiāo)售型客戶(hù)——居住改善型客戶(hù)訪談第五十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

53采訪對(duì)象：陸齊年齡：26歲籍貫：桐鄉(xiāng)人職業(yè)：某化纖企業(yè)技術(shù)骨干。經(jīng)歷：畢業(yè)于南京工業(yè)大學(xué)化工專(zhuān)業(yè)，工作3載。性格：老實(shí)、做事認(rèn)真、勤奮踏實(shí)、專(zhuān)業(yè)精通愛(ài)好：喜歡音樂(lè)，旅游，運(yùn)動(dòng)，追求時(shí)尚。目前(mùqián)居住地：公司提供的宿舍訪談?dòng)涗洠航Y(jié)婚買(mǎi)房，但由于工作時(shí)間不長(zhǎng)，沒(méi)什么積蓄，首付需要父母幫助，貸款自己還，但不想因此而過(guò)大的影響生活質(zhì)量，只想買(mǎi)套面積緊湊的小戶(hù)型，看好本工程未來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。工作駐地在此，所以對(duì)區(qū)域抗性不大。對(duì)公共交通依賴(lài)性不高，上下班可以騎自行車(chē)，既環(huán)保，還可鍛煉身體。平時(shí)假日里喜歡呼朋喚友，希望社區(qū)里能有一些運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施。關(guān)注重點(diǎn)：生活品質(zhì)，向往健康的休閑生活。首次(shǒucì)置業(yè)型銷(xiāo)售型客戶(hù)——首次置業(yè)型客戶(hù)訪談第五十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

54姓名：溫州福先生年齡：52歲籍貫：海寧人職業(yè)：海寧某皮革公司老板(lǎobǎn)，在桐鄉(xiāng)有工廠經(jīng)歷：生于60年代中期，受過(guò)良好的高等教育，早年效勞于國(guó)內(nèi)大型紡織生產(chǎn)行業(yè)，創(chuàng)業(yè)30余載，公司主要從事皮革加工和制造，業(yè)務(wù)穩(wěn)定，持續(xù)增長(zhǎng)。性格：沉穩(wěn)，外向，果斷，精干，溝通能力強(qiáng)。愛(ài)好：喜歡和朋友聚會(huì)，聊天，偶爾打打高爾夫，關(guān)注自己和家人健康，重視養(yǎng)生之道。目前居住地：在海寧有2套別墅，桐鄉(xiāng)有一套公寓。交通方式：多是開(kāi)車(chē)，有時(shí)候會(huì)在桐鄉(xiāng)公寓休息，有時(shí)當(dāng)天來(lái)回。訪談?dòng)涗洠河锌紤]買(mǎi)套別墅作為平時(shí)居住，同時(shí)也可作為固定資產(chǎn)保值，不過(guò)目前整體市場(chǎng)前景不明晰，且也不急，所以觀望中。對(duì)本工程區(qū)域未來(lái)整體開(kāi)展還是相當(dāng)看好的，但是，對(duì)于工程是否能成功運(yùn)營(yíng)還是有些擔(dān)憂(yōu)。關(guān)注重點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力資產(chǎn)(zīchǎn)轉(zhuǎn)換型銷(xiāo)售型客戶(hù)——資產(chǎn)轉(zhuǎn)換型客戶(hù)訪談第五十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

55采訪對(duì)象：王繼武先生年齡：42歲籍貫：溫州人職業(yè)：溫州某知名制造業(yè)老板。經(jīng)歷：初中畢業(yè)后曾去俄羅斯開(kāi)展兩年，歸國(guó)后創(chuàng)業(yè)十余載，事業(yè)有成，社會(huì)關(guān)系豐富，與機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)有廣泛聯(lián)系，因此信息相當(dāng)靈通性格：精明強(qiáng)干，喜歡高風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的高收益愛(ài)好：喜歡各類(lèi)名酒，十分關(guān)注金融地產(chǎn)方面的投資購(gòu)置關(guān)注點(diǎn)：對(duì)于本工程所在區(qū)域開(kāi)展前景還是(háishi)比較認(rèn)可的，但做為投資，回報(bào)的時(shí)效性和空間目前還難以確定，這取決于工程的開(kāi)發(fā)狀況與市場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)。假設(shè)狀況良好，可以考慮。關(guān)注重點(diǎn)：工程升值潛力、未來(lái)規(guī)劃投資(tóuzī)型銷(xiāo)售型客戶(hù)——投資型客戶(hù)訪談第五十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

56居住改善(gǎishàn)型在區(qū)域及周邊有固定住所，但已不能滿(mǎn)足其需求，為改善居住條件而購(gòu)房。首次置業(yè)型因工作駐地而打算(dǎsuàn)在此定居的人士和受工程良好的環(huán)境配套前來(lái)養(yǎng)老或特色產(chǎn)品、實(shí)惠的價(jià)格吸引而來(lái)的本區(qū)域客戶(hù)。資產(chǎn)轉(zhuǎn)換型看好本工程開(kāi)展前景，擁有大量流動(dòng)資金，在不影響正常投資的情況下以將流動(dòng)資金轉(zhuǎn)換成固定資產(chǎn)(gùdìngzīchǎn)為目的的購(gòu)房人士。投資型看好本工程開(kāi)展前景，以房地產(chǎn)作為投資工程的購(gòu)房人士。通過(guò)實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研及針對(duì)性客戶(hù)訪談，我們大致將本案客戶(hù)分為以下四類(lèi)從客戶(hù)訪談挖掘需求訪談結(jié)論總結(jié)第五十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

57工程所處區(qū)域(qūyù)尚是陌生郊區(qū)，人們對(duì)其區(qū)位尚未充分認(rèn)可，因此本工程在開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)充分迎合客戶(hù)需求，將工程風(fēng)險(xiǎn)降到最低。從客戶(hù)訪談挖掘需求訪談結(jié)論總結(jié)居住(jūzhù)改善型首次(shǒucì)置業(yè)型客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)需求實(shí)現(xiàn)方式資產(chǎn)轉(zhuǎn)換型投資型通過(guò)良好的社區(qū)規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品打造，全方位生活配套體系的建立，充分迎合客戶(hù)需求希望交通方便，基本的生活設(shè)施要齊全看重區(qū)域整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力，養(yǎng)老客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目養(yǎng)生健康功能也很重視關(guān)注項(xiàng)目產(chǎn)品、小區(qū)景觀綠化，，同時(shí)更關(guān)注基本生活配套和醫(yī)療配套關(guān)注區(qū)域整體發(fā)展?jié)摿Α㈨?xiàng)目本身規(guī)劃及開(kāi)發(fā)商品牌實(shí)力第五十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

58居住(jūzhù)生活改善型首次(shǒucì)置業(yè)型追求理想生活型資源(zīyuán)占有型普通白領(lǐng)、泛公務(wù)員置業(yè)動(dòng)機(jī)社會(huì)階層財(cái)富階層準(zhǔn)財(cái)富階層中級(jí)白領(lǐng)、泛公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主、高級(jí)經(jīng)理人、老年人高級(jí)白領(lǐng)、自由職業(yè)者、泛公務(wù)員價(jià)值取向講求居住舒適性、配套完善性?xún)r(jià)格、通勤的便利性根本生活配套講求自我實(shí)現(xiàn)和個(gè)性重視圈層、重品質(zhì)獨(dú)享稀缺、重品質(zhì)、或低調(diào)或炫耀價(jià)值共鳴務(wù)實(shí)性消費(fèi)大盤(pán)的客戶(hù)不是單一的，通過(guò)不同類(lèi)型客戶(hù)的研究，尋求價(jià)值共鳴客戶(hù)定位第五十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

5960客戶(hù)類(lèi)型客戶(hù)特征置業(yè)關(guān)注點(diǎn)購(gòu)買(mǎi)決定因素首次置業(yè)客戶(hù)首次購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)保證基本生活需求單價(jià)和總價(jià)便利交通設(shè)施良好的居住環(huán)境居住改善型客戶(hù)多次置業(yè)，不滿(mǎn)現(xiàn)有房產(chǎn)，追求品質(zhì)更高的產(chǎn)品建筑外立面、戶(hù)型、朝向、園林景觀、居住環(huán)境更高品質(zhì)的建筑產(chǎn)品和園林更好的居住環(huán)境投資客戶(hù)資產(chǎn)增值保值市場(chǎng)感覺(jué)敏銳總價(jià)和未來(lái)片區(qū)發(fā)展前景未來(lái)發(fā)展前景好區(qū)域配套完善總價(jià)不高，增值空間大資產(chǎn)轉(zhuǎn)換型客戶(hù)資產(chǎn)增值保值未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景未來(lái)區(qū)域發(fā)展前景好區(qū)域配套完善養(yǎng)生養(yǎng)老客戶(hù)長(zhǎng)期或季節(jié)性居所，老有所居、有所養(yǎng)環(huán)境、生活配套、醫(yī)療設(shè)施宜居的自然環(huán)境方便的生活配套、醫(yī)療配套齊全根據(jù)置業(yè)驅(qū)動(dòng)因素不同，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行進(jìn)一步描述客戶(hù)定位第六十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

6061核心(héxīn)客戶(hù)重要(zhòngyào)客戶(hù)時(shí)機(jī)(shíjī)客戶(hù)來(lái)源：桐鄉(xiāng)客戶(hù)職業(yè)：國(guó)有企業(yè)職工、政府公務(wù)員、教師、私營(yíng)企業(yè)主層次：創(chuàng)富階層目的：首次置業(yè)、居住改善、養(yǎng)生度假關(guān)注因素：居住環(huán)境的營(yíng)造、休閑的生活方式、高質(zhì)量的品質(zhì)來(lái)源：桐鄉(xiāng)周邊城市客戶(hù)，如海寧、余杭，以及上海長(zhǎng)三角養(yǎng)生養(yǎng)老客戶(hù)職業(yè)：國(guó)企高管、局部企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)、與桐鄉(xiāng)有生意往來(lái)的個(gè)人、退休干部層次：薪富階層目的：商務(wù)度假、休閑度假、投資、養(yǎng)老關(guān)注因素：度假、養(yǎng)老氣氛的營(yíng)造、稀缺的環(huán)境或物業(yè)、高升值潛力來(lái)源：上海等長(zhǎng)三角等度假、投資客戶(hù)層次：資富階層目的：商務(wù)度假、養(yǎng)生度假、投資關(guān)注因素：度假氣氛的營(yíng)造、休閑的生活方式、良好的自然環(huán)境根據(jù)客戶(hù)屬性分析中的客戶(hù)來(lái)源地、職業(yè)、層次、置業(yè)目的和關(guān)注因素，將目標(biāo)客群分類(lèi)如下客戶(hù)定位第六十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

