《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、第3章房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得教學要求知識要點能力要求相關(guān)知識房地產(chǎn)開發(fā)用(1)房地產(chǎn)開發(fā)用地分類劃分的地類(1)理解房地產(chǎn)開發(fā)用地類型的幾種劃分原因型，(2)掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇原則和方法(2)房地產(chǎn)開發(fā)用地的選址方法用地和原則的選擇房地產(chǎn)開發(fā)用(1)掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方法(1)土地使用權(quán)出讓地的(2)掌握房地產(chǎn)開發(fā)用地的可接受地價的測(2)土地使用權(quán)出讓合同取得算(3)土地地價測算公式方式(1)我國土地所有制、使用制(1)掌握我國的土地制度土地制度(2)城市房屋拆遷的問題和建設(shè)(2)了解其他國家和地區(qū)的土地制度中的農(nóng)地征用問題?引例?杭州市國有土地公開出讓文件

2、：編號2008G125地塊，坐落于西湖區(qū)學院路和文三路交匯處；總面積6800平方米，實際出讓面積5978平方米；用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅。容積率≤3.5；建筑密度≤40%，建筑高度≤80米；則房地產(chǎn)開發(fā)商用什么方式取得地塊？最高舉牌價格是多少？?3.1房地產(chǎn)開發(fā)用地的類型?3.1.1按照土地區(qū)位劃分?1．鬧市區(qū)(商業(yè)集中區(qū))土地?2．城市副中心區(qū)土地?3．鬧市區(qū)邊緣地帶(亞中心區(qū))土地?4．城市邊緣區(qū)土地?5．城市郊區(qū)土地?3.1.2按照土地利用的性質(zhì)和功能劃分?1．居住用地?2．公共設(shè)施用地?3．工業(yè)用地?4．倉儲用地?5．對外交通用地?6．道路廣場用地?7．市政公用設(shè)施

3、用地?8．綠地?3.1.3按照對開發(fā)用地進行人為投入的形式及程度的不同劃分?1．生地?2．熟地?3.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇?3.2.1房地產(chǎn)開發(fā)用地的來源?1．城區(qū)中需再開發(fā)的土地?1)直接向政府申請出讓?2)通過收購舊房取得土地?3)以轉(zhuǎn)讓方式取得用地?4)與土地的現(xiàn)有使用者合作取得用地?5)參加土地使用權(quán)競投。?2．城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建設(shè)備用地?3．各種開發(fā)區(qū)內(nèi)的土地?3.2.2房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇?1．投資區(qū)域選擇的因素分析?1)政治環(huán)境?2)經(jīng)濟增長狀況?3)投資環(huán)境?4)特大型建設(shè)投資?(1)相關(guān)的其他經(jīng)濟特征?(2)地區(qū)的分散性和差異性?(3)當?shù)氐暮献髡?(4

4、)自然條件?2．開發(fā)地段的選擇因素分析?1)城市規(guī)劃?2)自然環(huán)境和工程地質(zhì)因素?3)現(xiàn)有的建設(shè)條件?(1)地塊利用狀況?(2)基礎(chǔ)設(shè)施狀況?(3)現(xiàn)有建筑環(huán)境?4)地段面積與形狀?5)投資經(jīng)營計劃?3.2.3房地產(chǎn)開發(fā)項目選址原則?1)區(qū)域優(yōu)先?2)注重潛力?3)適應(yīng)投資特征?4)綜合評價?3.3房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得方式?3.3.1土地使用權(quán)出讓?1．協(xié)議方式?2．招標方式?3．拍賣方式?4．掛牌方式?3.3.2土地使用權(quán)出讓合同?1．合同正文的主要內(nèi)容?2．出讓合同雙方當事人的權(quán)利義務(wù)?3.3.3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?1)以出讓方式取得的土地位用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?2)以劃撥方式取

5、得的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?3.3.4關(guān)于土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的幾個問題?(1)除了成片土地受讓人，外商須為在中國注冊的法人外，我國法律未對土地受讓人做出其他規(guī)定和限制。?(2)在國有土地使用權(quán)出讓實踐中，出讓合同一般都采用書面標準合同的形式，即合同的主要條款、格式等均由出讓方提出，受讓方只能按照出讓方所提供合同文本(招標、拍賣文件均提供)的相應(yīng)項目提出自己的意見，必要時，可作補充。?(3)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的期限。?(4)按目前規(guī)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的受讓人應(yīng)當在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后的15日內(nèi)持轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)的主管部門備案，并辦理項目開發(fā)人變更等有關(guān)手續(xù)。?(5)轉(zhuǎn)

6、讓合同必須書面訂立。?3.3.5房地產(chǎn)開發(fā)可接受地價的測算?1．影響地價的兩大因素?在同一區(qū)域內(nèi)，地價主要受兩大因素的影響。一是土地的用途。二是土地的容積率。?2．用對比法推算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)?3．地價測算方法?【例3-1】某開發(fā)商擬購一塊商住混合用地，地塊的規(guī)劃條件是：土地總面積是10000平方米，允許建筑容積率為7.5，建筑覆蓋率不大于55%。通過市場調(diào)查，確定以下地塊利用方案：建筑覆蓋率50%，地上建筑總面積70000平方米，地上建筑物層數(shù)14層，各層建筑面積相同，地上一層至地上二層的為商店，總面積為10000平方米，3～14層為住宅，總面積60000平方米。預(yù)計建設(shè)期為

7、3年，項目建造完工后，其中商業(yè)樓即可全部售出，住宅樓的30%在完工后可售出，50%半年后售出，其余一年后售出。預(yù)計商業(yè)樓出售時平均售價為5000元/平方米，住宅樓出售時的平均售價為2500元/平方米。估計建造開發(fā)成本為7000萬元，管理費用為建造成本的5%，銷售房屋時的廣告宣傳費為其售價的2%，房地產(chǎn)交易中賣方需交納的營業(yè)稅等為交易價格的6%，開發(fā)商購買土地需繳納的契稅等為交易價格的3%，貼現(xiàn)率取12%，在未來3年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)成本的投入情況如下：第一年為20%，第二年為50%，第三年為余下的30%，用折現(xiàn)法測算開發(fā)商能承受的地價。?解