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1、房地產(chǎn)工程成本管理陸愛平2008.4房地產(chǎn)工程成本管理第一部分工程成本控制要點(diǎn)第二部分目標(biāo)成本管理在當(dāng)前宏觀調(diào)控形勢和競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應(yīng)市場需求產(chǎn)品外，誰能在工程建設(shè)中既能確保工期質(zhì)量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本，獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動，走向成功。第一部分工程成本控制要點(diǎn)如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理，達(dá)到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強(qiáng)對工程項目全過程成本管理，即從

2、工程設(shè)計、工程招投標(biāo)、工程施工實施、工程結(jié)算審計等階段的幾個主要環(huán)節(jié)全方位、全過程進(jìn)行管理，只有這樣，才能使企業(yè)立足于競爭激烈的市場。第一部分工程成本控制要點(diǎn)主要分以下四個方面闡述:一、設(shè)計階段的成本控制二、工程招投標(biāo)階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結(jié)算階段的成本控制第一部分工程成本控制要點(diǎn)一、設(shè)計階段的成本控制設(shè)計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵與重點(diǎn)，在工程成本全過程控制中，必須抓住重點(diǎn)，這是有效控制建設(shè)項目投資的根本所在。1、實行限額設(shè)計。2、開展價值工程的應(yīng)用。3、加強(qiáng)圖紙會審工作。第一部分工程成本控

3、制要點(diǎn)二、工程招投標(biāo)階段的成本控制建設(shè)工程招標(biāo)，一般應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1、提出招標(biāo)申請書，由招標(biāo)投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)人和招標(biāo)工程的條件進(jìn)行審核；2、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書；3、編制招標(biāo)文件；4、對投標(biāo)人進(jìn)行資格審查,并將審查結(jié)果通知各投標(biāo)人；5、向合格的投標(biāo)人分發(fā)招標(biāo)文件和有關(guān)資料；6、組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場，并對有關(guān)問題作介紹和說明；7、組建評標(biāo)委員會；8、組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；9、發(fā)出中標(biāo)通知書；10、簽訂合同。第一部分工程成本控制要點(diǎn)招標(biāo)工作的管理要點(diǎn):1、制訂科學(xué)合理的招標(biāo)計劃。2、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。3、對當(dāng)?shù)?/p>

4、建筑市場行情進(jìn)行了解。4、對施工單位進(jìn)行深入考察。5、合理確定招標(biāo)方式和報價方式。6、認(rèn)真編制招標(biāo)文件。7、評標(biāo)、詢標(biāo)、決標(biāo)。8、合同簽訂。第一部分工程成本控制要點(diǎn)合同管理應(yīng)注意的幾點(diǎn)：（1）應(yīng)及時簽訂施工承包合同，否則會給后續(xù)工作造成不良影響。（2）要充分利用合同評審的機(jī)會，發(fā)揮每個專業(yè)人員的作用，從不同的角度對合同條款進(jìn)行修改和完善。（3）備案合同的條款要完整，雙方約定的內(nèi)容應(yīng)全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。第一部分工程成本控制要點(diǎn)三、施工階段的成本控制施工階段成本控制的關(guān)鍵：一是控制工程變更；二是嚴(yán)格審查承包

5、商的索賠要求;三是嚴(yán)格執(zhí)行簽證管理制度。第一部分工程成本控制要點(diǎn)一)、工程變更控制工程變更控制應(yīng)注意的問題:1）、變更聯(lián)系單簽證應(yīng)及時，否則會影響費(fèi)用的核算,甚至?xí)鸾?jīng)濟(jì)糾紛，影響結(jié)算審計工作順利進(jìn)行。2）、簽證必須達(dá)到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。3)、簽證內(nèi)容必須與實際相符。4)、加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。第一部分工程成本控制要點(diǎn)二)、嚴(yán)格審查承包商的索賠要求。施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：1、合同內(nèi)工作內(nèi)容的增加或減少；2、設(shè)計變更、設(shè)計失誤和設(shè)計圖紙延遲交付；3、非施工方

6、原因造成的工期拖延。第一部分工程成本控制要點(diǎn)反索賠主要從以下幾方面考慮：1、文明施工、安全生產(chǎn)、標(biāo)化工地是否符合投標(biāo)書承諾及合同要求；2、人員、機(jī)械到位率是否符合投標(biāo)書承諾及合同要求；3、由于乙方原因引起工期延誤，質(zhì)量達(dá)不到合同要求等。三)嚴(yán)格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。第一部分工程成本控制要點(diǎn)四、工程結(jié)算階段的成本控制工程竣工結(jié)算是整個工程造價控制的最后一道關(guān)口，它既反映了整個工程的最終實際造價，也反映了建設(shè)單位對工程造價方面的控制能力。第一部分工程成本控制要點(diǎn)目標(biāo)成本管理的概念及意義：目標(biāo)成本管理就是在企業(yè)預(yù)算的基

7、礎(chǔ)上,根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo),在成本預(yù)測、成本決策、測定目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上,進(jìn)行目標(biāo)成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。它以管理為核心,核算為手段,效益為目的對成本進(jìn)行事前測定、日?？刂坪褪潞罂己?第二部分目標(biāo)成本管理使產(chǎn)品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制,為各部門控制成本提出了明確的目標(biāo),從而形成一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系,以達(dá)到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益的目的。因此,它是企業(yè)降低成本,增加盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。第二部分目標(biāo)成本管理(一)實施目標(biāo)成本管理的步驟目前公

8、司實施目標(biāo)成本管理的步驟可概括為：目標(biāo)成本的確立動態(tài)跟蹤和分析總結(jié)第二部分目標(biāo)成本管理目標(biāo)（工程）成本的確立1）目標(biāo)成本的概念和作用：目標(biāo)成本是建設(shè)項目成本控制標(biāo)準(zhǔn)，是工程成本的控制線，作用在于心中有數(shù)，它對核算項目的預(yù)期收益情況具有重要的作用。第二部分目標(biāo)成本管理2）編制依據(jù)：各開發(fā)項目在確定目標(biāo)成本控制標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位和