《住宅定價及價格策略.doc》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、***項目價格制訂與策略22一、價格定位目標(biāo)提要1、銷售目標(biāo)A、最大利潤目標(biāo)B、市場占有份額目標(biāo)C、銷售進度目標(biāo)2、市場競爭目標(biāo)3、項目品牌、企業(yè)品牌目標(biāo)任何一個項目，其開發(fā)目標(biāo)均存在多元化特征，且不同時期目標(biāo)側(cè)重點可能有所變化，因此對價格定位有相應(yīng)的要求。根據(jù)目標(biāo)側(cè)重點的不同，制定合理的銷售價格極有利于項目開發(fā)目標(biāo)的實現(xiàn)。二、價格定位基礎(chǔ)根據(jù)本案市場競爭態(tài)勢，本案采用隨行就市的定價基礎(chǔ)，即按照行業(yè)中同類物業(yè)的現(xiàn)行平均價格水平為基礎(chǔ)來定價。此種定價法是為爭取市場而對競爭對手的主動出擊，與市場的需求、競爭對手的態(tài)勢緊密相連，是最易被市場接受、最主動出擊的定價方法。采取此方法，在很大程度上就是以競

2、爭對手的價格為定價基礎(chǔ)，以稍低于或相當(dāng)于競爭對手的價格入市。由于競爭對手的現(xiàn)行價格已被市場所檢驗，而且也反映了本行業(yè)的集體智慧，如果另行定價，很難了解購買者對本案的價格反應(yīng)。22三、競爭樓盤態(tài)勢1、金山板塊及其他同類物業(yè)競爭對比表項目名稱規(guī)劃總規(guī)模面積范圍主力面積平均價格交房時間工程進度賣點抗性金山碧水三期B區(qū)17—7F31萬M278---256106--12818332004年底主體三層社區(qū)規(guī)模大配套齊價格低位置較偏香江明珠二期16—7F186畝86—280160--28027002004-01封頂緊臨南江濱公園，戶型獨特緊挨大橋噪音較大金山明珠15—7F4—9F65畝110—244125-

3、-15824002003-12-31單體落成戶型新穎，景觀綠化精致。南向朝金山大道。金山明星6-7F,4-7.5F3-9F,5-11F71畝68—26890--1271985電梯：20772004-05外墻裝修戶型多樣價格相對較低建筑密度大，配套少北京金山5—15F5—11F57畝55—240120--13025002004年底樁基完成樓間距大空中花園面積大，3米層高價格人相對較高金山佳園9—9、117萬M2100—154100--12023502004年底地面二層設(shè)觀景電梯，入戶空中花園。項目地形狹長且沿街分布百合苑3--12F----126--300149--15823002004-05外

4、墻裝修得房率高物業(yè)費按多層價格收戶型單一交付時間長武夷明珠14—7F4幢電梯房7..9萬M290—200----1968起2004年底打樁緊臨南江濱公園----濱江麗景C區(qū)5—9F12—7F348畝62--21697---12521002003-08主體三層規(guī)模大，交通便捷臨江看景周邊交通狀況雜亂衛(wèi)生狀況差康城7—7F104畝87—21087--12019602004-03部分封頂價格相對較低位置偏交通不偏周邊環(huán)境雜亂幸福城5—12F9—7F7.1萬M260—180107--13920002003年底部分封頂靠近森林公園價格適中北峰是垃圾處理場區(qū)域形象不好福光遠東花園5—7F3萬M238--1

5、50101--10617502003-09已交房價格低綠化、配套簡單22相關(guān)提要1：南江濱區(qū)域現(xiàn)有競爭樓盤主要是濱江麗景、金山碧水、金山明星等樓盤，各個樓盤在規(guī)模、位置等方面都優(yōu)于本項目。其中金山碧水依靠規(guī)模大、配套齊、政府扶持、價格低的優(yōu)勢對本項目構(gòu)成威脅。另外，濱江麗景占據(jù)有利的地理位置將分流本項目的部分客源。區(qū)域內(nèi)競爭的結(jié)果將分散市場對本項目的注意力。相關(guān)提要2：各個板塊之間競爭激烈?！皷|擴南移”的城市發(fā)展戰(zhàn)略造就了金山和東區(qū)兩大熱門板塊；隨后五四北板塊異軍突起，并帶動了周邊區(qū)域的發(fā)展，形成共同發(fā)展之勢。這些新興的板塊都具有很強的市場號召力，眾多可類比的項目構(gòu)成對本案的多角度沖擊。2．主

6、要競爭對手價格特征◆金山碧水三期金山碧水三期B區(qū)起價1677元/㎡，均價1833元/㎡，最高價2174元/㎡；一、二層差價100元/㎡，二、三層差價90元/㎡，三、四層差價30元/㎡，水平差價80元/㎡，東西無明顯差價；復(fù)式為最高價；按揭貸款不打折，一次性付款98折。22附：金山碧水三期B區(qū)1#樓價格表：單元號（東）單價單元號（中間）單價單元號（西）單價101176410216771061762201186720217812061869301195430218673061958401198840219024061994501復(fù)式212750220405062135◆濱江麗景C區(qū)起價1888元/

7、㎡，均價2100元/㎡，樓層差價60元/㎡左右，四五層差價20元/㎡左右。一次性付款96折，商業(yè)貸款97折，公積金貸款98折，僅針對教師做首付20%，貸款80%的差別對待?！艚鹕矫餍嵌鄬悠饍r1688元/㎡，均價1985元/㎡；小高層均價2077元/㎡。一、二層差價100元/㎡，二、三層差價30元/㎡，水平差價30--70元/㎡，東西兩頭差價因景觀而異。22附：金山明星（多層）9號樓價格表房號(東頭