《房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估指導(dǎo)手冊(cè)(2)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫(kù)。

1、房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估指導(dǎo)手冊(cè)編寫(xiě)說(shuō)明：為了加強(qiáng)泰和縣房地產(chǎn)行業(yè)稅收征收管理，規(guī)范該行業(yè)納稅評(píng)估流程，我局組織人員編寫(xiě)了此納稅評(píng)估模型。該模型分為：第一篇行業(yè)介紹1.1行業(yè)概況房地產(chǎn)業(yè)是指通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè)（物業(yè)管理業(yè)）、二手房交易的經(jīng)營(yíng)管理等行業(yè)，廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。1.2產(chǎn)品類型普通住宅、非普通住宅、別墅、商鋪、車儲(chǔ)及其他。1.3開(kāi)發(fā)流程取得土地出讓信息→參與土地開(kāi)發(fā)招投標(biāo)→

2、報(bào)發(fā)改委開(kāi)發(fā)立項(xiàng)→土地勘測(cè)→建設(shè)規(guī)劃審批→圖紙?jiān)O(shè)計(jì)→頒發(fā)施工許可證→建筑招投標(biāo)→辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目登記→籌劃房地產(chǎn)銷售（預(yù)約定號(hào)）→辦理商品房預(yù)售許可證→簽訂商品房銷售合同→繳交稅費(fèi)→組織房屋竣工驗(yàn)收和測(cè)繪→辦理總房產(chǎn)證及總土地證→清理房屋銷售欠款→申請(qǐng)土地增值稅清算→提交開(kāi)具不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票申請(qǐng)→向房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理分戶房產(chǎn)證、向土地管理部門申請(qǐng)辦理分戶土地證。1.4行業(yè)現(xiàn)狀截止2010年底，我縣共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)21戶，占我縣地稅征管戶數(shù)3878戶的0.5%，2010年1-12月納稅總額6442萬(wàn)元，占同期我縣地

3、方稅收總額30243萬(wàn)元的21%，其中營(yíng)業(yè)稅納稅總額3728萬(wàn)元，占同期我縣地方稅收總額的12%。根據(jù)泰和市房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2010年1-12月，我縣商品房預(yù)售面積總計(jì)20萬(wàn)m2，預(yù)售金額總計(jì)5763萬(wàn)元，預(yù)售均價(jià)2950元/m2。1.5行業(yè)的主要特點(diǎn)一是投入資金量大。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)。無(wú)論是中短期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，還是長(zhǎng)期的置業(yè)投資，都需要極大的資金投入。房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠獲得足夠的資金支持，是否擁有暢通的融資渠道，決定了一個(gè)項(xiàng)目能否順利動(dòng)作，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)能否不正常。二是開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的

4、工期一般都是跨年度的，從立項(xiàng)到竣工售出有一個(gè)過(guò)程，而且這個(gè)過(guò)程還是相當(dāng)復(fù)雜的。房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)，不全是由開(kāi)發(fā)商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建設(shè)的，從而在開(kāi)發(fā)商和施工企業(yè)間形成了錯(cuò)綜復(fù)雜的成本預(yù)、決算關(guān)系，成本結(jié)算受制于施工企業(yè)。三是營(yíng)銷體系復(fù)雜。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售包括現(xiàn)售和預(yù)售，這是房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)別于其他行業(yè)的顯著特征之一。從房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的具體方式來(lái)看，既有開(kāi)發(fā)商自行銷售的方式，也有中介公司代銷方式，而其中委托代銷的形式又復(fù)雜多樣。第二篇評(píng)估流程總體思路：房地產(chǎn)行業(yè)納稅評(píng)估采取多環(huán)節(jié)、多指標(biāo)復(fù)合評(píng)估法，通

5、過(guò)對(duì)企業(yè)銷售房款收入、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等涉稅指標(biāo)進(jìn)行分析，對(duì)不同房屋類型、平均單價(jià)、建筑成本、已繳稅款等方面進(jìn)行橫向、縱向比較，進(jìn)而對(duì)企業(yè)收入、成本、費(fèi)用的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行評(píng)估，并在此基礎(chǔ)上對(duì)納稅人涉及的所有稅種進(jìn)行全面評(píng)估。2．1數(shù)據(jù)來(lái)源2．1．1內(nèi)部信息納稅人提供的信息：稅務(wù)登記基本情況，房地產(chǎn)商預(yù)售商品房時(shí)應(yīng)具備的“五證”：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國(guó)有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，納稅申報(bào)表主表、附表及附屬資料，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表、納稅人申報(bào)納稅相關(guān)的其他信息。稅收管

6、理員日常管理所掌握的納稅人經(jīng)營(yíng)情況：樓盤開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)周期、開(kāi)發(fā)套數(shù)、普通住房非普通住房以及商鋪的平均銷售單價(jià)、銷售進(jìn)度、建筑施工單位、建筑施工成本等各類與稅收相關(guān)的數(shù)據(jù)信息。地稅部門征管信息：各項(xiàng)核定、認(rèn)定、鑒定信息、稅收會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)報(bào)表信息、已開(kāi)《納稅證明單》信息、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票開(kāi)具信息、稽查信息等。2．1．2外部信息土地部門：掌握政府與開(kāi)發(fā)商簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的時(shí)間、價(jià)款和土地面積；建設(shè)部門：采集相關(guān)樓盤規(guī)劃的建筑面積，容積率；房產(chǎn)部門：掌握商品房銷售合同備案套數(shù)、備案時(shí)間、備案金額等明細(xì)情況，以及已辦房產(chǎn)證套數(shù)、時(shí)

7、間等相關(guān)信息；物價(jià)部門：按照國(guó)家要求明碼標(biāo)價(jià)原則，掌握每套商品房的銷售單價(jià)；銀行部門：掌握已售房屋按揭審批情況，按揭款發(fā)放金額；2．2評(píng)估指標(biāo)及預(yù)警值2．2．1案頭分析指標(biāo)及預(yù)警值1、銷售毛利率。數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)損益表。計(jì)算公式：（銷售收入-營(yíng)業(yè)成本）/銷售收入*100%預(yù)警值：20%–30%原理描述：計(jì)算銷售毛利率，該值小于20%，存在異常，可能存在隱瞞銷售收入、多列成本、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題。銷售毛利率越低，疑點(diǎn)越大。2、銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率。數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)損益表。計(jì)算公式：銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率=（本期銷售業(yè)務(wù)收入–

8、基期銷售業(yè)務(wù)收入）∕基期銷售業(yè)務(wù)收入×100%。預(yù)警值：10%–15%原理描述：計(jì)算銷售業(yè)務(wù)收入變動(dòng)率，判斷納稅人是否存在帳外銷售，是否錯(cuò)誤使用計(jì)價(jià)方法，是否人為調(diào)整售房收入，是否存在銷售未計(jì)收入、多列收入費(fèi)用、擴(kuò)大稅前扣除范圍等問(wèn)題。與預(yù)警值比較，變動(dòng)率小于-10%時(shí)為疑點(diǎn)，下降幅度越大，疑點(diǎn)越高。3、銷售業(yè)務(wù)成本變動(dòng)率。數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)利潤(rùn)表