61初步發(fā)展期快速發(fā)展期桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)貫橹?、海寧為輔偶得投資客戶(hù)為補(bǔ)充客戶(hù)特征規(guī)劃期成熟發(fā)展期階段以首次置業(yè)為主首次置業(yè)客戶(hù)居住改善客戶(hù)投資客來(lái)源地時(shí)間桐鄉(xiāng)、海寧為主，嘉興等周邊客戶(hù)為輔出現(xiàn)上海等發(fā)達(dá)地區(qū)高端客戶(hù)浙江省客戶(hù)為主浙江周邊、上?？蛻?hù)占一定比例輻射整個(gè)長(zhǎng)三角項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域發(fā)展前景公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)休閑配套設(shè)施建設(shè)養(yǎng)生配套完善休閑配套完善生活配套完善基本生活設(shè)施健康養(yǎng)生配套區(qū)域休閑配套養(yǎng)生升級(jí)配套（醫(yī)院、養(yǎng)生會(huì)所）區(qū)域休閑配套升級(jí)以投資客戶(hù)為主投資客首次置業(yè)客戶(hù)養(yǎng)生養(yǎng)老客戶(hù)以投資客戶(hù)為主投資客首次置業(yè)客戶(hù)養(yǎng)生養(yǎng)老客戶(hù)以養(yǎng)生養(yǎng)老客戶(hù)為主養(yǎng)生養(yǎng)老客戶(hù)投資客資產(chǎn)轉(zhuǎn)換型客戶(hù)產(chǎn)品升級(jí)客戶(hù)項(xiàng)目的客戶(hù)隨著區(qū)域的發(fā)展與項(xiàng)目的發(fā)展是一個(gè)不斷演變的過(guò)程，初步發(fā)展期區(qū)域客戶(hù)為主，隨著社區(qū)整體配套功能的完善發(fā)展，目標(biāo)客群逐步擴(kuò)大到長(zhǎng)三角區(qū)域客戶(hù)定位第六十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

62主力客群首次置業(yè)&居住改善&養(yǎng)生度假(dùjiǎ)需求他們主要來(lái)自桐鄉(xiāng)及桐鄉(xiāng)的周邊城市如海寧、余杭、嘉興等地；他們大多是事業(yè)(shìyè)初具規(guī)模的創(chuàng)富階層，如國(guó)有企業(yè)職工、政府公務(wù)員、教師、私營(yíng)企業(yè)主；他們關(guān)注居住環(huán)境、崇尚休閑的生活方式、注重生活品質(zhì)，局部養(yǎng)老客群的需求造成對(duì)社區(qū)配套和社區(qū)文化有一定要求次要客群投資(tóuzī)需求立足桐鄉(xiāng)（初期階段），輻射周邊地區(qū)全年齡階層（快速發(fā)展—成熟發(fā)展階段）客戶(hù)定位總結(jié)他們主要來(lái)自長(zhǎng)三角1、2線大城市，如上海、杭州等地；他們是事業(yè)有成的財(cái)富階級(jí)，大多擁有自己的企業(yè)，具有很強(qiáng)的投資意識(shí)；他們的關(guān)注重點(diǎn)在于社區(qū)、甚至城市的未來(lái)升值潛力，因此對(duì)工程的社區(qū)品質(zhì)、周邊環(huán)境及配套具有較高要求。第六十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

63第二部分工程定位(dìngwèi)建議整體形象(xíngxiàng)定位客戶(hù)定位價(jià)值體系構(gòu)成第六十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

64關(guān)鍵詞：生活(shēnghuó)療養(yǎng)田園打造全配套復(fù)合型社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成第六十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

65養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)系統(tǒng)健康生活療養(yǎng)區(qū)全功能生活配套區(qū)1234社區(qū)服務(wù)配套12文化教育配套運(yùn)動(dòng)休閑配套3集中性商業(yè)配套充滿(mǎn)活力的田園區(qū)123123二級(jí)綜合醫(yī)院健康管理中心中醫(yī)保健中心專(zhuān)業(yè)體檢中心老年活動(dòng)中心小鬼當(dāng)家冒險(xiǎn)樂(lè)園果園區(qū)動(dòng)物觀賞區(qū)水果大棚區(qū)蔬菜區(qū)花藝區(qū)12社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園九年制學(xué)校3456運(yùn)動(dòng)健身會(huì)所SPA養(yǎng)身會(huì)所中大型超市主題餐飲街老年養(yǎng)護(hù)區(qū)老年娛樂(lè)區(qū)老年服務(wù)區(qū)12345冒險(xiǎn)島百果園無(wú)公害蔬菜基地4567打造全配套復(fù)合型社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成第六十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

6612一個(gè)健康生活療養(yǎng)區(qū)3一個(gè)充滿(mǎn)活力的田園區(qū)一個(gè)全功能配套生活區(qū)打造全配套復(fù)合型社區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成第六十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

671一個(gè)(yīɡè)全功能配套生活區(qū)2一個(gè)(yīɡè)健康生活療養(yǎng)區(qū)3一個(gè)(yīɡè)充滿(mǎn)活力的田園區(qū)一個(gè)完善的全功能配套生活區(qū)生活區(qū)第六十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

68文化教育運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)服務(wù)商業(yè)配套M1M2M4M3運(yùn)動(dòng)健身區(qū)養(yǎng)生會(huì)所區(qū)社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園九年制學(xué)校主題餐飲街社區(qū)班車(chē)接送中大型超市其他生活機(jī)能區(qū)四大功能社區(qū)(shèqū)家政效勞豐富的城市功能——學(xué)校、超市、商業(yè)街等一應(yīng)俱全，3萬(wàn)平米風(fēng)情商業(yè)街以及完整的鄰里商業(yè)，公共效勞設(shè)施(shèshī)，包括游泳池、健身設(shè)施(shèshī)、早餐及咖啡廳、多功能廳等，使得本工程成為會(huì)聚居住、工作、休閑娛樂(lè)和養(yǎng)老的新魅力生活中心。一個(gè)完善的全功能配套生活區(qū)生活區(qū)第六十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

69類(lèi)型配套1萬(wàn)平米大型會(huì)所游泳池國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)健身房SPA水療中心3米寬緩跑徑攀巖館保齡球道壁球館網(wǎng)球館乒乓球館類(lèi)型配套3.3萬(wàn)平方米方休閑，商業(yè)3000平米中大型超市400米商業(yè)步行街精品連鎖超市特色美食餐飲名店坊咖啡館BLUES音樂(lè)吧卡拉OK酒吧西餐廳較為完善的教育配套：一所社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園，九年制學(xué)?！布W(xué)(xiǎoxué)、中學(xué)于一體〕其他生活(shēnghuó)配套：社區(qū)班車(chē)、社區(qū)家政一個(gè)完善的全功能配套生活區(qū)生活區(qū)第七十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

70引入社區(qū)雙語(yǔ)幼兒園及九年制學(xué)校，滿(mǎn)足桐鄉(xiāng)及海寧常住(chánɡzhù)客戶(hù)的需求從幼兒園到初中教育一步到位可通過(guò)引進(jìn)某重點(diǎn)學(xué)校分部，提升社區(qū)教育品牌，滿(mǎn)足客戶(hù)需求教育功能建筑面積(㎡)容積率雙語(yǔ)幼兒園30000.3九年制學(xué)校154000.4文化教育配套——覆蓋幼兒園、小學(xué)、中學(xué)教育配套生活區(qū)第七十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

71商業(yè)配套——效勞于整個(gè)社區(qū)及周邊人群，是養(yǎng)老人群、高級(jí)白領(lǐng)、商務(wù)往來(lái)人士、企業(yè)主集中的地方，有望(yǒuwàng)借助高鐵效應(yīng)成為當(dāng)?shù)匾淮笊虡I(yè)亮點(diǎn)。商業(yè)功能商業(yè)種類(lèi)建筑面積(㎡)商業(yè)街中大型超市（世紀(jì)聯(lián)華）33000㎡精品超市美容美發(fā)中心金融服務(wù)中心風(fēng)情化餐廳酒吧菜場(chǎng)其他商業(yè)配套——多功能復(fù)合型商圈，服務(wù)于社區(qū)居民，形成地標(biāo)效應(yīng)，擴(kuò)大項(xiàng)目影響力生活區(qū)第七十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

72功能細(xì)化建筑面積（平方米）SPA護(hù)理建筑面積約10000㎡健身館游泳館網(wǎng)球館羽毛球館瑜伽館服務(wù)種類(lèi)包含內(nèi)容浴泥浴、水浴、礦泉浴、石浴、花浴等，讓身體沐浴在純天然的物質(zhì)里，輔之以按摩、蒸汽等手段，舒筋活絡(luò)，消除疲勞敷用蜂蜜、水果泥、海藻泥、死海泥等護(hù)體產(chǎn)品將身體包裹起來(lái)，幫助清除體內(nèi)雜質(zhì)修護(hù)包括為肌膚去角質(zhì)、修護(hù)指甲等。用咖啡粉、芳香油或乳液在臉上、身體上推摩，平滑細(xì)膩肌膚按摩泰式、日式、韓式以及歐式等各類(lèi)按摩手法讓神經(jīng)和肌肉松弛，促進(jìn)血液循環(huán)運(yùn)動(dòng)冥想、打坐及徒步訓(xùn)練等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目也是SPA養(yǎng)生項(xiàng)目，提供一間光線較暗的冥想室，在享受過(guò)身體的松弛后，再享受一段幽謐的心靈之旅運(yùn)動(dòng)休閑——打造一萬(wàn)平米超級(jí)養(yǎng)生會(huì)所，包含SPA護(hù)理及運(yùn)動(dòng)健身等功能生活區(qū)第七十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

73設(shè)立小區(qū)到桐鄉(xiāng)市區(qū)、海寧、杭州的定點(diǎn)班車(chē)，方便小區(qū)業(yè)主的交通出行配置園內(nèi)運(yùn)行的電瓶車(chē)，方便小區(qū)內(nèi)部的出行，特別是老年人的出行設(shè)立自行車(chē)出租點(diǎn)，鼓勵(lì)步行和自行車(chē)，減少污染(wūrǎn)的同時(shí)有益健康適宜園內(nèi)運(yùn)行的電瓶車(chē)自行車(chē)租借點(diǎn)：鼓勵(lì)步行和自行車(chē)，既減少污染，又有益健康社區(qū)(shèqū)交通配套——日本的草莓公交站社區(qū)服務(wù)——設(shè)置社區(qū)班車(chē)、園內(nèi)電瓶車(chē)等多種交通方式，實(shí)現(xiàn)舒適、便利、快捷的交通體驗(yàn)生活區(qū)第七十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

74根本物業(yè)(wùyè)效勞個(gè)性化特約(tèyuē)效勞24小時(shí)客戶(hù)效勞中心(zhōngxīn)高頻度的清潔衛(wèi)生效勞高素質(zhì)的清衛(wèi)人員配備高品位的綠化效勞高效率的維修保養(yǎng)效勞室內(nèi)清潔效勞24小時(shí)醫(yī)療救助效勞室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修，室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)效勞代訂效勞代購(gòu)效勞社區(qū)服務(wù)——安全、個(gè)性化的高端居住物業(yè)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加業(yè)主的安全感和歸屬感生活區(qū)第七十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

752一個(gè)健康(jiànkāng)生活療養(yǎng)區(qū)3一個(gè)(yīɡè)充滿(mǎn)活力的田園區(qū)1一個(gè)(yīɡè)全功能配套生活區(qū)一個(gè)健康生活療養(yǎng)區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成第七十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

761基本配套老年養(yǎng)護(hù)區(qū)老年娛樂(lè)區(qū)老年服務(wù)區(qū)老年養(yǎng)護(hù)院用房：以為老年人提供日常的養(yǎng)老護(hù)理、住院生活照顧等效勞，還可隨時(shí)提供醫(yī)療、救助和臨終(línzhōnɡ)關(guān)心教室(jiàoshì)、電腦室、閱覽室、活動(dòng)室、棋牌室、健身房、多功能廳免費(fèi)幫助繳納水電煤氣(méiqì)等費(fèi)用、室內(nèi)保潔、清洗床上用品、訂餐、幫助收發(fā)信件老年公寓配套研究基本配套第七十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

