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1、房產基礎知識“五證”是指《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》（建設工程開工證）、《商品房銷售（預售）許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|量保證書》和《住宅使用說明書》。1、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付十?地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；2、《建設用地規(guī)劃許對證》：是建設單位在向土地管理部門巾請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政匸管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；3、《建設工程規(guī)劃許可證》：是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！?；4、《建設

2、匚程施「-許可證》：是建設施匸單位符合施工條件，允許開工的批準文件，建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據z—,沒有開工證的建筑加違章建筑，不受法律保護；5、《商品房預售許可證》：市、縣人民政府房地產管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準性文件。?兩書:A、《住宅質量保證書》；B、《住宅使用說明書》。“三證”是指的《房屋所冇權證》和《國冇土地使用證》還冇一個契證房屋所有權證是最重要的房屋所有權證:1、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使川權岀訃金，獲得了在i定年限內某塊國冇土地使用權的法律憑證；2、《房屋所有權證》

3、：是指以房屋為標的物的所有權。房屋所有人在法律規(guī)定的范圍內，可以對其所有的房屋進行占有、使用、收益、處分、并可排除他人的干涉。房屋所有權是土地所有權外的另一種不動產所有權。3、《契證》：是指立契過戶的契約書，房屋產權證必須在立契過戶手續(xù)完成后才能領取。契稅繳納比例：一般為3%對于個人普通住宅90m2-下的交納1%,90nf以上的交納1.5%。房地產土地的使用年限是如何確定？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地5()年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40

4、年；綜合用地或者其他用地50年。?三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；?七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及?總建筑而積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑血積之和；?容積率：是指總建筑而積與建設用地血積之比值。(如：在1()萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0)?建筑面積：指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備冇上蓋、結構牢固、層高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。?建筑覆蓋率（建筑密度）：建設用地范圍內所冇建筑物基底面積Z

5、和與建設用地血積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈血積為8萬平方米，?其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%））?綠化率：建設用地范圍內所有綠地面積Z和少建設用地面枳Z比率。綠地面積的計算不包括屋頂、犬臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）?套內建筑面枳：房屋按單元計算的建筑面積，為單元門內范圍的建筑面積，包括套（單元）內的使用而積、墻體而積及陽臺而積；?套內使用面積：指室內實際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結構面積，?得房率：是指套內建筑面積與套（單元）建筑隊面積之比。套內建筑面積二套內使用面

6、積+套內墻體面積+陽臺建筑1僑積。套（單元）建筑血積二套內建筑隊血積+分攤得公用建筑隊血積。?現房是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（人產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房吋應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項冃已經竣工可以入住的房屋。?毛坯啟是指沒有裝修的房。按建筑層數多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層屮高層住宅為12J6層16層以上為高層住宅多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅才、高層住宅：指七至I層的樓房住宅稱為小高層住宅高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務對彖的綜合性廉體娛樂服務設施。躍層：躍層是近年

7、來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內獨有的內部樓梯聯系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、-衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、-衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增人采光面積彌補,通風好，戶內居住面積和輔助而積較大，布局緊湊，功能叨確，相互十擾小。復式：復式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設計的i種經濟型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅（復式為3.3米，而一般躍層

8、為5.6米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積