《2011商品房買賣合同示范文本解讀》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在應用文檔-天天文庫。

1、商品房合同第一條項目建設依據(jù)出賣人以方式取得位于、編號為的地塊的建設用地使用權。載明該建設用地使用權來源的批準文件或合同是。該地塊總土地面積為。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設商品房，【建設項目名稱】【現(xiàn)定名】【暫定名】。建設工程規(guī)劃許可證號為，施工許可證號為。［主要變化］1、舊版中的“土地使用權”改為新版中的“建設用地使用權”，相應將“土地使用權出讓合同”改為“載明建設用地使用權來源的批準文件或合同”；2、舊版中“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至新版中第三條“買受人所購商品房的基本情況”中。［分析］1、因《中華人民共和國物權法》頒行之前的《中華人民

2、共和國土地管理法》等相關法律、法規(guī)中并無建設用地使用權的規(guī)定，此處將“土地使用權”改為“建設用地使用權”74，系響應《物權法》第十二章關于建設用地使用權的規(guī)定，以追求法律用語的精準，并為適用《物權法》解決相關糾紛提供援引可能。2、舊版合同中把“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”作為第一條“項目建設依據(jù)”的內(nèi)容，在邏輯上認為該部分內(nèi)容僅涉及行政機關與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準等行政法律關系，從而否定了買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟的可能性。新版合同將“土地規(guī)劃用途”與“土地使用年限”移至第三條“買受人所購商品房的基本情況

3、”，則不僅肯定該部分內(nèi)容僅涉及行政機關與開發(fā)企業(yè)之間的審批、許可、核準等行政法律關系，并且為買受人針對違反土地規(guī)劃用途與土地使用年限的開發(fā)行為提起民事訴訟提供了一條便捷的通道。［對策/建議］合法建設，如實填寫。第二條商品房銷售依據(jù)買受人購買的商品房為【預售】【現(xiàn)售】商品房。預售商品房批準機關為，預售許可證號為;或者,現(xiàn)售商品房備案機關為，備案號為。［主要變化］明確現(xiàn)售商品房的備案機關與備案號。［分析］74該部分內(nèi)容存在辦理順序上矛盾。通常的交易程序是：確定合同內(nèi)容→簽訂合同→合同備案，在合同未簽訂之前如何知曉備案號碼？新、舊版合同均約定出賣人承擔合同備

4、案義務，若此處先行填寫的備案號碼與實際備案號碼不一致的，開發(fā)商可能面臨一定程度的違約風險。［對策/建議］暫不填寫，或留待相關機關修訂。第三條買受人所購商品房的基本情況買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一），為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第幢單元號房，或。建筑層數(shù)地上層，地下層，該商品房位于第層。該商品房土地使用權年限自年月日至年月日。該商品房的設計用途為，屬結構，層高。該商品房有陽臺個，其建筑樣式（封閉式、非封閉式或其他）為。74該商品房相關節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明：。該商品房【合同約定】【產(chǎn)權登記】建筑面積共平方

5、米。其中，套內(nèi)建筑面積平方米，應分攤的共有建筑面積平方米（應分攤的共有建筑名稱及建筑面積清單見本合同附件二）。除上述商品房買賣外，有出售（或贈送、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事項，雙方另行約定于本合同附件三。［主要變化］1、舊版中有“房號以附件一上表示為準”，新版此處不再特意強調房號；2、新版增加“該商品房位于第層”；3、新版增加“該商品房有陽臺個”；4、新版增加“該商品房相關節(jié)能措施、保溫工程保修期等信息說明：”；5、舊版中使用的“公共部位與公用房屋分攤建筑面積”在新版中改為“應分攤的共有建筑面積”，舊版附件二

6、中須說明“公共部位與公用房屋分攤建筑面積的構成”，新版附件二中須明確“應分攤的共有建筑名稱及建筑面積清單”；6、新版增加“74除上述商品房買賣外，有出售（或贈與、出租等）車位、車庫、綠地或其他物業(yè)的，有關該物業(yè)買賣、贈與、租賃合同事項，雙方另行約定于本合同附件三”。［風險提示］1、關于房號預售商品房的房號是怎樣確定的？實踐中，應由開發(fā)商于預售前將經(jīng)規(guī)劃確定的圖紙向當?shù)卣聦俚牡孛k報批，經(jīng)核準后方可在使用。因此，圖紙上確定的房號與地名辦核準的房號一般都是一致的。但是，開發(fā)過程中，因圖紙發(fā)生設計變更導致房號變更的現(xiàn)象也并非偶然，即使該類變更是通過合法程

7、序在相關部門進行的，行政程序上并無瑕疵，但在中國這個講究吉利數(shù)字的社會里，不難想象，如果買受人訂的是帶有8或6的樓號、房號，交付的房號里卻沒有了這個“發(fā)”或“順”字，更甚的是，竟然是有4、14、13這樣不吉利的數(shù)字，則極有可能引發(fā)一場比較嚴重的民事糾紛。不使用阿拉伯數(shù)字表示房號當然可以避免這類糾紛，國內(nèi)一些酒店就把小包間命名為“聚賢廳”、“聽松軒”或者“富春江”、“普陀山”74之類的，這種做法一定程度上可以借鑒，把小區(qū)里的樓名都叫做寶、富、貴、財、喜什么的，應該比較好賣一點。然而，小區(qū)規(guī)模若大了，里面有幾十甚至上百幢樓，漢語里這些吉利的詞可能就不夠用了

8、，再說，樓名可以這樣叫，樓層總得用阿拉伯數(shù)字吧，每一層從左到右排下去也得用數(shù)字吧。實際上，使用