77二級(jí)綜合醫(yī)院健康管理中心中醫(yī)保健中心老年養(yǎng)護(hù)區(qū)專(zhuān)業(yè)體檢中心臨床科室：急診科、內(nèi)科、外科、兒科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮膚科、麻醉科、傳染科、預(yù)防保健科等醫(yī)技科室：藥劑科、檢驗(yàn)科、放射科、手術(shù)室、病理科等專(zhuān)業(yè)急救中心全方位的療養(yǎng)康復(fù)服務(wù)預(yù)防保健等服務(wù)保健學(xué)、康復(fù)醫(yī)學(xué)、自然療法、心理學(xué)、老年心理學(xué)服務(wù)中醫(yī)大學(xué)理療團(tuán)隊(duì)，由25年以上醫(yī)齡教授組成氣功、按摩、推拿、針灸等方面的專(zhuān)業(yè)服務(wù)”常規(guī)體檢項(xiàng)目：血液、體質(zhì)、內(nèi)部臟器系統(tǒng)、骨質(zhì)檢測(cè)優(yōu)勢(shì)體檢項(xiàng)目:煙齡測(cè)試、酒齡測(cè)試、三餐測(cè)試、生活習(xí)慣測(cè)試、運(yùn)動(dòng)測(cè)試、心理壓力測(cè)試完善的老年養(yǎng)護(hù)區(qū)——打造1.2萬(wàn)平米全方位醫(yī)療服務(wù)配套養(yǎng)護(hù)區(qū)第七十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

78提供日常的養(yǎng)老護(hù)理、住院(zhùyuàn)生活照顧等效勞，還可隨時(shí)提供醫(yī)療、救助和臨終關(guān)心同策根據(jù)市場(chǎng)常規(guī)(chángguī)經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合工程地塊特性，綜合測(cè)算本工程老年醫(yī)院建面應(yīng)保證1萬(wàn)平米?老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)(jiànshè)標(biāo)準(zhǔn)?第九條每千老年人口養(yǎng)護(hù)床位數(shù)宜按19-23張床本工程1萬(wàn)人大概需要200張床位根據(jù)?老年養(yǎng)護(hù)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?第十九條200床類(lèi)老年養(yǎng)護(hù)院房屋綜合建筑面積指標(biāo)為46.5平方米/床功能面積推導(dǎo)老年公寓配套研究養(yǎng)護(hù)區(qū)第七十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

79服務(wù)種類(lèi)包含內(nèi)容臨床科室急診科、內(nèi)科、外科、婦產(chǎn)科、兒科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、皮膚科、麻醉科、傳染科、預(yù)防保健科，其中眼科、耳鼻喉科、口腔科可合并建科醫(yī)技科室設(shè)有藥劑科、檢驗(yàn)科、放射科、手術(shù)室、病理科、血庫(kù)（可與檢驗(yàn)科合設(shè)）、理療科、消毒供應(yīng)室、病案室全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶(hù)及公共場(chǎng)所每一角落連接起來(lái)專(zhuān)業(yè)急救中心與紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在社區(qū)內(nèi)設(shè)立急救站有專(zhuān)業(yè)醫(yī)生提供各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)診治醫(yī)生體系國(guó)際化,包括有西醫(yī)專(zhuān)家與中醫(yī)理療家等等一個(gè)1萬(wàn)平米的二級(jí)綜合性醫(yī)院養(yǎng)護(hù)區(qū)第八十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

80檢測(cè)(jiǎncè)調(diào)理(tiáolǐ)扶正外部(wàibù)關(guān)心健康管理中心常規(guī)體檢項(xiàng)目血液體質(zhì)內(nèi)部臟器系統(tǒng)骨質(zhì)檢測(cè)中醫(yī)針灸中醫(yī)按摩中醫(yī)推拿中醫(yī)理療中醫(yī)膳食音樂(lè)治療間心靈SPA健康巡查問(wèn)候定時(shí)提醒體檢主動(dòng)征詢(xún)代購(gòu)需求預(yù)防保健療養(yǎng)學(xué)保健學(xué)康復(fù)醫(yī)學(xué)心理學(xué)老年心理學(xué)專(zhuān)業(yè)體檢中心中醫(yī)保健中心優(yōu)勢(shì)體檢工程煙齡測(cè)試酒齡測(cè)試三餐測(cè)試生活習(xí)慣測(cè)試運(yùn)動(dòng)測(cè)試心理壓力測(cè)試2000平米健康理療中心養(yǎng)護(hù)區(qū)第八十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

81基本配套老年娛樂(lè)區(qū)老年人一般已退休，時(shí)間較充裕，希望有運(yùn)動(dòng)及交流空間教室、電腦室、閱覽室、活動(dòng)室、棋牌室、健身房、多功能廳根據(jù)《老年人居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》娛樂(lè)用房的標(biāo)準(zhǔn)為1平方米/人，綜合測(cè)算本項(xiàng)目老年娛樂(lè)區(qū)建筑面積大概為一萬(wàn)平方米。服務(wù)內(nèi)容建筑面積老年公寓配套研究——老年娛樂(lè)區(qū)娛樂(lè)區(qū)第八十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

82以宋朝陳直十樂(lè)理念為線索，建設(shè)十樂(lè)會(huì)館，主要功能：閱覽室，提供讀書(shū)、畫(huà)畫(huà)、琴棋書(shū)畫(huà)交流等茶室、棋牌室，提供品茗、對(duì)弈、聊天等功能如十樂(lè)中的種地、散步、曬太陽(yáng)、釣魚(yú)(diàoyú)等那么在其他公共區(qū)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生文化交流十樂(lè)會(huì)館的意義在于給整個(gè)工程賦予養(yǎng)生文化的精粹，讓每個(gè)現(xiàn)代人都能在這里感悟先人智慧和倡導(dǎo)的快樂(lè)生活理念。老年娛樂(lè)配套建筑面積(㎡)閱覽室10000㎡茶室棋牌室舞廳活動(dòng)室其他主要專(zhuān)享配套設(shè)施：建設(shè)老年養(yǎng)生文化館、營(yíng)養(yǎng)配餐中心、老年活動(dòng)中心等老年活動(dòng)中心老年?duì)I養(yǎng)配餐中心老年文化館老年農(nóng)莊歌舞廳茶室1萬(wàn)平方米老年娛樂(lè)區(qū)——倡導(dǎo)快樂(lè)生活理念?yuàn)蕵?lè)區(qū)第八十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

83基本配套老年服務(wù)區(qū)老年人生理機(jī)能退化，不宜遠(yuǎn)距離活動(dòng)，生活上需要幫助專(zhuān)門(mén)針對(duì)老年人需求的針對(duì)性商業(yè)約1500平方米綜合測(cè)算本項(xiàng)目老年服務(wù)區(qū)面積大概為4500平方米假設(shè)有一半的老年人即5000人到公共餐廳用餐，按照2平方米/座，一座4個(gè)人來(lái)計(jì)算公共餐廳面積為大約2500平方米家政服務(wù)工作區(qū)，約500平方米免費(fèi)幫助繳納水電煤氣等費(fèi)用、室內(nèi)保潔、清洗床上用品、訂餐、幫助收發(fā)信件老年公寓配套研究服務(wù)區(qū)第八十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

84執(zhí)證醫(yī)生營(yíng)養(yǎng)師心里師健康師健身教練多領(lǐng)域的專(zhuān)家服務(wù)團(tuán)隊(duì)健康專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)多樣化的養(yǎng)生服務(wù)項(xiàng)目精力恢復(fù)戒煙等心理減壓生活方式管理疾病預(yù)防身體恢復(fù)體重管理美容養(yǎng)顏聘用專(zhuān)家執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，與外部合作建立新型健康管理(guǎnlǐ)執(zhí)行方案通過(guò)于專(zhuān)業(yè)效勞機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行引入養(yǎng)生工程，以及養(yǎng)生效勞，同時(shí)保證一站式的保健養(yǎng)生效勞。主要以中醫(yī)(zhōngyī)理療和健康體檢為主，除了注重老年人身體上的，更是心理上的全方面的健康。養(yǎng)生地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是集營(yíng)養(yǎng)、運(yùn)動(dòng)、心理等于一體的專(zhuān)家服務(wù)和一站式的健康養(yǎng)生項(xiàng)目服務(wù)區(qū)第八十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

853一個(gè)(yīɡè)充滿(mǎn)活力的田園區(qū)2一個(gè)健康(jiànkāng)生活療養(yǎng)區(qū)1一個(gè)(yīɡè)全功能配套生活區(qū)一個(gè)充滿(mǎn)活力的田園區(qū)價(jià)值體系構(gòu)成第八十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

86冒險(xiǎn)島百果園無(wú)公害蔬菜基地冒險(xiǎn)島開(kāi)辟了兩個(gè)板塊：一是“冒險(xiǎn)樂(lè)園”，沿途設(shè)有多道關(guān)卡，另有當(dāng)季水果作為能量補(bǔ)充，闖關(guān)成功可獲得島主金牌；二是“小鬼當(dāng)家”板塊，孩子在模擬的醫(yī)院、辦公室等建筑中扮演各類(lèi)角色規(guī)劃出百果園區(qū)域，引進(jìn)時(shí)令蔬菜水果，供游客采摘。采摘需要另外付費(fèi)，采集到的蔬果歸游客所有，也可在農(nóng)莊中體驗(yàn)自己烹飪的樂(lè)趣?？膳c開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，利潤(rùn)分成市場(chǎng)上的蔬菜在種植過(guò)程中大多會(huì)采用農(nóng)藥、化肥、催生素等化學(xué)制劑。在無(wú)公害蔬菜基地中，游客可零距離觀察蔬菜生長(zhǎng)全過(guò)程，參與會(huì)員制，放心購(gòu)買(mǎi)綠色蔬菜小鬼當(dāng)家：模擬場(chǎng)景知識(shí)長(zhǎng)廊趣橋世界3D電影冒險(xiǎn)樂(lè)園：攀巖拓展滑道速降水上風(fēng)火輪卡丁車(chē)戰(zhàn)隊(duì)突擊百鳥(niǎo)樂(lè)園果樹(shù)迷宮水果大棚區(qū)蔬菜區(qū)花藝區(qū)育苗區(qū)在無(wú)公害農(nóng)業(yè)區(qū)，推出家畜寄養(yǎng)，力爭(zhēng)基地內(nèi)的肉食、蔬菜供應(yīng)自給自足。菜地、果園代管服務(wù)、配送服務(wù)，為業(yè)主提更多方便。60萬(wàn)方大型綠色生態(tài)實(shí)踐基地田園區(qū)第八十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

87多元化針對(duì)不同人群有不同的活動(dòng)方案。蔬果采摘、動(dòng)物欣賞、燒烤、游船等活動(dòng)滿(mǎn)足各個(gè)(gègè)人群的需求。親近自然(zìrán)綠色生活300余畝的蔬果園區(qū)，人與自然最大限度的親近(qīnjìn)，領(lǐng)略田園風(fēng)光，享受綠色生活。創(chuàng)意性經(jīng)營(yíng)方式由于星期九農(nóng)莊的大體量，除了休閑、觀光、旅游三大賣(mài)點(diǎn)之外，還可增加另外一種創(chuàng)意性的經(jīng)營(yíng)方式，借鑒“一畝田有機(jī)農(nóng)莊〞的會(huì)員制有機(jī)蔬菜配送上門(mén)，開(kāi)展成為有機(jī)蔬菜基地。在綠色、生態(tài)、自然的基礎(chǔ)上，通過(guò)導(dǎo)入養(yǎng)生文化交流的平臺(tái)恢復(fù)和創(chuàng)造一種人生狀態(tài)：悠然見(jiàn)生活田園區(qū)第八十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

