《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告絕對(duì)保密付琦先生中國房產(chǎn)信息集團(tuán)上海事業(yè)部研究總監(jiān)高級(jí)分析師內(nèi)容一、為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？二、本輪調(diào)控有什么特征？三、調(diào)控對(duì)市場(chǎng)有怎樣的影響？四、企業(yè)應(yīng)對(duì)建議？目錄Contents為什么要房地產(chǎn)調(diào)控？民怨房地產(chǎn)泡沫？金融風(fēng)險(xiǎn)？投資投機(jī)過多？房?jī)r(jià)過高？從客觀研究的角度來看：樓市的發(fā)展基礎(chǔ)扎實(shí)，風(fēng)險(xiǎn)度控制合理。從民生的角度來看：民怨是決策層不愿看到的。2005年、2008年都是由于民怨較大，決策層采取了從緊的政策，致使樓市出現(xiàn)調(diào)整。因此，經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)，從緊的調(diào)控變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)……房?jī)r(jià)問題的

2、根源（反駁）國內(nèi)稅收制度不完善，收入水平、支付能力難以估量城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，忽視了供應(yīng)不足的問題；忽視了外來人口的問題和國外相比沒有意義：國外統(tǒng)計(jì)口徑不明；房?jī)r(jià)不含地稅；西方國家沒有碰到過中國的基本國情沒有考慮“賣小買大”、梯度置業(yè)的改善型需求問題根源——房?jī)r(jià)收入比不能反映房?jī)r(jià)水平上海購房貸款信貸杠桿使用率不超過50%，金融安全完全在可控范圍之內(nèi)。市場(chǎng)購買力和資金實(shí)力由此可見一斑。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金的依賴度正在逐步下降，有效的降低了房地產(chǎn)業(yè)變化對(duì)于金融市場(chǎng)穩(wěn)定的負(fù)面影響問題根源——金融風(fēng)險(xiǎn)可控上海

3、個(gè)人住房貸款情況類別（億元）09年10年上海一二手商品住宅銷售總額5911.14202(2175+2027)個(gè)人按揭、公積金貸款總額1557.14846.7（543.8+302.9）信貸占商品房銷售金額比重26.3%20.1%全國個(gè)人住房貸款情況類別（億元）09年10年全國房地產(chǎn)銷售金額（含二手）約63995（44000+20000）約70000（50000+20000）個(gè)人按揭貸款金額（含二手房）1400014000個(gè)人按揭占商品房銷售金額比重21.88%20%開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占開發(fā)企業(yè)資金比重情況類別（億元）

4、2006年2007年2008年2009年2010年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源1942325280305805712872494國內(nèi)貸款5357696172571129312540比重27.58%27.54%23.73%19.77％17.3%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局、中國人民銀行、上海市公積金管理中心房?jī)r(jià)問題的根源（內(nèi)部）“人多地少”中國難以解決的基本國情，人民日益增長(zhǎng)的居住需求同較少土地住房供應(yīng)之間的矛盾。樓市火爆客觀基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，生活需求改變內(nèi)需：居住條件困難外需：全省、國內(nèi)、國際需求匯集問題根源——需求客觀存在上海平均每

5、年商品住宅新增供應(yīng)僅能滿足上海常住家庭的2%。以往6年，上?？傆?jì)不超過11.8%的家庭賣過新房。年份新增供應(yīng)量（萬平方米）常住人口數(shù)（萬人）新建住房供應(yīng)率⑵常住家庭人均住房面積（平方米）⑶2005年225717783.4%21.42006年154418152.3%22.52007年134018581.9%23.32008年126018881.8%24.92009年135019211.9%262010年109922201.5%24.76年合計(jì)8850/11.8%⑷/年均1475/⑴1.97%/注：（1）年均人口以2

6、010年末人口規(guī)模計(jì)算（2）新建住房供應(yīng)率=新增供應(yīng)套數(shù)÷上海常住總家庭數(shù)=（新增供應(yīng)量÷套均面積）÷（常住人口數(shù)÷戶均人口數(shù)）=（新增供應(yīng)量÷100）÷（常住人口數(shù)÷2.7）（3）常住家庭人均住房面積=上海市住房保有總面積÷常住人口數(shù)（4）此處計(jì)算假設(shè)一戶家庭僅購買過1套住房上海人口規(guī)模與住房供應(yīng)對(duì)比問題根源——供應(yīng)明顯不足上海住房保有結(jié)構(gòu)截止2009年，上海住房保有量5億平方米。其中，1988年以后的20年房地產(chǎn)市場(chǎng)化歷史中，僅39.4%的上海家庭（約為300萬家庭）買過新房，此類中高收入家庭已經(jīng)進(jìn)入第一輪、

7、第二輪的改善型需求。以10年換房一次計(jì)算，年均需求量即超過1000萬平方米。另外，上海37.3%的家庭居住于售后老公房，此類家庭的改善居住條件的愿望更為強(qiáng)烈，需求保持旺盛。作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心城市和國際化的開放型城市，上海每年常住人口增加將近35萬人，形成龐大的住房需求隊(duì)伍。其中，買房則形成住房銷售型需求；租房則形成（上家）住房投資型需求。最終新增人口形成近1000萬平方米的住房需求。首次購房、改善型需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的客觀基礎(chǔ)。作為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)中心和國際化開放城市，國內(nèi)外消費(fèi)需求是上海房地產(chǎn)市場(chǎng)外來需求的客觀

8、基礎(chǔ)。1988年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)建立以來的21年間，總共不超過39.4%的上海家庭買過新房。上海常住人口每年新增規(guī)模問題根源——改善住房條件的愿望迫切土地新增供應(yīng)新開工規(guī)模新增供應(yīng)商品住宅成交土地儲(chǔ)備施工面積存量供應(yīng)2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年商品住宅土地成交（可建建筑面積）（萬平方米）1462228.581.5739.4