《合富輝煌2009南京海福巷地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告--sally123123 (2)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、海福巷地塊收購(gòu)可行性研究報(bào)告二00九年二月目錄1.項(xiàng)目背景41.1.報(bào)告編制目的41.2.項(xiàng)目概況41.2.1.地塊基本條件41.2.2.土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限51.2.3.項(xiàng)目資源分析51.2.4.基地資源評(píng)估表62.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析72.1.1.2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧72.1.2.2009年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)82.1.南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析82.2.1.2008年南京整體市場(chǎng)情況分析82.2.2.2008年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)政策回顧112.1.3.2009年國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境展望122.2.3.2009年1月份南京房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析132.2.4.20

2、09年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)預(yù)測(cè)143.區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)研究153.1.項(xiàng)目所處房地產(chǎn)板塊市場(chǎng)特征分析153.1.1.城東板塊：環(huán)境資源優(yōu)越，區(qū)域高端居住形象明顯153.1.2.城東板塊成交量大幅萎縮，供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻153.2.項(xiàng)目區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析163.2.1.主要在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目一覽表163.2.2.后續(xù)市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)173.2.3.重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析173.3.項(xiàng)目區(qū)域置業(yè)者分析193.4.項(xiàng)目區(qū)域主要二手房情況分析203.4.1.項(xiàng)目區(qū)域精選二手房源概況203.4.2.項(xiàng)目區(qū)域二手房市場(chǎng)分析204.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)SWOT分析及銷售價(jià)格預(yù)判214.1.項(xiàng)目綜

3、合分析（SWOT分析）214.2.項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)判214.2.1.建筑類型214.2.2.銷售價(jià)格建議225.風(fēng)險(xiǎn)分析235.1.定性分析235.1.1.政策風(fēng)險(xiǎn)235.1.2.區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)235.1.3.行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)245.1.4.技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)245.1.5.國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)245.2.經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)245.2.1.預(yù)警機(jī)制風(fēng)險(xiǎn)246.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算266.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案一266.1假設(shè)預(yù)算開發(fā)方案二277.結(jié)論與建議297.1.項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)297.2.結(jié)論291.項(xiàng)目背景1.1.報(bào)告編制目的1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)

4、該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見。3、結(jié)合市場(chǎng)的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。1.2.項(xiàng)目概況1.2.1.地塊基本條件基地位于南京城東板塊白下區(qū)，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東。地塊目前為南京總參干休所小區(qū)用地，因此較為平整。?地塊編號(hào)：?項(xiàng)目四至：光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東；?用地面積：50畝；?實(shí)際出讓面積：33350平方米；?規(guī)劃用地性質(zhì)：住宅?建筑容積率：≤1.7；?建筑面積：56695平方米；1.

5、1.1.土地交付條件及土地使用權(quán)出讓年限?土地交付條件:?拆成自然平整；外部條件（道路、水、電、??氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；?土地使用權(quán)出讓年限：70年；1.1.2.項(xiàng)目資源分析方向資源照片東東面為友誼河，河邊坡岸、景觀已做好，水體水質(zhì)較好，但缺少特色和維護(hù)南南面是光華路，光華路南側(cè)是四方新村，光華路北側(cè)為三層涮羊肉館、總參南京干休所接待處（正在經(jīng)營(yíng)中）西西面南端現(xiàn)有一加氣站和加油站，主要和解放軍理工大學(xué)緊臨北地塊北面現(xiàn)為南京總參干休所小區(qū)1.1.1.基地資源評(píng)估表權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良中等一般較差土地級(jí)別★自然景觀★環(huán)境污染★交通情況★生活配套★學(xué)區(qū)情況★社會(huì)治安★社會(huì)人文★區(qū)位

6、形象★人工開發(fā)★結(jié)論：p地塊屬城東板塊，雖可見到紫金山，但周邊距繞城公路、寧蕪鐵路都很近，區(qū)位形象很受影響。p地塊所屬位置屬城郊結(jié)合部，本案南面直對(duì)城東最大的拆遷安置小區(qū)之一——四方新村，人員復(fù)雜、外來人口眾多，是拆遷戶及外地來寧務(wù)工人員居住地，社會(huì)治安、環(huán)境一般。p外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；p地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來寧的打工著居住，且實(shí)際離新街口主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對(duì)比較差的位置。p地塊南側(cè)的商業(yè)如羊肉館等經(jīng)營(yíng)雖好，但檔

7、次不高，對(duì)項(xiàng)目建成后的出街形象造成一定影響。p根據(jù)基地分項(xiàng)評(píng)估，綜合評(píng)估基地級(jí)別為中等。本案位于城郊結(jié)合部，各項(xiàng)開發(fā)條件一般，項(xiàng)目?jī)r(jià)值有待進(jìn)一步挖掘。1.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析2.1.1.2008年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)全年維持衰退態(tài)勢(shì)。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國(guó)范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。經(jīng)過1年的調(diào)整期，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的狀況，70大中城市房?jī)r(jià)自8月份開始出現(xiàn)環(huán)比下跌，其中超過一半的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下降。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)