88星期九農(nóng)莊又名“星期九休閑生態(tài)農(nóng)莊”昆山星期九休閑生態(tài)農(nóng)莊位于昆山市巴城鎮(zhèn)迎賓西路，毗鄰陽(yáng)澄湖，占地約700余畝，集休閑、觀光、旅游為一體，并獲得“全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)”稱(chēng)號(hào)。最佳路線：滬寧高速—滬寧蘇州繞城東滬通—蘇州繞城—巴城出口—城北路—古城路—迎賓西路案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第八十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

89園內(nèi)設(shè)有果園區(qū)、動(dòng)物欣賞(xīnshǎng)區(qū)、水果大棚區(qū)、蔬菜區(qū)、花藝區(qū)、育苗區(qū)、燒烤垂釣區(qū)、咖啡棋牌娛樂(lè)區(qū)等九大區(qū)。水彎流曲，游客泛舟其上可眾覽兩岸風(fēng)光或循島漫步，可盡情欣賞(xīnshǎng)奇異花卉和采摘高品質(zhì)特色的水果，享受悠然的休閑時(shí)光。案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

90生態(tài)(shēngtài)餐廳占地7000平米，總投資2000萬(wàn)，主建筑群有北方園林的宏闊氣勢(shì)和江南私家園林的婉約多姿的風(fēng)韻。廳內(nèi)設(shè)有風(fēng)格各異的江南館、臺(tái)灣館、韓國(guó)館、日本館等。生態(tài)餐廳可同時(shí)接納800人用餐。廳內(nèi)古木參天，花木扶疏，食客在綠蔭掩映，淙淙水聲的自然環(huán)境中品嘗(pǐncháng)農(nóng)莊自產(chǎn)的有機(jī)菜蔬。案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

91動(dòng)物(dòngwù)王國(guó)1〕跑馬場(chǎng)占地30余畝，跑道環(huán)390米。2〕星期九農(nóng)莊特別引進(jìn)稀有動(dòng)物白駱駝。3〕鴕鳥(niǎo)是世界上最大的鳥(niǎo)，它們放棄了飛行能力，長(zhǎng)城巨人般的身材。雖然不能自由飛翔，但擁有極快的奔跑速度。在星期九農(nóng)莊這片生態(tài)樂(lè)園內(nèi)，還居住著梅花鹿、獺兔、胡羊(húyánɡ)、波爾山羊、白鵝、孔雀等多種動(dòng)物。案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

92自由(zìyóu)采摘區(qū)農(nóng)莊(nónɡzhuānɡ)自由采摘區(qū)面積約300余畝。園內(nèi)特色果蔬品種繁多,讓您大開(kāi)眼界，盡享田園之樂(lè)。1—6月草莓(cǎoméi)、番茄、桑椹、南瓜、水蜜桃等。7—12月翠冠梨、葡萄、木瓜、網(wǎng)紋甜瓜、火龍果、柑橘等。案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

93綠精靈花園的設(shè)計(jì)理念，是營(yíng)造一個(gè)冬暖夏涼、生機(jī)盎然的四季(sìjì)的生態(tài)園。主要欣賞內(nèi)容有無(wú)土栽培技術(shù)立體花墻、瀑布、水生植物、多肉植物、熱帶果樹(shù)等?；ɑ芩囆g(shù)設(shè)計(jì)的造景給您優(yōu)雅舒心的情境、沙漠植物區(qū)偌大的仙人柱不禁令人嘆止大自然的奇特之筆來(lái)。案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

94（1）浪漫咖啡屋農(nóng)莊擁有兩座咖啡屋，無(wú)論是在古樸風(fēng)味的“香榭”，還是在田園風(fēng)情的“山頂”，手握香馥濃郁的藍(lán)山咖啡，品味農(nóng)莊的美景，讓人頓感心曠神怡，悠然自得。休閑(xiūxián)娛樂(lè)區(qū)（2）野外燒烤農(nóng)莊提供特色燒烤，自產(chǎn)野豬肉、野雞以及玉米、紅薯等各種時(shí)令菜蔬，供游客野外自助燒烤，大快朵頤。（3）垂釣農(nóng)莊內(nèi)水域面積一百余畝，水深適中，常年養(yǎng)有鯉魚(yú)、鰱魚(yú)、鱖魚(yú)、鱸魚(yú)、草魚(yú)、鯽魚(yú)、鯰魚(yú)、胭脂魚(yú)、中華鱘等魚(yú)類(lèi)。魚(yú)兒眾多，大尾的體積長(zhǎng)達(dá)30公分，十分壯觀。游客可盡興垂釣。案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

95（4）游船區(qū)農(nóng)莊水域面積約占七分之一，水道綿延三公里，曲折蜿蜒，泛舟其上，讓你縱覽五島風(fēng)光（5）采蚌區(qū)星期九農(nóng)莊開(kāi)設(shè)采珠游項(xiàng)目，湖內(nèi)共有數(shù)千只河蚌，它們生長(zhǎng)了5到8年，輕輕剖開(kāi)蚌殼，用手摩挲蚌肉，一顆顆白胖，閃亮的珍珠蹦跳而出，在陽(yáng)光下越發(fā)耀人。休閑(xiūxián)娛樂(lè)區(qū)案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

96農(nóng)莊(nónɡzhuānɡ)消費(fèi)明細(xì)景區(qū)門(mén)票50元/成人，兒童1.2米以下免票，1.2-1.4米半票，1.4米以上全票果蔬采摘現(xiàn)場(chǎng)結(jié)帳，時(shí)令價(jià)格咨詢(xún)服務(wù)中心騎馬成人：25元/圈40元/2圈親子：35元/圈50元/2圈兒童：15元/圈25元/2圈1米以下兒童不能單獨(dú)騎馬采珍珠五年河蚌30元/只，八年河蚌50元/只，所采蚌內(nèi)珍珠歸游客所有，如有需要島上可提供珍珠加工服務(wù)。喂食魚(yú)食：1元/包孔雀食：1元/包垂釣押金：100元/人場(chǎng)地費(fèi)：10元/人（優(yōu)惠期場(chǎng)地費(fèi)免）漁具租金：15元/套魚(yú)價(jià)：10-20元/斤農(nóng)莊燒烤1、自帶食物燒烤提供場(chǎng)地、爐位（含木炭、一次性用品、竹簽等，不包含調(diào)料、食用油）50元/6人/爐/3個(gè)小時(shí)調(diào)料、食用油各10元/份2、自助式燒烤A：收費(fèi)：散客：45元/成人40元/兒童團(tuán)隊(duì)：40元/成人35元/兒童（30人以上組團(tuán)）B：常規(guī)食品清單：（每人份）臺(tái)灣香腸（2根）、里脊肉（2串）、雞脆骨（2串）、雞腿（1個(gè)）、小黃魚(yú)（1條）、年糕（1串）、豆腐干（1串）、土豆（2串）、時(shí)令蔬菜（2串）C：飲料清單：（6-8人/桌配備）礦泉水（550ml）6-8瓶/桌啤酒2瓶/桌雪碧、可樂(lè)、橙汁選擇其中一種，1大瓶/桌3、自帶爐具、木炭、食物等場(chǎng)地/清潔費(fèi)20元/爐（指定地點(diǎn)在燒烤區(qū)下沉廣場(chǎng)）案例——星期九農(nóng)莊田園區(qū)第九十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

97有機(jī)蔬菜基地崇明有機(jī)蔬菜，天天配送到家上海一畝田有機(jī)農(nóng)場(chǎng)旨在提供全新的生活方式和健康理念(lǐniàn)，客戶(hù)以會(huì)員制方式擁有崇明一畝田地，公司負(fù)責(zé)有機(jī)方式種植，并將所產(chǎn)送貨上門(mén)，客戶(hù)可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)即時(shí)觀察長(zhǎng)勢(shì)，也可在假日舉家出游田間操作，足不出戶(hù)得以享用健康平安的食品蔬菜。案例——一畝田有機(jī)農(nóng)莊田園區(qū)第九十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

98一畝田有機(jī)農(nóng)莊主要采取會(huì)員制，會(huì)員每年繳納一定費(fèi)用，在官網(wǎng)上購(gòu)置蔬菜，農(nóng)莊會(huì)配送上門(mén)，另有積分累計(jì)，積分可換取有機(jī)蔬菜。會(huì)員還可和家人朋友一起去農(nóng)莊采摘蔬菜，體驗(yàn)(tǐyàn)農(nóng)園生活，領(lǐng)略自然風(fēng)光。案例——一畝田有機(jī)農(nóng)莊田園區(qū)第九十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

99第三部分工程產(chǎn)品(chǎnpǐn)開(kāi)展戰(zhàn)略整體規(guī)劃建議工程一期產(chǎn)品(chǎnpǐn)規(guī)劃產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議第一百頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

100規(guī)劃原那么總體規(guī)劃南低北高，東低西高；建筑兵營(yíng)式排布，景觀(jǐnɡɡuān)組團(tuán)式規(guī)劃；高端產(chǎn)品景觀(jǐnɡɡuān)資源利用最大化原那么;配套商業(yè)集中排布，容易會(huì)聚人口，形成繁榮的商業(yè)片區(qū)。主要分布于中部地塊，輻射整個(gè)工程；老年公寓集中式布局，統(tǒng)一設(shè)施管理，容易營(yíng)造適宜老年人居住的社區(qū)環(huán)境。同時(shí)親近自然田園，與老年活動(dòng)中心毗鄰，生活、娛樂(lè)休閑近在咫尺。高橋地塊整體規(guī)劃第一百零一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

101占地面積建筑面積一期136908139296二地塊9670893156三地塊7591961104四地塊145352189940五地塊8919767400六地塊9455540712七地塊147860227760八地塊77751126600九地塊107880227120十地塊93870214020總計(jì)：10660001387108容積率1.3二地塊一期三地塊四地塊五地塊七地塊八地塊九地塊十地塊六地塊冒險(xiǎn)島無(wú)公害蔬菜基地百果園高橋地塊整體規(guī)劃第一百零二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

102商業(yè)、辦公、會(huì)所住宅、別墅學(xué)校、醫(yī)院、老年活動(dòng)中心地塊紅線老年公寓(總計(jì)30.8萬(wàn)方）配套面積醫(yī)院（含康體中心）12000學(xué)校15400風(fēng)情商業(yè)街30000沿街商業(yè)16800養(yǎng)生會(huì)所10000幼兒園3000老人活動(dòng)中心10000中大型超市3300總計(jì)：100500農(nóng)保用地農(nóng)保用地農(nóng)保用地世紀(jì)大道人民南路二地塊一期三地塊四地塊五地塊七地塊八地塊九地塊十地塊六地塊高橋地塊整體規(guī)劃冒險(xiǎn)島無(wú)公害蔬菜基地百果園第一百零三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

103農(nóng)保用地農(nóng)保用地農(nóng)保用地世紀(jì)大道人民南路二地塊一期三地塊四地塊五地塊七地塊八地塊九地塊十地塊六地塊學(xué)校中小學(xué)幼兒園幼兒園高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃冒險(xiǎn)島無(wú)公害蔬菜基地百果園第一百零四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

