《住宅價(jià)格表制定策略》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、住宅價(jià)格表的制作住宅價(jià)格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月一、定價(jià)目標(biāo)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定二、價(jià)格制定內(nèi)容導(dǎo)航11、公式、公式（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）22、取值、取值（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）33、步驟、步驟三、價(jià)格審核三、價(jià)格審核（重點(diǎn)）（重點(diǎn)）四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示六、實(shí)例演示代理商定價(jià)唔好太高或者太低，發(fā)展商同個(gè)客都接受就得啦，快D賣曬收錢(qián)現(xiàn)在窮?。?！房子都買不起了！中原你給我賣高點(diǎn)價(jià)，可以不用開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就賣完客戶發(fā)展商目目標(biāo)標(biāo)?快速快速?均衡均衡?合理的價(jià)位合理的價(jià)位?定價(jià)方法取得發(fā)展商認(rèn)同定價(jià)方法

2、取得發(fā)展商認(rèn)同一、定價(jià)目標(biāo)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定二、價(jià)格制定內(nèi)11、公式、公式容導(dǎo)航22、取值、取值33、步驟、步驟三、價(jià)格審核三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示六、實(shí)例演示原原理理銷售總額折前×綜合折扣實(shí)收均價(jià)=總建筑面積∑單價(jià)折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積單價(jià)折后單價(jià)折前=綜合折扣注意：折前銷售總額不能用均價(jià)×總建筑面積22種常用的方法種常用的方法方法一、水平系數(shù)方法一、水平系數(shù)±±層差法層差法單價(jià)=總價(jià)÷建筑面積折后=（總價(jià)+總價(jià)）÷建筑面積建筑面積贈(zèng)送面積=（單價(jià)×建筑面積+單價(jià)

3、×贈(zèng)送面積）÷建筑面積建筑面積贈(zèng)送面積或=單價(jià)×（建筑面積+折算后的贈(zèng)送面積）÷建筑面積已考慮贈(zèng)送面積={[試算價(jià)×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率）}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng)方法二、系數(shù)修正法方法二、系數(shù)修正法（推薦）（推薦）借鑒：市場(chǎng)比較法公式評(píng)估價(jià)格=參照物市場(chǎng)價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)單價(jià)=均價(jià)×綜合系數(shù)=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價(jià)×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（

4、1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈(zèng)送面積×折算率÷實(shí)用率÷建筑面積）?公式源自市場(chǎng)比較法；?以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；?系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；?通過(guò)綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個(gè)單位的價(jià)格差幅；注意：綜合系數(shù)需進(jìn)行平均值歸1處理參數(shù)釋義參數(shù)釋義?均價(jià)————項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。?水平系數(shù)————反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價(jià)值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；?垂直系數(shù)層差——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲(chóng)害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。?特

5、殊系數(shù)干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價(jià)值突變。如機(jī)房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈(zèng)送面積的奇偶層差異等。?增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)等。?贈(zèng)送面積——不計(jì)容積率部分的水平投影面積。?折算率——反映贈(zèng)送面積的可利用價(jià)值性。?實(shí)用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。一、定價(jià)目標(biāo)一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定二、價(jià)格制定內(nèi)11、公式、公式容導(dǎo)航22、取值、取值33、步驟、步驟三、價(jià)格審核三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)五、定價(jià)說(shuō)明書(shū)六、實(shí)例演示六、實(shí)例演示

6、水平系數(shù)修正項(xiàng)目一、平面設(shè)計(jì)水平系數(shù)水平系數(shù)1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局方法一：直接取系數(shù)1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過(guò)道合理性1.7入戶門(mén)私密性評(píng)價(jià)：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖1.8實(shí)用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳方法二：權(quán)重×分值（推薦）2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照通風(fēng))水平系數(shù)=∑權(quán)重×分值×10÷1003.1客餐廳3.2主臥3.3次臥操作：3.4廚衛(wèi)打分標(biāo)準(zhǔn)3.5電梯間采光通風(fēng)以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；四、噪聲灰塵好9-10分10分制，分5個(gè)等級(jí)；4.1客餐廳4.

7、2主臥項(xiàng)目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；較好7-8分4.3次臥4.4廚衛(wèi)權(quán)重相當(dāng)于本樓盤(pán)打分項(xiàng)目中最好與最差的價(jià)格差幅；一般5-6分4.5陽(yáng)臺(tái)入戶花園好處：五、其他調(diào)整較差3-4分10分制相對(duì)于100分制更直觀，簡(jiǎn)單；相對(duì)于直接取系數(shù)更客觀；6.1戶型面積調(diào)整差1-2分6.2供求關(guān)系調(diào)整只需調(diào)整權(quán)重，便可使水平系數(shù)合理化，無(wú)需再調(diào)分值；四大水平因素權(quán)重四大水平因素權(quán)重噪聲朝向景觀普通住宅高檔住宅戶型一般公寓可上下浮動(dòng)1%朝朝向向北-1.50-2.5-2+1.5西東+1.0+2.5廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3+2.5北向

8、≤0.45南南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向水平系數(shù)各因素差幅取值參考水平系數(shù)各因素差幅取值參考打分項(xiàng)目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計(jì)0-21%1.1客廳尺寸布局