《中海地產(chǎn)成本控制》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、——【中海成控】中海地產(chǎn)利潤之王的秘密（中海成本控制關(guān)鍵點）懶人提示：本文重點部分已經(jīng)用黃色標注。一、按照成本科目，逐一分析各項成本。1.前期工程：一般水平，按建筑面積計算，單方造價在20-50元／m2。這項費用，與設(shè)計環(huán)節(jié)無關(guān)。它與項目占地面積大小有關(guān)，與總建筑面積的關(guān)聯(lián)不大。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。（1）比如，如果存在“場地土方工程”這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。（2）越是邊遠地區(qū)，因其配套設(shè)施不齊全，需要施工的項目多，數(shù)量大，造價也相應(yīng)地高于市區(qū)項

2、目。前期工程中需注意兩項，一是場地土方工程，目前很多項目自然高低于市政標高，都需要大量回填土方，造價不低。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價？因后面講到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到后面一并解決與回答。另一個注意點就是圍墻，我們曾經(jīng)有某個項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設(shè)計對于圍墻的方案遲遲未定，反復(fù)修改，當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質(zhì)有問題，所以方案會不斷修正，但對于大多數(shù)項目，至少是同一個地區(qū)公司的項目來講，臨時圍墻的標準化

3、肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無謂的時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在圍墻設(shè)計上要注意經(jīng)濟性，對于圍墻來講其主要功用還是圍護且是臨時性質(zhì)，當然局部需要營銷包裝，有些地區(qū)的圍墻全是方管支撐+鍍鋅鐵皮，平均2.5米高，每延長米單價高達1300元/m，部分營銷宣傳路段是6米高，想想是比較奢侈的事情。還有一種情況，對于地塊較大的項目，需要分期建設(shè)，但是首期安排在地塊中間，遠離市政交通道路，為了展示和銷售需要，在沒有整個地塊的道路交通系統(tǒng)設(shè)計的情況下，必然要興建一定數(shù)量

4、的臨時道路、臨時圍墻、臨時綠化等等設(shè)施，花費相當大。這是不可取的。2.基礎(chǔ)工程：對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是80－120元／m2。對于非樁工程，暫時錄不到規(guī)律數(shù)字，原因一方面是非樁基礎(chǔ)的形式多樣化，差異很大；另一方面是原來的科目沒有這一項，所有非樁基礎(chǔ)全部并入主體工程中去，在設(shè)置工程量清單時，混在一起，剝離不開，這是不科學(xué)的。———基礎(chǔ)工程的造價水平，從嚴格意義上講，與建筑物的基底面積直接相關(guān)，而與建筑物的層數(shù)（具體地體現(xiàn)在建筑面積上）關(guān)聯(lián)性較小。以建筑物基底計算的樁基礎(chǔ)工程，其

5、造價為600－800元／m2?；A(chǔ)工程的造價水平，顯得較為剛性。（1）地基處理：這項費用，完全與場地的地質(zhì)條件有關(guān)，運氣不好的，將付出大筆金錢，運氣好的，支出很少，甚至不發(fā)生費用。比如佛山地區(qū)地下溶洞較多，處理起來花費大、耗時長；有此地區(qū)會出現(xiàn)換填土現(xiàn)象，比如北京、成都，換填的原因主要是因為可以使用非樁基礎(chǔ)，但在基礎(chǔ)標高的位置土質(zhì)不符合要求。相對來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個城市都可以效仿的。（2）樁基礎(chǔ)：它的造價水平與樁的種類有關(guān)。而樁的種類在

6、多數(shù)情況下，又是無法替換的，因而也顯示出剛性，比如對于人工挖孔樁和高強度管樁之間的選擇，如果因為地基軟弱導(dǎo)致樁設(shè)計很長，那是不便選用人工挖樁的，在工期和經(jīng)濟上都沒有優(yōu)勢。除樁型之外，樁的長度是影響造價的重要原因，而樁長又與地質(zhì)條件直接相關(guān)，一般地說，樁基礎(chǔ)工程用在華南和華東地區(qū)，明顯地，華東的樁，要比華南的樁長一些，因為土質(zhì)不好，有時被迫使用摩擦樁，直接導(dǎo)致樁的數(shù)量增加較多、樁也很長。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經(jīng)濟性顯著。在樁基礎(chǔ)工程施工中，需注意樁機數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。

7、端承樁都是按實結(jié)算，結(jié)算的數(shù)量依據(jù)全是靠現(xiàn)場的打樁記錄匯總而來，不能僅依靠監(jiān)理去驗收，與我們自己人相比，監(jiān)理的誠信度差得太遠。樁基礎(chǔ)工程，其造價上有相當?shù)膹椥裕枰覀冏鰧ｉT的優(yōu)化處理。我們部門曾經(jīng)發(fā)出過一份通報，某個項目的別墅樁基礎(chǔ)工程的造價超過400元／m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計中心葉總意見，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。所以，對于樁基礎(chǔ)工程，大家一定要有“優(yōu)化”意識?。?）非樁基礎(chǔ)：如果能夠避免獨立的筏板基礎(chǔ)的話，基礎(chǔ)工程的造價將會明顯地降低

8、，比如讓筏板同時兼做地下室的底板。如果僅有筏板而無地下室的話，那筏板就可惜了。對于低樓層建筑使用獨立柱基，是很經(jīng)濟的。3.地下室：地下室工程的造價，一般是2,200－3,000元／m2。目前有不少地區(qū)的地下室造價已經(jīng)達到4,000的水平了，非常可怕！影響地下室造價的因素很多：（1）地下室面積：———單個地下室的面積越小，整體造價水平就越高，因為它分攤了四周的墻體，所以多棟高層建筑，其下面的地下室如果是連成一片的話，相對來說，就