104農(nóng)保用地農(nóng)保用地農(nóng)保用地世紀(jì)大道人民南路二地塊一期三地塊四地塊五地塊七地塊八地塊九地塊十地塊六地塊老人活動(dòng)中心老人活動(dòng)中心醫(yī)院醫(yī)療中心高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃冒險(xiǎn)島無(wú)公害蔬菜基地百果園第一百零五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

105農(nóng)保用地農(nóng)保用地農(nóng)保用地世紀(jì)大道人民南路二地塊一期三地塊四地塊五地塊七地塊八地塊九地塊十地塊六地塊會(huì)所養(yǎng)生會(huì)所中大型超市中型超市高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃冒險(xiǎn)島無(wú)公害蔬菜基地百果園第一百零六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

106農(nóng)保用地農(nóng)保用地農(nóng)保用地世紀(jì)大道人民南路二地塊一期三地塊四地塊五地塊七地塊八地塊九地塊十地塊六地塊沿街商業(yè)沿街商業(yè)風(fēng)情商業(yè)風(fēng)情商業(yè)高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃冒險(xiǎn)島無(wú)公害蔬菜基地百果園第一百零七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

107冒險(xiǎn)島高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃第一百零八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

108無(wú)公害蔬菜基地高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃第一百零九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

109百果園高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃第一百一十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

110公交1線公交2線公交站點(diǎn)公交線路建議為保證工程各處的交通線路抵達(dá)性，總體規(guī)劃兩條線路貫穿工程大小地塊，輻射工程住宅別墅、商業(yè)配套及休閑娛樂(lè)區(qū)；以500米左右設(shè)置在小區(qū)出入口，配套商業(yè)集中處設(shè)置班車(chē)站點(diǎn)，以便(yǐbiàn)于接送等候。高橋地塊——項(xiàng)目配套整體規(guī)劃第一百一十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

111景觀(jǐnɡɡuān)建議原那么結(jié)合工程的定位來(lái)進(jìn)行景觀(jǐnɡɡuān)打造，充分考慮“北美風(fēng)情〞的概念，利用北美的風(fēng)貌來(lái)進(jìn)行整體景觀(jǐnɡɡuān)營(yíng)造。將工程打造為北美特色濃烈的小城。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

112世紀(jì)大道人民南路鵝掌揪花朵美麗，樹(shù)形高大，為著名的蔭道樹(shù)，每當(dāng)秋季葉變金黃色，是秋色樹(shù)；適于終于大道旁，壽命長(zhǎng)。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

113加楊是兩旁綠化和營(yíng)造農(nóng)田林網(wǎng)的理想樹(shù)種。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

114雪松碧綠常青，生機(jī)勃勃,種植在老年公寓行道處；讓人聯(lián)想到圣誕樹(shù)，北美特色十足。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

115龍柏四季長(zhǎng)青，郁郁蔥蔥，保護(hù)低密度住宅的私密性；雪后觀景，恰似一座座玉雕銀飾的寶塔。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

116紅櫟是優(yōu)良的城市觀賞樹(shù)種，春綠秋紅，在街道、公園、校園和球場(chǎng)用作遮陰樹(shù)，特別適合大面積栽培。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

117楓樹(shù)幾乎覆蓋整個(gè)加拿大的樹(shù)種。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

118落羽杉長(zhǎng)勢(shì)旺盛，耐水濕，可作為固堤護(hù)岸樹(shù)種；樹(shù)形優(yōu)美，亦可作項(xiàng)目沿河、水岸種植。高橋地塊——景觀規(guī)劃整體規(guī)劃第一百一十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

119第三部分工程產(chǎn)品(chǎnpǐn)開(kāi)展戰(zhàn)略整體規(guī)劃建議工程一期(yīqī)產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議第一百二十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

120大盤(pán)一期產(chǎn)品訴求：制造標(biāo)桿(biāogān)，形成轟動(dòng)效應(yīng)，帶動(dòng)后期開(kāi)發(fā)通過(guò)借鑒精品樓盤(pán)以及研判桐鄉(xiāng)(tónɡxiānɡ)市場(chǎng)，推導(dǎo)出本案產(chǎn)品定位。借鑒(jièjiàn)精品樓盤(pán)1市場(chǎng)研判2本案物業(yè)開(kāi)展定位3構(gòu)建產(chǎn)品價(jià)值體系，營(yíng)造品質(zhì)生活體驗(yàn)“場(chǎng)”一期規(guī)劃第一百二十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

121項(xiàng)目名稱(chēng)保利茉莉公館總占地面積約22萬(wàn)平米所處位置浦江鎮(zhèn)總建筑面積約22萬(wàn)平米建筑形態(tài)小高層/花園洋房/別墅容積率0.92建筑風(fēng)格意式綠化率32.5%交房狀況毛坯近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年10月當(dāng)前期數(shù)1期一期總套數(shù)584物業(yè)公司上海保利物業(yè)管理公司開(kāi)發(fā)商上海保利建衡房地產(chǎn)有限公司目前均價(jià)待定主力總價(jià)待定地處閔行區(qū)浦東板塊的新浦江鎮(zhèn)，距人民廣場(chǎng)直線距離(jùlí)為17公里，為距市中心最近新城。浦江鎮(zhèn)將被打造為上海“一城九鎮(zhèn)〞中以豐富水系為肌理和邊界線的意大利風(fēng)貌小鎮(zhèn)。保利茉莉公館個(gè)案借鑒第一百二十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

122工程產(chǎn)品類(lèi)型豐富，包括意式類(lèi)獨(dú)棟、類(lèi)雙拼，精致疊拼別墅，生態(tài)花園電梯洋房和小高層公寓，社區(qū)配套(pèitào)了面積約3080平米的高檔會(huì)所，包含多功能全齡化的健身場(chǎng)所、室內(nèi)恒溫泳池等；會(huì)所高層花園洋房類(lèi)獨(dú)棟+類(lèi)雙拼疊加別墅保利茉莉公館個(gè)案借鑒第一百二十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

123工程分三期開(kāi)發(fā)，一期4棟小高層(ɡāocénɡ)，6棟多層，疊加別墅192套，類(lèi)獨(dú)棟、類(lèi)雙拼各12套；二期4棟小高層(ɡāocénɡ)、6棟多層，其他待定；三期規(guī)劃待定；物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型面積段套數(shù)比例花園洋房?jī)煞?0-906011%三房180306%小高層一房70244%二房84-9713625%三房127-1318015%別墅疊加144-15319235%類(lèi)獨(dú)棟299-310122%類(lèi)雙拼273-283122%一期(yīqī)物業(yè)類(lèi)型配比二期待定會(huì)所景觀河一期(yīqī)保利茉莉公館個(gè)案借鑒第一百二十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

124保利茉莉公館產(chǎn)品類(lèi)型豐富，包括意式類(lèi)獨(dú)棟、類(lèi)雙拼，精致疊拼別墅，生態(tài)花園(huāyuán)電梯洋房和小高層公寓類(lèi)獨(dú)棟+類(lèi)雙拼+疊加+花園洋房+小高層，豐富的產(chǎn)品類(lèi)型滿(mǎn)足不同層次客戶(hù)需求(xūqiú)，同時(shí)拔高工程調(diào)性。保利茉莉公館個(gè)案借鑒第一百二十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

125項(xiàng)目名稱(chēng)價(jià)格（元/平方米）溢價(jià)率佳源羅馬都市聯(lián)排：15500小高層：8500聯(lián)排/小高層：82%春天花園花園洋房：8900小高層：8500花園洋房/小高層：5%華庭麗晶雙拼別墅：12000小高層：6000雙拼/小高層：100%桐鄉(xiāng)市場(chǎng)(shìchǎng)溢價(jià)率最高的產(chǎn)品類(lèi)型雙拼別墅+小高層花園洋房(yánɡfánɡ)+小高層溢價(jià)率低一期產(chǎn)品類(lèi)型定位——溢價(jià)率對(duì)比一期規(guī)劃第一百二十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

126項(xiàng)目容積率建筑形態(tài)建筑風(fēng)格均價(jià)東湖金悅3.8高層現(xiàn)代8800元/平方米盛大開(kāi)元1.4多層躍層歐式7800元/平方米曼哈頓公園2.0高層聯(lián)排現(xiàn)代歐式10000元/平方米中虹天地4.4小高層高層歐式7800元/平方米起佳源羅馬都市1.5高層小高層聯(lián)排歐式8380元/平方米起新湖香格里拉0.7獨(dú)棟聯(lián)排南加州9000元/平方米起華銀春天花園2.5小高層花園洋房歐式8000元/平方米起桐鄉(xiāng)市場(chǎng)、海寧市場(chǎng)、嘉興市場(chǎng)有別墅的工程分別以聯(lián)排別墅為主要產(chǎn)品類(lèi)型，目前桐鄉(xiāng)市場(chǎng)缺少(quēshǎo)疊加別墅產(chǎn)品，疊加別墅風(fēng)險(xiǎn)大。目前市場(chǎng)只有一個(gè)工程有花園洋房，花園洋房市場(chǎng)尚未形成，認(rèn)知度低。一期產(chǎn)品類(lèi)型定位——市場(chǎng)物業(yè)類(lèi)型研判一期規(guī)劃第一百二十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

127本工程的產(chǎn)品(chǎnpǐn)策略：領(lǐng)導(dǎo)者+追隨者市場(chǎng)(shìchǎng)的高溢價(jià)者領(lǐng)導(dǎo)者—雙拼別墅(biéshù)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品，去化速度快。市場(chǎng)尚未形成，認(rèn)知度低，個(gè)別工程有花園洋房。市場(chǎng)存在縫隙，缺少疊加別墅，疊加別墅風(fēng)險(xiǎn)大。追隨者—聯(lián)排別墅+小高層挑戰(zhàn)者—花園洋房補(bǔ)缺者—疊加別墅本案物業(yè)開(kāi)展定位：雙拼別墅+聯(lián)排別墅+小高層一期產(chǎn)品類(lèi)型定位——雙拼別墅+聯(lián)排別墅+小高層一期規(guī)劃第一百二十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

128桐鄉(xiāng)主力(zhǔlì)戶(hù)型面積段余杭臨平主力(zhǔlì)戶(hù)型面積段海寧主力(zhǔlì)戶(hù)型面積段海寧市市場(chǎng)供給以三房為主，面積段主要集中于110-148m2目前余杭臨平市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品的面積段在80-300m2，其中以二房80-100m2成交最為集中。目前桐鄉(xiāng)市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品的面積段在85-350m2，其中以三房120-140m2成交最為集中。一期公寓面積定位——市場(chǎng)主力戶(hù)型面積段一期戶(hù)型面積定位第一百二十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

129桐鄉(xiāng)市公寓總價(jià)(zǒnɡjià)區(qū)間桐鄉(xiāng)市二房產(chǎn)品(chǎnpǐn)的總價(jià)集中于72～90萬(wàn)元/套之間；三房供給最多，成交總價(jià)大多介于95～105萬(wàn)/套；四房及以上介于240～310萬(wàn)/套；東湖金悅盛大開(kāi)元曼哈頓花園中虹天地羅馬都市香格里拉春天花園60708090100萬(wàn)元東湖金悅盛大開(kāi)元曼哈頓花園中虹天地羅馬都市香格里拉春天花園8090100110120130萬(wàn)元東湖金悅盛大開(kāi)元曼哈頓花園中虹天地羅馬都市香格里拉春天花園120180240300360420萬(wàn)元二房總價(jià)分布區(qū)間三房總價(jià)分布區(qū)間四房及以上總價(jià)分布區(qū)間余杭區(qū)臨平市公寓總價(jià)(zǒnɡjià)區(qū)間海寧市公寓總價(jià)區(qū)間余杭區(qū)臨平市整體市場(chǎng)上，二房總價(jià)集中在75-105萬(wàn)；三房總價(jià)在100-160萬(wàn)；四房總價(jià)整體在200萬(wàn)以上；目前，海寧市場(chǎng)上，二房成交總價(jià)大多介于100～120萬(wàn)/套；三房和四房的供給成交占八成以上，三房的成交總價(jià)大多介于120～140萬(wàn)/套；海寧市四房面積都偏大且五房套數(shù)較多，成交總價(jià)大多介于180~240萬(wàn)/套；一期公寓面積定位——公寓市場(chǎng)總價(jià)段一期戶(hù)型面積定位第一百三十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

