《美林地產(chǎn)海南項目推介書(1)》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

海南美林美域生態(tài)城項目推介書 成本測算與收益預(yù)期開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內(nèi)容工作進展與開發(fā)時序運營方式與盈利模式目錄項目綜述項目開發(fā)項目規(guī)劃項目運營項目收益 項目開發(fā)背景美林地產(chǎn)始創(chuàng)于1998年，從開發(fā)住宅地產(chǎn)項目，到向全國范圍進行土地資本運營轉(zhuǎn)型。先后開發(fā)內(nèi)蒙古赤峰美林谷休閑度假項目、青島栲栳島度假項目、長沙云峰湖度假項目等多個大型旅游地產(chǎn)項目。海南以橫跨亞熱帶到熱帶的氣候，雨林、白沙的養(yǎng)生度假條件，成為旅游地產(chǎn)開發(fā)的先行區(qū)域。美林選擇海南極具亞熱帶雨林氣候特色的澄邁美玉，作為美林旅游地產(chǎn)開發(fā)的一個重要戰(zhàn)略區(qū)域。 項目概述海南美林美域生態(tài)城項目澄邁縣位于海南島北部，瀕臨瓊州海峽，與省會?？谑信?。項目地點永發(fā)鎮(zhèn)位于澄邁縣正東部，海南中線高速穿鎮(zhèn)而過，距?？谑?3Km，縣城金江鎮(zhèn)25Km。規(guī)劃區(qū)位于永發(fā)鎮(zhèn)東北側(cè)邊緣，與?？谑袞|山鎮(zhèn)毗鄰，用地西至美玉村，北至美墩村，南至儒謝村，規(guī)劃面積約為3000畝。下圖中紅點位置即為項目所在地。 項目區(qū)位介紹海南美林美域生態(tài)城項目項目地塊在海南澄邁縣東部永發(fā)鎮(zhèn)與?？谑袞|山鎮(zhèn)交界處美玉水庫周邊，以西，東山湖西南。北距?？谑兄行募s35公里，直線距觀瀾湖高爾夫約5公里，項目緊挨觀瀾湖高爾夫，共享休閑度假資源，區(qū)位優(yōu)勢明顯 交通條件項目緊臨海南省中線高速（海屯高速），地塊距高速入口不到1km，至?？谑袇^(qū)及美蘭機場的正常車行時間均在半小時之內(nèi)，高速直達，交通十分便利。交通利好已經(jīng)開始征地并預(yù)計在年內(nèi)開工“西環(huán)高鐵”“瓊州海峽跨海大橋”進入規(guī)劃建設(shè)階段，預(yù)計2020年前竣工項目交通條件 區(qū)位規(guī)劃定位規(guī)劃區(qū)位于澄邁縣永發(fā)鎮(zhèn)，是澄邁縣和海口市的交接處，位于海口市“半小時”度假圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，客源市場廣闊。?？谘蛏降貐^(qū)總體規(guī)劃為東至東線高速公路，南至南渡江，西至石山火山群國家地質(zhì)公園，北至南海大道。規(guī)劃面積82平方公里。規(guī)劃區(qū)分成“中央休閑區(qū)、商務(wù)休閑區(qū)、運動SPA休閑區(qū)”三個功能區(qū)。項目毗鄰羊山5A旅游運動休閑區(qū)項目區(qū)位優(yōu)勢與觀瀾湖高爾夫、馮小剛電影公社為鄰項目緊鄰觀瀾湖高爾夫，新建的馮小剛?cè)A誼兄弟電影公社已選址完畢，將于10月進入開發(fā)階段，距離本項目僅5公里，組團式提升區(qū)域旅游度假價值。 項目自然資源湖水、叢林、濕地——特色的自然資源海南美林美域生態(tài)城項目所在地，擁有600畝天然湖泊、百畝成片亞熱帶棕櫚樹林、亞熱帶天然濕地，自然資源豐富優(yōu)越，成為開發(fā)旅游度假項目的基礎(chǔ)要件。 項目人文資源獨特的人文背景：長壽項目所在地永發(fā)鎮(zhèn)美玉水庫，原有海南省著名的長壽村，原有村民的平均壽命在100歲以上。宜居長壽的環(huán)境資源，除了項目本身的自然資源之外，還因項目周邊20公里范圍內(nèi)，擁有?？诨鹕娇诠珗@、野生動植物公園，提供了獨特的人文資源背景。 開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內(nèi)容工作進展與開發(fā)時序盈利模式與運營方式項目綜述項目開發(fā)目錄項目規(guī)劃項目運營成本測算與收益預(yù)期項目收益 項目用地范圍紅線圖如圖顯示為項目實際用地紅線圖，圖中可看出，項目包含完整美玉水庫600畝水面及兩塊濕地，毗鄰道路，項目紅線區(qū)內(nèi)絕大部分為可建設(shè)用地，用地條件適宜。 項目規(guī)劃設(shè)計總平面圖海南美林美域生態(tài)城項目規(guī)劃，遵循保有區(qū)域原始風(fēng)貌特色的原則，發(fā)揮區(qū)域養(yǎng)生養(yǎng)老資源優(yōu)勢。