《房地產(chǎn)概念與分類》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、房地產(chǎn)培訓(xùn)資料第一章：房地產(chǎn)概念與分類一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)也稱不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：?jiǎn)渭兊耐恋?、單純的房屋、土地房屋的綜合體。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只擁有一定年限的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用土地的使用權(quán)。2、房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)由于位置固定、不可移動(dòng)，通常又被稱之為不動(dòng)產(chǎn)。是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)破壞其功能或損失其價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。3、房地產(chǎn)的特征：a)房地產(chǎn)位置的固定性土地是自然的生成物，它的位置是不可移動(dòng)的。房屋是建筑在土地上的，由此決定了

2、房屋等建筑物也是不可移動(dòng)的。房地產(chǎn)位置上的固定性使房地產(chǎn)的使用受到的地理位置的制約和影響。b)房地產(chǎn)地域的差別性房地產(chǎn)地域的差別性使每一宗房地產(chǎn)的價(jià)值都不相同。甚至在同一住宅區(qū)的相同住宅，或者同一棟樓的同一層中的不同單位的房屋價(jià)值也會(huì)有所不同。c)房地產(chǎn)的高值耐久性建筑在土地上的建筑物和構(gòu)筑物，一般使用年限都很長(zhǎng)，一般也要幾十年，有的甚至長(zhǎng)達(dá)上百年。房地產(chǎn)產(chǎn)品作為消費(fèi)品價(jià)值也比較昂貴。d)房地產(chǎn)的保值和增值性房地產(chǎn)商品在國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)穩(wěn)定情況下，其價(jià)格呈不斷上升的趨勢(shì)，即房地產(chǎn)具有保值和增值的性質(zhì)。房地產(chǎn)的這種性質(zhì)主要是由于城市的土地性質(zhì)決定的，土地的有限性和不可再生性是城市土地處于稀缺

3、狀態(tài)。由于人們對(duì)土地需求的日益增加，是房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格呈上升趨勢(shì)。4、房地產(chǎn)的類型a)按用途分1、居住房地產(chǎn)：普通住宅、高級(jí)公寓、別墅等2、商業(yè)房地產(chǎn)：包括商務(wù)辦公樓（寫字樓）、旅館（賓館、飯店、酒店、招待所、旅店等）、商店（商場(chǎng)、購物中心、商業(yè)鋪面等）、餐館、影劇院等。3、旅游房地產(chǎn)：包括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘等休閑場(chǎng)所。4、工業(yè)房地產(chǎn)。包括廠房、倉庫等。5、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：包括農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。6、特殊目的的房地產(chǎn)：包括政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。b)按收益性劃分1、收益性房地產(chǎn)2、非收益性房地產(chǎn)c)按市場(chǎng)性劃分1、出售的房地產(chǎn)2、出租的房地產(chǎn)3、營業(yè)的房地產(chǎn)4、

4、自用的房地產(chǎn)d)按開發(fā)程度劃分：生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)田；毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地；在建工程：指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)、該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房：地上建筑物以建成、可直接使用的房地產(chǎn)，可能是新的，也可能是舊的；e)按建筑結(jié)構(gòu)劃分的類型：建筑結(jié)構(gòu)，是指建筑物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系。以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，一般分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體（包括磚、砌塊、石等）結(jié)構(gòu)、

5、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)以組成，建筑結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，一般分為下列9類：墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁、鋼索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)；f)按建筑層數(shù)和高度劃分的類型：低層建筑、多層建筑、高層建筑、超高層建筑。5、房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素a)供求狀況b)自身?xiàng)l件：位置、肥力、地質(zhì)、地形地勢(shì)、土地面積、日照、通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力、氣溫、濕度、降水量、天然周期性災(zāi)害、建筑物外觀、建筑物的朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等。c)環(huán)境因素：聲覺環(huán)境、大氣環(huán)境、水文環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境d)人口因素：人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模e)經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、

6、物價(jià)、居民收入、f)社會(huì)因素：政治安定狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)、城市化g)行政因素：土地制度、住房制度、房地產(chǎn)價(jià)格政策、行政隸屬變更、特殊政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地租用規(guī)劃、稅收政策、交通管制h)心理因素：購買或出售心態(tài)、欣賞趣味、時(shí)尚風(fēng)氣、接近名家住宅心理、講究門牌號(hào)碼、樓層數(shù)字或土地號(hào)數(shù)；講究風(fēng)水、價(jià)值觀的變化i)國際因素：國際經(jīng)濟(jì)狀況、政治對(duì)立狀況、國際競(jìng)爭(zhēng)狀況j)其它因素6、什么是房地產(chǎn)（一、二、三級(jí)）市場(chǎng)a)一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)（出讓方一定是國家）b)二級(jí)市場(chǎng)是土地的使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)出租或出售的市場(chǎng)c)三級(jí)市場(chǎng)（二手房市場(chǎng)）購買房地產(chǎn)的單位

7、或個(gè)人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或出租的市場(chǎng)7、影響樓價(jià)因素a)地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價(jià)將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物休閑等設(shè)施較完善。b)交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均較方便。c)樓層：一個(gè)位于高層的住宅單位，一般都會(huì)比底層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。原因是位于高層的單位，比底層單位更遠(yuǎn)離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加上接觸的塵埃量相對(duì)較少，空氣當(dāng)