130區(qū)域二房三房四房及以上桐鄉(xiāng)面積段95-110m2120-140m2200-350m2總價(jià)區(qū)間70-90萬(wàn)90-120萬(wàn)240-310萬(wàn)余杭面積段75-105m2100-160m2200-500m2總價(jià)區(qū)間75-105萬(wàn)100-160萬(wàn)250-1200萬(wàn)海寧面積段70-85m2110-148m2210-280m2總價(jià)區(qū)間100-120萬(wàn)120-140萬(wàn)180-240萬(wàn)主力面積匯總80-100m2120-140m2200-230m2主力總價(jià)匯總75-90萬(wàn)100-120萬(wàn)250-300萬(wàn)由于桐鄉(xiāng)市場(chǎng)住房總價(jià)過(guò)高，而桐鄉(xiāng)市購(gòu)置力缺乏以支撐過(guò)高總價(jià)，因此建議在控制總價(jià)的根底上減小戶(hù)型面積(miànjī)；建議戶(hù)型面積(miànjī)：二房：80-90m2，2+1房：100-110m2，三房：120-140m2，四房及以上150-160m2一期公寓面積定位一期戶(hù)型面積定位第一百三十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

131區(qū)域在售樓盤(pán)占地面積（萬(wàn)平方米）總建筑面積（萬(wàn)平方米）別墅面積段（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)元/套）桐鄉(xiāng)羅馬都市約20約50聯(lián)排：260-33515500400-520新湖香格里拉28.520聯(lián)排：200-270————碧水雅苑11.313.2聯(lián)排：295聯(lián)排：12000350華庭麗晶10.111.7雙拼：295，414雙拼別墅：12000350，500余杭經(jīng)緯美耀灣7.111.8聯(lián)排：278聯(lián)排：22300620萬(wàn)科良渚文化村（堂前）2.434.96疊加：240-280疊加：30000-35000700-1000新湖香格里拉66.630獨(dú)棟：500-6002500萬(wàn)/套2500海寧梅里達(dá)花園17.817.8雙拼：353-397獨(dú)棟：574,682雙拼：15000獨(dú)棟：20000雙拼：530-600獨(dú)棟：1100，1365香湖名邸5.85.8聯(lián)排：28014000-17800400-500皮都東方藝墅11.211約300————嘉興金都夏宮16.811.2獨(dú)棟：500-78010000-20000500-1560英倫都市13.330聯(lián)排：350-45015500540-700主力匯總聯(lián)排：250-300雙拼：300-400聯(lián)排：400-500雙拼：500-600經(jīng)過(guò)市場(chǎng)匯總(huìzǒng)，得出別墅市場(chǎng)主力面積段：聯(lián)排：250-300㎡雙拼：300-400㎡別墅市場(chǎng)總價(jià)區(qū)間為：聯(lián)排：400-500萬(wàn)雙拼：500-600萬(wàn)市場(chǎng)別墅面積段、總價(jià)段一期戶(hù)型面積定位第一百三十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

132由于桐鄉(xiāng)市別墅單價(jià)低于周邊地區(qū)，其購(gòu)置力不強(qiáng)，而別墅主力面積偏大主力總價(jià)過(guò)高，購(gòu)置力無(wú)法(wúfǎ)支撐此過(guò)高總價(jià)，控制面積，控制總價(jià)的趨勢(shì)將在未來(lái)幾年逐漸顯現(xiàn)，建議別墅減小面積段。聯(lián)排：200-220㎡雙拼〔類(lèi)獨(dú)棟〕：270-300㎡別墅均價(jià)區(qū)間(qūjiān)比照?qǐng)D〔元/平方米〕桐鄉(xiāng)別墅(biéshù)平均價(jià)格低，購(gòu)置力弱別墅主力面積匯總聯(lián)排：250-300㎡雙拼：300-400㎡別墅主力總價(jià)匯總聯(lián)排：400-500萬(wàn)元雙拼：500-600萬(wàn)元主力面積偏大，主力總價(jià)過(guò)高桐鄉(xiāng)及周邊市場(chǎng)面積段確定——?jiǎng)e墅一期戶(hù)型面積定位第一百三十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

133小戶(hù)型中戶(hù)型(hùxínɡ)一房（小戶(hù)型）58平方米一房（中戶(hù)型）72平方米、79平方米1.有一個(gè)大面積陽(yáng)臺(tái)，老人可以曬太陽(yáng)2.動(dòng)靜別離3.干濕別離4.房間布局較緊湊(jǐncòu)，使老年人不產(chǎn)生孤獨(dú)感5.衛(wèi)生間靠近臥室，方便老人生活6.通風(fēng)情況較好一房〔案例(ànlì)：上海親和源〕面積段確定——養(yǎng)老公寓一期戶(hù)型面積定位第一百三十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

134一房〔案例(ànlì)：北京太陽(yáng)城〕1.有二陽(yáng)臺(tái)，老人(lǎorén)可以曬太陽(yáng)、種植花草2.動(dòng)靜別離3.干濕別離5.衛(wèi)生間靠近臥室，方便老人生活6.臥室有一個(gè)大的窗戶(hù)，通風(fēng)情況較好7.臥室朝南，采光較好，生活舒適度高8.有個(gè)大的起居室，方便老人生活和交流一房（小戶(hù)型）63.19平方米一房（中戶(hù)型）80.84平方米面積段確定——養(yǎng)老公寓一期戶(hù)型面積定位第一百三十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

135一房〔案例(ànlì)：綠地孝賢坊〕一室一廳一衛(wèi)一廚〔60平方米〕一室一廳一衛(wèi)一廚〔58平方米〕1.大門(mén)口徑較大，方便老人進(jìn)出2.動(dòng)靜別離3.干濕別離5.衛(wèi)生間靠近臥室，方便老人生活6.臥室有一個(gè)大的窗戶(hù)(chuānghu)，通風(fēng)情況較好7.臥室朝南，采光較好，生活舒適度高8.有個(gè)大的陽(yáng)臺(tái)一房（小戶(hù)型）60平方米一房（小戶(hù)型）58平方米面積段確定——養(yǎng)老公寓一期戶(hù)型面積定位第一百三十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

136二房(èrfáng)〔案例：北京太陽(yáng)城〕1.可以接待(jiēdài)兒孫入住2.門(mén)口徑較大，方便老人生活3.干濕別離4.房間布局較緊湊，使老年人不產(chǎn)生孤獨(dú)感5.衛(wèi)生間靠近臥室，方便老人生活6.通風(fēng)情況較好2室1廳2衛(wèi)套內(nèi)面積89m2建筑面110m22室2廳1衛(wèi)套內(nèi)面積89m2建筑面107m22室2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積92m2建筑面111m2面積段確定——養(yǎng)老公寓一期戶(hù)型面積定位第一百三十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

137三房〔案例(ànlì)：北京太陽(yáng)城〕1.可以接待兒孫入住2.門(mén)口徑較大，方便老人生活3.干濕別離4.廚房與餐廳(cāntīng)連在一起，方便生活5.衛(wèi)生間靠近臥室，方便老人生活6.通風(fēng)情況較好7.書(shū)房可改造成臥室8.主臥與次臥連在一起，方便子女照顧老人3室2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積124m2建筑面積146m23室2廳2衛(wèi)套內(nèi)面積123m2建筑面積141m2面積段確定——養(yǎng)老公寓一期戶(hù)型面積定位第一百三十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

138戶(hù)型面積（平方米）配比一房50-6030%二房80-9070%市場(chǎng)上養(yǎng)老(yǎnglǎo)公寓主力戶(hù)型戶(hù)型面積（平方米）一房60-80二房90-110三房120-160參考國(guó)內(nèi)幾個(gè)比較知名的老年公寓戶(hù)型，目前市場(chǎng)上主要以一房和兩房的公寓為主；大戶(hù)型的是針對(duì)養(yǎng)老院性質(zhì)(xìngzhì)的賣(mài)床位為主流，主要表達(dá)在三房和四房，由于可以居住3、4位老人而費(fèi)用低廉，這種形式的戶(hù)型不適合本案。由于大戶(hù)型主要(zhǔyào)客流是拼床位的老人，我們推出的老年公寓建議采用小戶(hù)型，采用一房和二房的戶(hù)型。這樣的戶(hù)型不管是考慮到獨(dú)居老人的私密性還是帶家人一起居住的舒適性上都是最正確選擇。本案養(yǎng)老公寓面積及配比規(guī)劃初期，戶(hù)型配比與市場(chǎng)需求脫節(jié)，1房去化慢，2房供不應(yīng)求。社區(qū)兩位老人同時(shí)入駐的比例較高，而且老年人要分房睡，社區(qū)2房數(shù)量少，無(wú)法滿(mǎn)足需求。戶(hù)型面積（平方米）配比一房58、7080%二房10020%親和源主力戶(hù)型及配比面積段確定——養(yǎng)老公寓一期戶(hù)型面積定位第一百三十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

139桐鄉(xiāng)市房型偏好余杭房型偏好海寧市房型偏好房型面積段戶(hù)數(shù)配比面積比二房80-9023%15.5%2+1房100-11011%9.5%三房120-14011%12.1%四房150-1605%5.3%聯(lián)排別墅200-22016%26.5%類(lèi)獨(dú)棟別墅270-3005%9.9%養(yǎng)老公寓（一房）50-6010%4.1%養(yǎng)老公寓（二房）80-9019%12.4%從公寓市場(chǎng)來(lái)看，桐鄉(xiāng)及周邊市場(chǎng)比較偏愛(ài)二房及三房房型。從別墅市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)上聯(lián)排別墅是主力產(chǎn)品(chǎnpǐn)，類(lèi)獨(dú)棟溢價(jià)率高。沉著積率來(lái)看，1.0的容積率不能做太多的別墅產(chǎn)品。建議(jiànyì)面積確定——公寓+別墅+養(yǎng)老公寓一期戶(hù)型配比定位第一百四十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

140規(guī)劃原那么產(chǎn)品定位遵循多樣化原那么，以吸引多種類(lèi)型客戶(hù)，增加(zēngjiā)客戶(hù)選擇性，保證工程產(chǎn)品去化率；整體規(guī)劃依照北高南低的形式，在排布上以不同類(lèi)型產(chǎn)品區(qū)分排布，形成別墅與高層區(qū)；配套商業(yè)以沿世紀(jì)大道一字拉開(kāi)排布，形成面寬大，展示性好的黃金街鋪。沿街(yánjiē)商業(yè)小高層(ɡāocénɡ)養(yǎng)老公寓地塊紅線聯(lián)排別墅類(lèi)獨(dú)棟占地面積（平米）建筑面積（平米）容積率建筑密度1369081392961.020%規(guī)劃原則一期規(guī)劃第一百四十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

