《39號令解讀與研討》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、國土資源部39號令：解讀與研討7/17/2021主要內(nèi)容一、修訂的背景二、修訂的主要內(nèi)容三、修訂的意義7/17/2021一、修訂的背景土地政策背景《物權(quán)法》立法背景對公開、公平、公正原則的再次強調(diào)7/17/2021土地政策背景2002年5月9日，國土資源部發(fā)布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（11號令），自2002年7月1日起施行。11號令全面確立了經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓，前述規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

2、7/17/20212004年，《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)［2004］28號）明確要求：“除按現(xiàn)行規(guī)定必須實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的用地外，工業(yè)用地也要創(chuàng)造條件逐步實行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。”2006年，《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā)［2006］31號）進一步明確要求：“工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓?！?/17/2021《物權(quán)法》立法背景2007年3月16日，新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》全面肯定了經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，同時對土地使用權(quán)出讓提出了一些新的要求。一是擴大了土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍，明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅

3、游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”；二是明確了建設(shè)用地使用權(quán)概念，擴大了建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立范圍，明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”。7/17/2021公開、公平、公正的強調(diào)實踐中，一些地方違反“三公”原則，在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中，設(shè)置注冊資金、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、稅務(wù)注冊地、投資規(guī)模、成品油資質(zhì)等排他性的限制條件，為特定的某個競買人量身定做，排斥意向外的競買人參加招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動，有的地方在出讓公告中甚至規(guī)定：申請人必須是全國零售業(yè)前五名、必須繳納1億5千萬美元或等值外幣的競買保證金、

4、必須具有國際認證的賽車資格等等，才能參加競買。這種招標(biāo)拍賣掛牌出讓名義上是公開出讓，實際上卻非真正的市場配置。7/17/2021《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（部39號令）詳解岳曉武雷愛先段春華王小雨日期：2007-12-127/17/20212008年1月的上海新江灣城F地塊出讓競買者需要符合如下頗為苛刻的條件：所開發(fā)建設(shè)的甲級綜合商辦項目（非住宅）不小于200萬平方米；有大型軌道樞紐上蓋不少于100萬平方米商辦綜合項目建設(shè)和管理業(yè)績；有超高層建筑建設(shè)業(yè)績；擁有和管理不小于500萬平方米商業(yè)物業(yè)；與500強企業(yè)中不少于100家有緊密的租賃合作關(guān)系；有開發(fā)世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)

5、標(biāo)準(zhǔn)的建筑項目不少于100萬平方米，獲得世界級專業(yè)綠色建筑機構(gòu)頒發(fā)的認證……7億元的保證金7/17/2021上海虹口區(qū)北外灘匯山中塊地塊掛牌文件中稱，“匯山中塊的設(shè)計方案要符合匯山地塊整體規(guī)劃要求，競得人須建設(shè)并無償提供不少于3萬平方米建筑面積的新上海國際航運大廈(暫名)，以滿足航運服務(wù)功能及港務(wù)相關(guān)配套功能的需要，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。同時，為保證航運業(yè)務(wù)的正常運作，地塊中現(xiàn)航運交易大樓需待新上海國際航運服務(wù)大廈建成且相關(guān)機構(gòu)搬遷完畢后再拆除，即先建后拆?！?/17/2021為此，39號令特別增加了不得對競買申請人設(shè)定限制條件的條款，在第十一條規(guī)定：“中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組

6、織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動。出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競爭的限制條件”。7/17/2021二、修訂的主要內(nèi)容適用國有建設(shè)用地使用權(quán)的新概念明確國有建設(shè)用地使用權(quán)分層設(shè)置、出讓將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍調(diào)整了競買人、投標(biāo)人的范圍強調(diào)不得設(shè)置限制條件，并明確掛牌申請截止時間刪除了不足三人終止拍賣的規(guī)定掛牌主持人確定掛牌出讓期限截止區(qū)分中標(biāo)通知書與成交確認書將“國有土地使用權(quán)出讓金”調(diào)整為“土地出讓價款”強調(diào)必須在繳清全部出讓金后才能領(lǐng)取土地使用證7/17/2021適用國有建設(shè)用地使用權(quán)的新概念《物權(quán)法》規(guī)定

7、的土地權(quán)利：土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)。7/17/2021《土地登記辦法》2008年2月1日起施行其使用的土地權(quán)利名稱為國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)等。國有土地使用權(quán)，包括國有建設(shè)用地使用權(quán)和國有農(nóng)用地使用權(quán)；集體土地使用權(quán)，包括集體建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和集體農(nóng)用地使用權(quán)（不含土地承包經(jīng)營權(quán)）。7/17/2021明確國有建設(shè)用地使