《房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、1.什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)又稱‘不動產(chǎn)’，包括了土地、建筑物和地上定著物，是房屋財產(chǎn)和土地的總稱，是實物權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合。2.什么是房地產(chǎn)開發(fā)？房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的行為。3房地產(chǎn)開發(fā)的地位和作用？地位：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)在城市建設(shè)中占主導地位作用：（1）有利于加速城市現(xiàn)代化進程（2）有利于城市總體規(guī)劃的實現(xiàn)（3）為城市政府財政收和城市建設(shè)提供資金來源（4）為城市社會，政治、經(jīng)濟文化活動和人民生活提供載體（5）為城市中低收入群體提供住房保障4.房地產(chǎn)開發(fā)的模式1.多元化開發(fā)模式：（1）混業(yè)開

2、發(fā)（2）縱向一體化開發(fā)（3）綜合項目開發(fā)2.專業(yè)開發(fā)模式：（1）特定物業(yè)類型開發(fā)（2）協(xié)作開發(fā)3其他開發(fā)模式：（1）定向開發(fā)（2）服務(wù)性開發(fā)基本概念1.土地使用權(quán)指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者支付國有土地出讓金，又稱‘批租’，屬于一級市場。2.招標出讓指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ǖ幕虿惶囟ǖ淖匀蝗?、法人或其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標，根據(jù)投標結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。3.拍賣出讓指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定的時間地點進行公開競價，根據(jù)結(jié)果確認國有

3、建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。4.掛牌出讓指市、縣人民政府國土資源行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限，將擬出讓的宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買者的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果，或現(xiàn)場競價結(jié)果來確認國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。5.協(xié)議出讓指國家以協(xié)議的方式，將國有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土使用權(quán)地出讓金的行為6.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓指獲得國有土地使用權(quán)的受讓者，在投資經(jīng)營開發(fā)的基礎(chǔ)上，對出讓土地的再轉(zhuǎn)移，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是土地使用者之間的橫向土地經(jīng)營行為。7.土地使用權(quán)劃撥是指縣

4、級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)交付給土地使用者使用的行為。8.公開招標指招標人發(fā)布招標公告的方式邀請不特定的法人或者其他組織投標9.房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)涵狹義上，房地產(chǎn)市場調(diào)查是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了項目開發(fā)的需要而進行市場調(diào)查活動。10.市場調(diào)查是房地產(chǎn)項目策劃的基礎(chǔ)，其主要作用表現(xiàn)在：（1）市場調(diào)查是項目策劃者對市場的認識，是捕捉新的市場機會的條件。（2）市場調(diào)查是項目策劃者對市場的感知，是了解消費者需求的重要手段。（3）市場調(diào)查是項目策劃者對市場的了解，是形成創(chuàng)意的必要條件。（4）市場調(diào)查是項目機

5、會研究，市場定位，項目設(shè)計，項目營銷等一系列活動的基礎(chǔ)，是貫穿項目全程的始終。11.市場調(diào)查的原則（1）客觀性原則（2）全面性原則（3）經(jīng)濟性原則（4）學習性原則12.市場調(diào)查的特點（1）調(diào)查內(nèi)容的廣泛性（2）調(diào)查內(nèi)容的針對性（3）調(diào)查內(nèi)容的時效性（4）調(diào)查方法的多樣性和專業(yè)性（5）調(diào)查結(jié)果的局限性13.房地產(chǎn)項目策劃的特性（1）地域性（2）系統(tǒng)性（3）前瞻性（4）市場性（5）創(chuàng)新性（6）可操作性（7）多樣性14.房地產(chǎn)項目策劃的作用（1）能創(chuàng)造顯著的經(jīng)濟效益和社會效益（2）為項目決策指明方向（3）能使房地產(chǎn)項目開發(fā)增強競爭能力（4）能有效地整合房地產(chǎn)資源15

6、.項目定位的原則（1）定位的市場化原則（2）定位的差異化原則（3）定位的前瞻性原則（4）產(chǎn)品之間不是代替性16一般情況下影響項目規(guī)劃設(shè)計的要素主要有：（1）國家及項目所在城市的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的基本政策（2）項目所在城市的控制性詳細規(guī)劃的有關(guān)規(guī)定（3）項目所在地現(xiàn)場狀況（4）市場調(diào)研結(jié)果、市場定位與項目開發(fā)理念（5）建設(shè)項目的總投資與資金運作方式17房地產(chǎn)開發(fā)全過程的風險認識項目開發(fā)是一個長期的、涉及面廣而且復雜的過程，這一過程存在著大量的不確定的風險因素，因此，有必要對項目開發(fā)全過程中的風險有全面、系統(tǒng)的認識。18.住宅開發(fā)中常見的建筑風格形式中式風格歐陸風格

7、異域風格新古典主義風格現(xiàn)代主義風格主題風格論述題銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商是如何進行風險管理1.貸前管理（1）企業(yè)評價：企業(yè)資信等級、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)及開發(fā)經(jīng)驗（2）項目評價：政策法律許可條件、項目基本情況、市場分析結(jié)果、財務(wù)評價指標（3）擔保方式：保證、抵押、質(zhì)押（4）貸款綜合評價2.貸后管理：貸后管理工作主要是對該筆貸款進行資金監(jiān)管。2.房地產(chǎn)開發(fā)商對項目貸款是如何進行風險管理開發(fā)商在獲得金融機構(gòu)的貸款后，一方面，應(yīng)該認真安排資金的使用計劃，加強工程階段的成本管理，降低項目開發(fā)成本，減少財務(wù)風險的發(fā)生，從而合理利用貸款資金，充分發(fā)揮貸款資金的效益；另一方面，開發(fā)商獲得

8、金融機構(gòu)的貸款是根據(jù)項目開發(fā)資金估算的