《房地產(chǎn)基本制度與政策》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。

1、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)　　隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，房地產(chǎn)無論是作為生活的必需品還是作為投資品種、經(jīng)營對象，正在成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中最活躍的因素之一。在與人們生活緊密相聯(lián)的房地產(chǎn)中介活動中，房地產(chǎn)居間是最典型的一種房地產(chǎn)中介活動。本章在介紹房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的類型、特點的基礎(chǔ)上，重點闡述了房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的基本流程和合同?！　〉谝还?jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)概述　　房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)經(jīng)營活動中以自己的名義，作為中介人為委托方提供房地產(chǎn)成交機(jī)會或撮合委托方與他方成交，并取得報酬的商業(yè)服務(wù)活動。　　一、房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的主

2、要類型　　(1)根據(jù)居間內(nèi)容與標(biāo)的物的不同，房地產(chǎn)居間可以分為房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)投資居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)租賃居間等形式，其中，房地產(chǎn)買賣居間和房地產(chǎn)租賃居間是最常見的兩種形式?！　?2)根據(jù)服務(wù)方式的不同，房地產(chǎn)居間可以分為房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間．房地產(chǎn)指示居間行為是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)。房地產(chǎn)媒介居間行為是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為委托人提供訂約媒介的服務(wù)。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動實際運(yùn)作中，這兩種方式不是完全獨立的，常常需要相互結(jié)

3、合才能促成房地產(chǎn)交易?！　《?、房地產(chǎn)屠間業(yè)務(wù)的特點　　(1)在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以同時接受一方或相對兩方委托人的委托，向一方或相對兩方委托人提供居間服務(wù)?！　?2)在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是以自己的名義進(jìn)行居間活動，并不具體代表其中任何一方，因此，居間人沒有代為訂立合同的權(quán)利。這是與房地產(chǎn)代理人的不同之處。　　(3)房地產(chǎn)居間的服務(wù)對象廣泛，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間一般沒有長期固定的合作關(guān)系，一旦委托事項完成，委托關(guān)系也隨之終止?！　?4)房地產(chǎn)居間是一種有償?shù)纳虡I(yè)服務(wù)行為。房地產(chǎn)居間報酬，由房地產(chǎn)交易雙方各半承擔(dān)，

4、或者由交易雙方商定。居間報酬的請求權(quán)以促成合同成立為條件。只要居間成功，委托人需向居間人支付一定的報酬和從事居間活動所支付的費(fèi)用。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用?！　〉诙?jié)房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)的基本流程　　一、業(yè)務(wù)開拓　　業(yè)務(wù)開拓是具體居間業(yè)務(wù)開始前的準(zhǔn)備工作。業(yè)務(wù)開拓的主要工作是客戶開拓，即爭取客戶。一般房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)都會通過廣告宣傳和公共關(guān)系活動，來宣傳自己，吸引客戶，開拓市場。但是更重要的是在所承接的每一項業(yè)務(wù)中，要切實為客戶提供高質(zhì)量的服務(wù)，以質(zhì)量和信譽(yù)來贏得客戶信任。目前

5、，越來越多的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)注重運(yùn)用晶牌戰(zhàn)略來穩(wěn)步開拓市場，爭取客戶?！　《?、房地產(chǎn)屠間業(yè)務(wù)洽談　　當(dāng)委托人已有初步委托意向時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)就要派出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與其進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。業(yè)務(wù)洽談時首先要充分了解委托人的意圖與要求，衡量自身接受委托、完成任務(wù)的能力．其次，查驗有關(guān)證件如身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)權(quán)證等相關(guān)證明文件，了解委托人的主體資格、生產(chǎn)經(jīng)營狀況及信譽(yù)。然后，向客戶告知自己的姓名及房地產(chǎn)經(jīng)機(jī)構(gòu)的名稱、資格以及按房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范必須告知的所有事項。最后，雙方就居間方式、傭金標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及擬采用的居間經(jīng)紀(jì)合同類型及文本

6、等關(guān)鍵事項與客戶進(jìn)行協(xié)商，達(dá)成共識，這是居間業(yè)務(wù)洽談中最重要的內(nèi)容?！　∪?、房地產(chǎn)查驗　　由于房地產(chǎn)商品的特殊性及其權(quán)屑內(nèi)容的復(fù)雜性，房地產(chǎn)查驗就成為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在簽訂正式居間合同的前期準(zhǔn)備工作．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要對接受委托的房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況、文字資料、現(xiàn)場情況等進(jìn)行查驗。查驗的主要內(nèi)容有：　　1．房地產(chǎn)的實物狀況　　包括房地產(chǎn)所處地塊的具體位置和形狀、朝向、房屋建筑的結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修情況、房屋建筑的成新度?！　?．房地產(chǎn)的權(quán)屬情況　　(1)房地產(chǎn)權(quán)屬的類別與范圍。房地產(chǎn)權(quán)屬是否清晰，是能否交易成功的必要前提．對權(quán)屬有爭議的、未取得房地

7、產(chǎn)權(quán)證的、房屋被司法或行政部門依法限制和查封的、依法收回房地產(chǎn)權(quán)證等的產(chǎn)權(quán)房，都不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，因而涉及此類物業(yè)的房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能承接。　　(2)房地產(chǎn)他項權(quán)利設(shè)定情況。即是否設(shè)定抵押權(quán)、租賃權(quán)?如果有，權(quán)利人是誰?期限如何確定，諸如此類的情況，對標(biāo)的物交易的難易、價格、手續(xù)均會產(chǎn)生重大影響，必須在事先搞清楚?！　?．房地產(chǎn)的區(qū)位狀況　　包括標(biāo)的房地產(chǎn)相鄰的物業(yè)類型、周邊的交通、綠地、生活設(shè)施、自然景觀、污染情況等。上海市房地產(chǎn)居間合同上海市房屋土地資源管理局制定上海市工商行政管理局監(jiān)制???房地產(chǎn)居間合同委托

8、人甲（出售、出租方）居間方委托人乙（買入、承租方）第一條?。ㄓ喠⒑贤那疤岷湍康模┮罁?jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和本市有關(guān)規(guī)定，三方在自愿、平等和協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就居間方接受委托人甲、乙的委托，促成委托人甲、乙訂立房地產(chǎn)交易________