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1、房地產(chǎn)項目策劃流程1第一篇策劃基礎(chǔ)知識2目目錄錄一、房地產(chǎn)基本概念二、房地產(chǎn)市場三、房地產(chǎn)開發(fā)四、策劃以及房地產(chǎn)策劃3一、房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)？？？你的理解？？？如何？？？對土地資源經(jīng)過合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟價值！4一、房地產(chǎn)基本概念1.1房地產(chǎn)的概念1.2房地產(chǎn)定義1.3實物、權(quán)益和區(qū)位1.4房地產(chǎn)的其他名稱1.5房地產(chǎn)業(yè)1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語1.7房地產(chǎn)的特性1.8房地產(chǎn)的類型51.1房地產(chǎn)的概念實體地上空間土地實物質(zhì)量土地地面功能地下空間房房屋結(jié)構(gòu)地建筑物權(quán)益建筑物設(shè)備產(chǎn)構(gòu)筑物裝飾裝修其他土地區(qū)位定著物房地6一、房地產(chǎn)基本概念

2、1.2房地產(chǎn)定義：房地產(chǎn)是指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體①土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；②建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類；③其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；7一、房地產(chǎn)基本概念1.3實物、權(quán)益和區(qū)位：①房地產(chǎn)的實物分為有形的實體、實體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個方面；②權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；③區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交

3、通、環(huán)境（自然、人工、社會和景觀等）和配套設(shè)施四個方面；8一、房地產(chǎn)基本概念1.4房地產(chǎn)的其他名稱①不動產(chǎn)：中國②物業(yè)：香港③RealEstate：英國④RealProperty：美國9一、房地產(chǎn)基本概念1.5房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)是進行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導性和風險性的產(chǎn)業(yè)①投資開發(fā)業(yè)；②房地產(chǎn)服務業(yè)：房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)經(jīng)紀和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)估價和房地產(chǎn)經(jīng)紀歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)10一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語①“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”②不同用途的土地使用年限

4、③建筑密度④容積率⑤建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積⑥常規(guī)物業(yè)實用率⑦不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）11一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語①“一級市場”、“二級市場”與“三級市場”?“一級市場”——指土地使用權(quán)出讓，或批租的市場?“二級市場”——指土地轉(zhuǎn)讓及開發(fā)經(jīng)營活動，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場；?“三級市場”——擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場12一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語②不同用途的土地使用年限?居住用地：70年?工業(yè)用地：50年?商業(yè)、旅游、娛樂等用地：40年?綜合或其他用地：5

5、0年13一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語③建筑密度:又稱為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑用地面積的比率建筑密度=建筑基底總面積/建筑用地面積x100%（覆蓋率）試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米，問建筑密度？14一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語④容積率:是反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率=總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米，問容積率為多少？15一、房地產(chǎn)基本概念1

6、.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則建筑總面積=土地總面積x建筑密度x建筑層數(shù)容積率=建筑密度x建筑層數(shù)16一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語⑤建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積17一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語⑥常規(guī)物業(yè)實用率?多層住宅：90-93%小高層及高層住宅：80-88%?寫字樓物業(yè):70-75%?商鋪物業(yè)：50%左右18一、房地產(chǎn)基本概念1.6常用的房地產(chǎn)術(shù)語⑦不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）

7、?1平方米=10.764平方英尺?1公頃=10000平方米1公頃=15畝?1畝=666.67平方米19一、房地產(chǎn)基本概念1.7房地產(chǎn)的特性①不可移動性,易受限制②唯一性③壽命長久，用途多樣，相互影響④供給有限，價值量大，流動性差⑤保值增值20一、房地產(chǎn)基本概念1.8房地產(chǎn)的類型①居住物業(yè)：自住、投資②商用物業(yè)：經(jīng)營性、收益性或投資性物業(yè)。包括：寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場、購物中心、店鋪）、酒店、娛樂類物業(yè)等。③工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等④特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機場、港口、高速公路、橋梁、隧道、賽馬場、高爾夫球場、滑雪

8、場等21二、房地產(chǎn)市場政府？？開發(fā)商？？專業(yè)服務機構(gòu)？？消費者？？