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1、房地產(chǎn)工程成本管理陸愛平2008.4房地產(chǎn)工程成本管理第一部分工程成本控制要點第二部分目標成本管理在當前宏觀調控形勢和競爭激烈的房地產(chǎn)市場中，如何求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。在相同的開發(fā)環(huán)境中，除了開發(fā)適銷對路的適應市場需求產(chǎn)品外，誰能在工程建設中既能確保工期質量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造價，以最少的成本，獲取最大的效益，誰就能在競爭中獲取主動，走向成功。第一部分工程成本控制要點如何做好房地產(chǎn)企業(yè)的工程成本管理，達到降低成本多創(chuàng)效益為目的，就是要加強對工程項目全過程成本管理，即

2、從工程設計、工程招投標、工程施工實施、工程結算審計等階段的幾個主要環(huán)節(jié)全方位、全過程進行管理，只有這樣，才能使企業(yè)立足于競爭激烈的市場。第一部分工程成本控制要點主要分以下四個方面闡述:一、設計階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制第一部分工程成本控制要點一、設計階段的成本控制設計階段是房地產(chǎn)項目成本控制的關鍵與重點，在工程成本全過程控制中，必須抓住重點，這是有效控制建設項目投資的根本所在。1、實行限額設計。2、開展價值工程的應用。3、加強圖紙會審工作。第一部分工程成

3、本控制要點二、工程招投標階段的成本控制建設工程招標，一般應按下列程序進行：1、提出招標申請書，由招標投標管理機構對招標人和招標工程的條件進行審核；2、發(fā)布招標公告或發(fā)出招標邀請書；3、編制招標文件；4、對投標人進行資格審查,并將審查結果通知各投標人；5、向合格的投標人分發(fā)招標文件和有關資料；6、組織投標人踏勘現(xiàn)場，并對有關問題作介紹和說明；7、組建評標委員會；8、組織開標、評標、定標；9、發(fā)出中標通知書；10、簽訂合同。第一部分工程成本控制要點招標工作的管理要點:1、制訂科學合理的招標計劃。2、成立招標領導小組。3、

4、對當?shù)亟ㄖ袌鲂星檫M行了解。4、對施工單位進行深入考察。5、合理確定招標方式和報價方式。6、認真編制招標文件。7、評標、詢標、決標。8、合同簽訂。第一部分工程成本控制要點合同管理應注意的幾點：（1）應及時簽訂施工承包合同，否則會給后續(xù)工作造成不良影響。（2）要充分利用合同評審的機會，發(fā)揮每個專業(yè)人員的作用，從不同的角度對合同條款進行修改和完善。（3）備案合同的條款要完整，雙方約定的內容應全部寫入備案合同，避免日后產(chǎn)生糾紛。第一部分工程成本控制要點三、施工階段的成本控制施工階段成本控制的關鍵：一是控制工程變更；二是嚴格

5、審查承包商的索賠要求;三是嚴格執(zhí)行簽證管理制度。第一部分工程成本控制要點一)、工程變更控制工程變更控制應注意的問題:1）、變更聯(lián)系單簽證應及時，否則會影響費用的核算,甚至會引起經(jīng)濟糾紛，影響結算審計工作順利進行。2）、簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。3)、簽證內容必須與實際相符。4)、加強預見性，盡量減少簽證發(fā)生。第一部分工程成本控制要點二)、嚴格審查承包商的索賠要求。施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：1、合同內工作內容的增加或減少；2、設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；3

6、、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分工程成本控制要點反索賠主要從以下幾方面考慮：1、文明施工、安全生產(chǎn)、標化工地是否符合投標書承諾及合同要求；2、人員、機械到位率是否符合投標書承諾及合同要求；3、由于乙方原因引起工期延誤，質量達不到合同要求等。三)嚴格執(zhí)行變更聯(lián)系單簽證管理制度。第一部分工程成本控制要點四、工程結算階段的成本控制工程竣工結算是整個工程造價控制的最后一道關口，它既反映了整個工程的最終實際造價，也反映了建設單位對工程造價方面的控制能力。第一部分工程成本控制要點目標成本管理的概念及意義：目標成本管理就是在

7、企業(yè)預算的基礎上,根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營目標,在成本預測、成本決策、測定目標成本的基礎上,進行目標成本的分解、控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。它以管理為核心,核算為手段,效益為目的對成本進行事前測定、日?？刂坪褪潞罂己?第二部分目標成本管理使產(chǎn)品成本由傳統(tǒng)的事后算賬發(fā)展到事前控制,為各部門控制成本提出了明確的目標,從而形成一個全企業(yè)、全過程、全員的多層次、多方位的成本體系,以達到少投入多產(chǎn)出獲得最佳經(jīng)濟效益的目的。因此,它是企業(yè)降低成本,增加盈利和提高企業(yè)管理水平的有效方法。第二部分目標成本管理(一)實施目標成本管

8、理的步驟目前公司實施目標成本管理的步驟可概括為：目標成本的確立動態(tài)跟蹤和分析總結第二部分目標成本管理目標（工程）成本的確立1）目標成本的概念和作用：目標成本是建設項目成本控制標準，是工程成本的控制線，作用在于心中有數(shù)，它對核算項目的預期收益情況具有重要的作用。第二部分目標成本管理2）編制依據(jù)：各開發(fā)項目在確定目標成本控制標準時，應根據(jù)產(chǎn)品定位和