141沿街(yánjiē)商業(yè)(2F)小高層(ɡāocénɡ)(12F)養(yǎng)老(yǎnglǎo)公寓(12F)地塊紅線聯(lián)排別墅(3F)類(lèi)獨(dú)棟(3F)西南視圖N一期模型一期規(guī)劃第一百四十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

142東南(dōngnán)視圖N一期模型一期規(guī)劃第一百四十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

143西北(xīběi)視圖N一期模型一期規(guī)劃第一百四十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

144面積段層數(shù)棟數(shù)戶(hù)數(shù)（套）戶(hù)數(shù)比建筑面積（平米）面積比二房80-90121024023.3%2160015.5%小三房100-11012512011.6%132009.5%三房120-14012512011.6%1680012.1%四房150-160124484.7%74405.3%養(yǎng)老一房50-60128969.3%57604.1%養(yǎng)老二房80-9012819218.6%1728012.4%聯(lián)排別墅200-220316816816.2%3696026.5%類(lèi)獨(dú)棟270-300348484.7%137769.9%沿街商業(yè)2364804.7%總計(jì)：1032100%139296100%一期配比一期規(guī)劃沿街(yánjiē)商業(yè)小高層(ɡāocénɡ)養(yǎng)老(yǎnglǎo)公寓地塊紅線聯(lián)排別墅類(lèi)獨(dú)棟第一百四十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

145北美住宅講究宅前庭園以及建筑根底栽植(zāizhí)等細(xì)節(jié)，多項(xiàng)選擇用盛花草本花卉，如海棠、月季、福祿考、金雞菊、幾內(nèi)亞鳳仙，蛇鞭菊，毛地黃等多年生鮮花。海棠鳳仙景觀規(guī)劃一期規(guī)劃第一百四十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

146第三部分工程產(chǎn)品開(kāi)展(kāizhǎn)戰(zhàn)略整體規(guī)劃建議工程一期產(chǎn)品(chǎnpǐn)規(guī)劃產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議——建筑風(fēng)格建議第一百四十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

147注重建筑細(xì)節(jié)，有古典情懷，外觀簡(jiǎn)潔大方，融合多種風(fēng)情于一體，重視(zhòngshì)建筑內(nèi)斂舒適性立面沒(méi)有過(guò)多的裝飾，外部效果簡(jiǎn)潔大方，充滿(mǎn)旺盛的生命力；用材更加靈活，如扣板，現(xiàn)代鋼結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)，建筑較為密實(shí)；大窗、閣樓、坡屋頂、豐富的色彩和流暢的線條是北美風(fēng)格的最大特色；運(yùn)用側(cè)山墻、雙折線屋頂以及哥特式樣的尖頂?shù)缺容^典型的北美建筑的視覺(jué)符號(hào)(fúhào)；集各種建筑精華于一身，充分表達(dá)了自然輕松的特點(diǎn)，居住非常具有人性化；北美風(fēng)格風(fēng)格建議第一百四十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

148充滿(mǎn)(chōngmǎn)阿爾卑斯的氣息，這里不僅是滑雪的勝地，還是高爾夫、跑馬場(chǎng)愛(ài)好者的天堂，更是2021年冬奧會(huì)的主賽場(chǎng)。多種物業(yè)形態(tài)與山墻、柱廊、陽(yáng)臺(tái)、開(kāi)窗等元素的運(yùn)用，形成具有豐富變化的自然生長(zhǎng)的北方小鎮(zhèn)形象。加拿大惠斯勒度假村，著稱(chēng)(zhùchēng)“小瑞士〞加拿大惠斯勒小鎮(zhèn)風(fēng)情風(fēng)格建議第一百四十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

149惠斯勒小鎮(zhèn)承襲了粗暴豪放的氣質(zhì)和西北海岸的浪漫氣韻，凝匯了多種成熟建筑風(fēng)格的血脈。大窗、坡屋頂、閣樓完美地展現(xiàn)出小鎮(zhèn)奔放的氣質(zhì)；豐富的色彩、流暢的線條、側(cè)山墻、雙折線(zhéxiàn)屋頂無(wú)不流露出濃郁的北美建筑風(fēng)格的視覺(jué)符號(hào)。風(fēng)格(fēnggé)介紹加拿大惠斯勒小鎮(zhèn)風(fēng)情風(fēng)格建議第一百五十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

150北美·小鎮(zhèn)(xiǎozhèn)：萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)遵循北美的原魅氣質(zhì)，相似緯度，將惠斯勒原味移植；相同地貌，復(fù)刻最北美的建筑(jiànzhù)表情；深入精髓，考量建筑(jiànzhù)細(xì)節(jié)。工程以北美建筑的神髓，運(yùn)用山墻、柱廊、陽(yáng)臺(tái)、開(kāi)窗等多種北美建筑元素，以仿自然石材、木材的材料，充分表達(dá)與自然對(duì)話(huà)的意愿，使小鎮(zhèn)在一片清新恬靜的生活中散發(fā)出原味北美風(fēng)情的休閑與浪漫。吉林萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)風(fēng)格建議第一百五十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

151萬(wàn)科·惠斯勒小鎮(zhèn)全面移植(yízhí)加拿大惠斯勒小鎮(zhèn)，完美呈現(xiàn)北美建筑風(fēng)格，打造原生的質(zhì)樸、原味的浪漫。石材的大量運(yùn)用，大尺度線條的結(jié)合盡顯建筑的豪放氣質(zhì)，奠定一種厚重的人生基調(diào)。坡屋頂、蒼穹煙囪、瓦礫讓建筑回歸原生態(tài)。吉林萬(wàn)科惠斯勒小鎮(zhèn)風(fēng)格建議第一百五十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

152上海提香別墅是上海新近興起的具有北美生活風(fēng)情的經(jīng)典城市別墅。奧雅根據(jù)地塊原有承網(wǎng)縱橫的鄉(xiāng)村意境，著力刻畫(huà)小橋、流水、人家的困園詩(shī)一般的浪漫情懷；同時(shí)根據(jù)純粹的北美式風(fēng)格建筑，單體設(shè)計(jì)上突出景觀(jǐnɡɡuān)特性。開(kāi)掘每一幢別墅所獨(dú)有的晶質(zhì)和特色，使景觀(jǐnɡɡuān)與建筑環(huán)境水乳交融。設(shè)計(jì)中每幢別墅都擁有自己的前庭后院。稀缺于世·傳承·城市(chéngshì)別墅北美風(fēng)格與古典(gǔdiǎn)庭院融匯的海派別墅文化上海恒盛提香灣別墅風(fēng)格建議第一百五十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

153將北美建筑風(fēng)格融合于古典式的庭院文化，使尊貴與別墅文化共生，打造(dǎzào)原生的質(zhì)樸、原味的浪漫。注重建筑與自然環(huán)境的融合協(xié)調(diào)，每種戶(hù)型只建少數(shù)幾棟，很好地保證別墅區(qū)的差異性，石材的大量運(yùn)用，大尺度線條的結(jié)合盡顯建筑的豪放氣質(zhì)，奠定一種厚重的人生基調(diào)。坡屋頂、蒼穹煙囪、瓦礫讓建筑回歸原生態(tài)。上海恒盛提香灣別墅風(fēng)格建議第一百五十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

154北美·陽(yáng)光城融合多種建筑風(fēng)格，外觀簡(jiǎn)潔精美大方，在時(shí)尚之外不失古典情懷。以簡(jiǎn)潔大方的北美后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格為藍(lán)本，締造新居住時(shí)代詩(shī)意的夢(mèng)想家園。將一切最適合表現(xiàn)自然與人的和諧元素在園林中盡情展現(xiàn)。引水入園，營(yíng)造出最適宜(shìyí)于人居的北美風(fēng)情園林。風(fēng)景在建筑間環(huán)繞，建筑在風(fēng)景里掩隱，兩者人文景觀互相滲透。北美?陽(yáng)光城由小高層建筑組成，在低密度、大建筑間距的前提下，規(guī)劃布局采取了松散聚落結(jié)構(gòu)模式，梭形空間與點(diǎn)式圍合相結(jié)合的規(guī)劃布局，創(chuàng)造出優(yōu)良的光環(huán)境與風(fēng)環(huán)境。湖南北美陽(yáng)光城風(fēng)格建議第一百五十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

155一渡新新小鎮(zhèn)(xiǎozhèn)·臻境·幽居以“中國(guó)情境別墅〞為定位，堅(jiān)持以“景觀第一、兼顧朝向〞為原那么，旨在打造一處滿(mǎn)足(mǎnzú)當(dāng)代層峰精英的可觀、可賞、可居、可游的當(dāng)代富春山居圖。動(dòng)以養(yǎng)身(yǎnɡshēn)，靜以養(yǎng)心北京一渡新新小鎮(zhèn)風(fēng)格建議第一百五十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

156一渡新新小鎮(zhèn)首期賣(mài)的是北美RockyMountains型格別墅，將原汁原味的異域風(fēng)情移植過(guò)來(lái)，社區(qū)盡展北美的質(zhì)樸與愜意，建筑的細(xì)部更是用心用力：立面選材上，采取了原木、山石等適合山地建筑的自然元素，營(yíng)造出層次豐富的立面效果，石材大多就地取材，表達(dá)環(huán)保節(jié)能主張。木結(jié)構(gòu)的檐口、外廊、梁柱充分表達(dá)了北美木結(jié)構(gòu)建筑的細(xì)部與品味；天然(tiānrán)石材的使用又給建筑平添了粗暴厚重的質(zhì)感和內(nèi)斂至極的大氣與尊貴，這樣的建筑永遠(yuǎn)不會(huì)陳舊，只會(huì)和歲月一起慢慢變老，越老越有味道。北京一渡新新小鎮(zhèn)風(fēng)格建議第一百五十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

157北美風(fēng)情(fēngqíng)之中的創(chuàng)新尺度工程地處福州大學(xué)城上街，地理位置天生優(yōu)越。首次嘗試以厚重的色調(diào)和濃郁(nónɡyù)的北美風(fēng)情去裝點(diǎn)別墅。周?chē)L(fēng)景優(yōu)美，將原生態(tài)的植被環(huán)境與大學(xué)城深厚的人文底蘊(yùn)相結(jié)合，同時(shí)具備了便捷的交通，距離市中心僅15分鐘車(chē)程，正吻合了現(xiàn)代人“離塵不離城〞的理想。福建陽(yáng)光丹寧頓小鎮(zhèn)風(fēng)格建議第一百五十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

158特色一：北美風(fēng)格顯尊貴大挑檐、斜屋面是北美風(fēng)格最具代表性的特色，也是陽(yáng)光丹寧頓小鎮(zhèn)的建筑亮點(diǎn)之一。而在外立面的選材色調(diào)上，丹寧頓小鎮(zhèn)特意選擇了接近土地的顏色，給人以更厚重的感覺(jué)(gǎnjué)，別墅的尊貴感油然而生。特色二：“手工打磨〞的外立面在選材上，陽(yáng)光丹寧頓小鎮(zhèn)的外立面運(yùn)用了多種純天然石材，包括蘑菇石、文化石和手工陶磚等，倡導(dǎo)無(wú)涂料的純天然環(huán)保概念。福建陽(yáng)光丹寧頓小鎮(zhèn)風(fēng)格建議第一百五十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

159第四部分分期(fēnqī)開(kāi)展戰(zhàn)略第一百六十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

