《合富輝煌2009南京海福巷地塊收購可行性研究報告--sally123123》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD海福巷地塊收購可行性研究報告二00九年二月31合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD目錄1.項目背景41.1.報告編制目的41.2.項目概況41.2.1.地塊基本條件41.2.2.土地交付條件及土地使用權出讓年限51.2.3.項目資源分析51.2.4.基地資源評估表62.項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析72.1.1.2008年全國房地產(chǎn)市場回顧72.1.2.2009年國內房地產(chǎn)市場趨勢預測82.1.南京市房地產(chǎn)市場分析82.2.1.2008年南京整體市場情況分

2、析82.2.2.2008年南京房地產(chǎn)市場政策回顧112.1.3.2009年國內宏觀環(huán)境展望122.2.3.2009年1月份南京房地產(chǎn)市場特征分析132.2.4.2009年房地產(chǎn)市場趨勢預測143.區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場研究153.1.項目所處房地產(chǎn)板塊市場特征分析153.1.1.城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯153.1.2.城東板塊成交量大幅萎縮，供求關系嚴重失衡，市場形勢嚴峻153.2.項目區(qū)域主要競爭項目分析163.2.1.主要在售競爭項目一覽表163.2.2.后續(xù)市場供應預測173.2.3.重點競爭個案分析173

3、.3.項目區(qū)域置業(yè)者分析193.4.項目區(qū)域主要二手房情況分析203.4.1.項目區(qū)域精選二手房源概況203.4.2.項目區(qū)域二手房市場分析204.項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預判214.1.項目綜合分析（SWOT分析）214.2.項目銷售價格預判214.2.1.建筑類型214.2.2.銷售價格建議225.風險分析235.1.定性分析235.1.1.政策風險235.1.2.區(qū)位競爭風險235.1.3.行業(yè)市場競爭風險245.1.4.技術風險245.1.5.國際風險2431合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIE

4、SLTD5.2.經(jīng)營風險245.2.1.預警機制風險246.項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算266.1假設預算開發(fā)方案一266.1假設預算開發(fā)方案二277.結論與建議297.1.項目綜合評價297.2.結論2931合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD1.項目背景1.1.報告編制目的1、在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎上，結合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進行合理的評估。2、對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。3、結合市場的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。4、對項目進行投資分析和

5、風險分析。5、對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。1.2.項目概況1.2.1.地塊基本條件基地位于南京城東板塊白下區(qū)，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學以東。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。?地塊編號：?項目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學以東；?用地面積：50畝；?實際出讓面積：33350平方米；?規(guī)劃用地性質：住宅?建筑容積率：≤1.7；?建筑面積：56695平方米；31合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD1.1.1.土地交付條件及土地使用權出讓年限?土地交付條件:?

6、拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、??氣等）均以現(xiàn)狀為準；?土地使用權出讓年限：70年；1.1.2.項目資源分析方向資源照片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質較好，但缺少特色和維護南南面是光華路，光華路南側是四方新村，光華路北側為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正在經(jīng)營中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學緊臨北地塊北面現(xiàn)為南京總參干休所小區(qū)31合富輝煌房地產(chǎn)HOPEFLUENTPROPERTIESLTD1.1.1.基地資源評估表權比細目優(yōu)良中等一般較差土地級別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況

7、★生活配套★學區(qū)情況★社會治安★社會人文★區(qū)位形象★人工開發(fā)★結論：p地塊屬城東板塊，雖可見到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。p地塊所屬位置屬城郊結合部，本案南面直對城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來寧務工人員居住地，社會治安、環(huán)境一般。p外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內部資源缺乏；p地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來寧的打工著居住，且實際離新街口主城區(qū)也較遠，無法與月牙湖及紫金山半

8、快相提并論，是屬于城東半快中相對比較差的位置。p地塊南側的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營雖好，但檔次不高，對項目建成后的出街形象造成一定影響。p根據(jù)基地分項評估，綜合評估基地級別為中等。本案位于城郊結合部，各項開發(fā)條件一般，項目價值有待進一步挖掘。31合富輝煌房地產(chǎn)HOPE