160從提升工程形象(xíngxiàng)價(jià)值角度從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度(jiǎodù)商業(yè)、生活配套提升區(qū)域整體價(jià)值，建議優(yōu)先開(kāi)發(fā)，照應(yīng)“造城〞理念；盡可能保證每一期組團(tuán)涵蓋局部高端產(chǎn)品(chǎnpǐn)，提升工程層次形象根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)個(gè)案年均銷(xiāo)售情況，結(jié)合桐鄉(xiāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)理念開(kāi)展水平，明確工程各期開(kāi)發(fā)體量從開(kāi)發(fā)便利性角度基于拿地順序且結(jié)合甲方要求，開(kāi)發(fā)順序由南向北逐年開(kāi)發(fā)每期的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)均附帶一定體量的養(yǎng)老住宅，隨著區(qū)域配套的完成度增加養(yǎng)老住宅的開(kāi)發(fā)體量多角度分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則分期發(fā)展戰(zhàn)略第一百六十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

161主要在售項(xiàng)目總建面(平方米)開(kāi)盤(pán)日期主力面積段（平方米）供應(yīng)套數(shù)（套）去化套數(shù)（套）月均去化（套）去化率近期均價(jià)（元/㎡）東湖金悅17萬(wàn)2011.5.1100-49053147310589%8800羅馬都市50萬(wàn)2011.8.16260-378300033416811%8380桐鄉(xiāng)代表工程(gōngchéng)去化情況根據(jù)桐鄉(xiāng)市場(chǎng)調(diào)研，在售工程普遍熱銷(xiāo)：公寓產(chǎn)品年均(niánjūn)去化約12-15萬(wàn)方；別墅產(chǎn)品年均去化約4-5萬(wàn)方；年份市場(chǎng)消化量（萬(wàn)平方米）200546.5200650.2200752.7200855.7200972.3201086.9整體市場(chǎng)(shìchǎng)開(kāi)展水平市場(chǎng)年均消化量保持10-20%的年均增幅桐鄉(xiāng)市整體市場(chǎng)及代表項(xiàng)目去化數(shù)據(jù)開(kāi)發(fā)借鑒分期發(fā)展戰(zhàn)略第一百六十二頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

162商業(yè)、辦公、會(huì)所住宅、別墅學(xué)校、醫(yī)院、老年活動(dòng)中心地塊紅線老年公寓(總計(jì)30.8萬(wàn)方）農(nóng)保用地農(nóng)保用地農(nóng)保用地世紀(jì)大道人民南路二地塊一期三地塊四地塊五地塊七地塊八地塊九地塊十地塊六地塊地塊分布：根據(jù)拿地順序及整體體量大小等因素考慮，將工程分為10個(gè)地塊，在每號(hào)地塊的產(chǎn)品配置上，以復(fù)合型產(chǎn)品策略為主；其中(qízhōng)配套集中在4、5號(hào)地塊，并位于整個(gè)區(qū)域的中心位置。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏——地塊分號(hào)分期發(fā)展戰(zhàn)略冒險(xiǎn)島無(wú)公害蔬菜基地百果園第一百六十三頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

163啟動(dòng)期——2012年一期體量：139296M2物業(yè)類(lèi)型：類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、小高層、養(yǎng)老住宅配套：沿街商業(yè)發(fā)展期——2013-2016年二期體量：204260M2物業(yè)類(lèi)型：類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、小高層、養(yǎng)老住宅配套：沿街商業(yè)、幼兒園三期體量：281772M2物業(yè)類(lèi)型：類(lèi)獨(dú)棟、聯(lián)排別墅、小高層、養(yǎng)老住宅配套：老年活動(dòng)中心/中大型超市/沿街商業(yè)發(fā)展期——2016-2020年四期體量：474960M2物業(yè)類(lèi)型：花園洋房、小高層、養(yǎng)老住宅配套：風(fēng)情商業(yè)街/養(yǎng)生會(huì)所/中小學(xué)校/醫(yī)療中心五期體量：286820M2物業(yè)類(lèi)型：小高層、養(yǎng)老住宅借鑒市場(chǎng)開(kāi)展及去化情況整個(gè)土地開(kāi)發(fā)周期為9年，大體分5期開(kāi)發(fā)配套類(lèi)資源依附每期住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)，在工程前4期間(qījiān)內(nèi)開(kāi)發(fā)完成，提升區(qū)域成熟度一期二期二期三期三期三期四期四期四期五期二期四期五期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期——總圖分布分期發(fā)展戰(zhàn)略第一百六十四頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

164住宅(zhùzhái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)——132816㎡類(lèi)獨(dú)棟別墅體量：13776㎡聯(lián)排別墅體量：36960㎡小高層公寓體量：59040㎡養(yǎng)老住宅：23040㎡配套資源開(kāi)發(fā)——6480㎡沿街商業(yè)：6480㎡開(kāi)發(fā)思路：地塊位置：基于拿地順序由南部土地率先開(kāi)發(fā)；通達(dá)性、昭示性考慮。產(chǎn)品配套：打造第一步商業(yè)設(shè)施(shèshī)，提點(diǎn)社區(qū)配套，選擇商業(yè)配套是可提高整體工程調(diào)性。產(chǎn)品配置：以別墅類(lèi)產(chǎn)品樹(shù)立工程高端形象，拔高工程市場(chǎng)調(diào)性，公寓類(lèi)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，豐富的產(chǎn)品類(lèi)別吸引不同目標(biāo)客群?！惨黄谄鸬皆囼?yàn)市場(chǎng)作用，假設(shè)銷(xiāo)售情況不好后期可調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)〕一期體量較小，但產(chǎn)品線豐富且富含商業(yè)，用于試驗(yàn)(shìyàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售情況，為后期的開(kāi)發(fā)做借鑒。一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏——啟動(dòng)期（第一期,139296㎡）分期發(fā)展戰(zhàn)略養(yǎng)老住宅沿街商業(yè)第一百六十五頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

165住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)——194780㎡類(lèi)獨(dú)棟別墅量：22960㎡聯(lián)排別墅體量：50380㎡小高層公寓(gōngyù)體量：71440㎡養(yǎng)老住宅：50000㎡配套資源開(kāi)發(fā)——9480㎡沿街商業(yè)：6480㎡幼兒園：3000㎡開(kāi)發(fā)思路：地塊位置：與一期位置相輔，通達(dá)性考慮。產(chǎn)品配套：在維持商業(yè)配套根底上，打造3000平米的幼兒園，構(gòu)建根本的配套體系，使得區(qū)域配套略顯豐富。產(chǎn)品配置：延續(xù)一期復(fù)合型產(chǎn)品的策略，隨著市場(chǎng)良性(liánɡxìnɡ)開(kāi)展，開(kāi)發(fā)體量適當(dāng)加大。通過(guò)一期銷(xiāo)售的情況反響，加大二期的開(kāi)發(fā)體量(tǐliànɡ)，但增量在小范圍內(nèi)。二期二期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏——發(fā)展期（第二期204260㎡）分期發(fā)展戰(zhàn)略養(yǎng)老住宅沿街商業(yè)幼兒園第一百六十六頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

166住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)——268472㎡類(lèi)獨(dú)棟別墅體量：16072㎡聯(lián)排別墅體量：24640㎡小高層公寓(gōngyù)體量：115440㎡養(yǎng)老住宅：112320㎡配套資源開(kāi)發(fā)——13300㎡老人活動(dòng)中心：10000㎡中大型超市：3300㎡開(kāi)發(fā)思路：產(chǎn)品配套：依附住宅開(kāi)展配套，以生活配套、養(yǎng)老類(lèi)配套及社區(qū)商業(yè)為依托，逐步實(shí)現(xiàn)【新城開(kāi)發(fā)】理念，為后期(hòuqī)住宅開(kāi)發(fā)造勢(shì)。由于前期開(kāi)發(fā)中含有較多養(yǎng)老公寓因此三期的配套重點(diǎn)開(kāi)發(fā)養(yǎng)老類(lèi)配套。產(chǎn)品配置：住宅產(chǎn)品依舊復(fù)合化開(kāi)展，穩(wěn)固高端調(diào)性，體量適度控制?；谟赡现帘钡哪玫仨樞?shùnxù)原那么，建議三期開(kāi)發(fā)6，7地塊，開(kāi)發(fā)體量與二期近似。三期三期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏——發(fā)展期（第三期281772㎡）分期發(fā)展戰(zhàn)略養(yǎng)老住宅老年活動(dòng)中心第一百六十七頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

167住宅(zhùzhái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)——403720㎡小高層公寓體量：238320㎡花園洋房體量：115400㎡養(yǎng)老住宅：50000㎡配套資源開(kāi)發(fā)——71240㎡風(fēng)情商業(yè)街：30000㎡中小學(xué)校：15400㎡醫(yī)療中心：12000㎡養(yǎng)生會(huì)所：10000㎡沿街商業(yè)：3840㎡開(kāi)發(fā)思路：產(chǎn)品配套：生活配套體系全面建設(shè)(jiànshè)，社區(qū)生活理念逐步形成。產(chǎn)品配置：以市場(chǎng)主流產(chǎn)品結(jié)合創(chuàng)新型溢價(jià)產(chǎn)品做足容積率，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。從工程(gōngchéng)整體開(kāi)展考慮，四期將配套全部建設(shè)完成，前幾期的開(kāi)發(fā)奠定了根底，因此四期選擇大體量開(kāi)發(fā)。四期四期四期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏——成熟期（第四期,474960㎡）分期發(fā)展戰(zhàn)略養(yǎng)老住宅中小學(xué)校、會(huì)所醫(yī)療中心沿街商業(yè)第一百六十八頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

168純粹(chúncuì)小高層做足容積率住宅(zhùzhái)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)——286820㎡小高層公寓體量：214020㎡養(yǎng)老住宅：72800㎡開(kāi)發(fā)思路：區(qū)域成熟，市場(chǎng)認(rèn)知度大幅度提高；工程最后(zuìhòu)一個(gè)住宅組團(tuán)以小高層住宅形式做足容積率，局部大戶(hù)型產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。產(chǎn)品配置原因?qū)⒋说貕K定為最后一期開(kāi)發(fā)，且體量也在平均每期開(kāi)發(fā)量范圍內(nèi)。五期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏——成熟期（第五期,286820㎡）分期發(fā)展戰(zhàn)略養(yǎng)老住宅第一百六十九頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

169——一個(gè)致力于為城市各年齡階層打造的大型(dàxíng)高端生活住區(qū)——以養(yǎng)老標(biāo)簽提升配套能級(jí)的生活住區(qū)全配套(pèitào)宜居新城，北美風(fēng)創(chuàng)新生活第一百七十頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。

170內(nèi)容(nèiróng)總結(jié)上海平安桐鄉(xiāng)工程?！铩铩Ｖ泻?guó)際社區(qū)配套的分級(jí)與分期：?jiǎn)?dòng)期高調(diào)啟動(dòng)確立市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位。繞城高速、滬杭甬高速。杭州北部，余杭北部新城。項(xiàng)目市場(chǎng)定位不明確，目標(biāo)客源層次不清晰。民國(guó)生活(shēnghuó)風(fēng)情和溫泉養(yǎng)生理念，溫泉入戶(hù)。平時(shí)假日里喜歡呼朋喚友，希望社區(qū)里能有一些運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施?；虻驼{(diào)或炫耀。首次置業(yè)&居住改善&養(yǎng)生度假需求。室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備維修，室內(nèi)綠化養(yǎng)護(hù)效勞。針對(duì)不同人群有不同的活動(dòng)方案。二期4棟小高層、6棟多層，其他待定第一百七十一頁(yè)，共一百七十一頁(yè)。