區(qū)域規(guī)劃共3000畝開發(fā)用地指標(biāo)，其中規(guī)劃1500畝住宅建設(shè)用地指標(biāo)，1500畝商服用地指標(biāo)。 項目規(guī)劃資源評價 項目用地規(guī)劃圖 項目規(guī)劃結(jié)構(gòu)親水人居身心放松以湖為核心三大版塊支撐養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)度假產(chǎn)業(yè)休閑商業(yè)別墅公寓濱水平臺養(yǎng)生康體購物中心度假酒店濱水平臺 項目規(guī)劃內(nèi)容——養(yǎng)生別墅 項目規(guī)劃內(nèi)容——濱水平臺 項目規(guī)劃內(nèi)容——度假公寓 項目規(guī)劃內(nèi)容——購物中心 項目規(guī)劃內(nèi)容——養(yǎng)生酒店 項目規(guī)劃內(nèi)容——養(yǎng)生康體 開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內(nèi)容工作進展與開發(fā)時序盈利模式與運營方式目錄項目綜述項目開發(fā)項目規(guī)劃項目運營成本測算與收益預(yù)期項目收益 2013年下半年進入招拍掛和項目實質(zhì)開發(fā)階段2010年9月中旬，美林集團領(lǐng)導(dǎo)開始與當(dāng)?shù)卣忧?、實地考察?011年3月11日，澄邁縣投資委員會議審議并原則上同意我司（美林控股）投資開發(fā)“海南美域四季休閑度假區(qū)”的請示報告。2011年12月，美林控股集團于海南省澄邁縣注冊全資子公司美林美域生態(tài)城開發(fā)有限公司，注冊資金一億元人民幣。美林美域生態(tài)城開發(fā)有限公司與澄邁縣政府簽訂《海南美林美域生態(tài)城四季休閑度假區(qū)投資框架協(xié)議書》，協(xié)議約定為項目開發(fā)提供共3000畝開發(fā)用地，其中1500畝為建設(shè)用地、1500畝商服用地。項目公司已完成注冊手續(xù)，2012年上半年對地塊進行進一步的勘察和測量，2013年完成第一階段土地的征地工作。項目工作進展 項目開發(fā)時序兩階段開發(fā)第二階段1500畝，在第一階段開發(fā)順利推進的基礎(chǔ)上滾動開發(fā)第一階段1500畝建設(shè)用地指標(biāo)，前期征地工作已基本完成，進入項目實際開發(fā)運營階段運營周期：整體運作周期6年（根據(jù)資金和企業(yè)運營能力調(diào)整）； 開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內(nèi)容工作進展與開發(fā)時序盈利模式與運營方式目錄項目綜述項目開發(fā)項目規(guī)劃項目運營成本測算與收益預(yù)期項目收益 項目盈利模式作為綜合開發(fā)的度假地產(chǎn)項目，美林美域生態(tài)城項目在不同的開發(fā)階段有不同的盈利點，總體來說可以分為三種現(xiàn)在即可預(yù)見到的的盈利模式。經(jīng)營持有美林美域生態(tài)城項目區(qū)域土地地價，隨著緊鄰的觀瀾湖高爾夫項目的選址落地，土地價格已經(jīng)上漲到每畝120萬元以上，已有明顯的土地溢價。項目開發(fā)土地溢價美林對項目地近年周邊項目房價進行調(diào)研，以別墅、小高層公寓兩種物業(yè)形態(tài)做參照，根據(jù)成本綜合測算和周邊項目參照，通過項目開發(fā)可獲得不錯的溢價收益。隨著項目的開發(fā)和推進，美林美域生態(tài)城逐漸形成規(guī)模，除了本身可售項目可獲得的收益外，休閑養(yǎng)生度假的區(qū)域價值提升將為酒店等商業(yè)物業(yè)帶來更高的物業(yè)持有價值。 項目開發(fā)與運營模式股權(quán)出讓戰(zhàn)略合作海南美林美域生態(tài)城合作開發(fā)方式按照規(guī)劃建設(shè)方案，對項目進行開發(fā)建設(shè)，通過旅游地產(chǎn)的開發(fā)，獲得更高溢價。已征地完成、土地變性完成之后，正式招拍掛之前轉(zhuǎn)讓股權(quán)，美林直接獲取土地增值收益后退出，新股東以低于市場價的土地價格獲得該項目并繼續(xù)運作二級開發(fā)。美林美域項目開發(fā)與運營模式為兩種：獨立開發(fā)、合作開發(fā)。其中合作開發(fā)模式中美林提供股權(quán)合作和戰(zhàn)略合作兩種開放的合作方式。 開發(fā)背景與項目概述用地信息與規(guī)劃內(nèi)容工作進展與開發(fā)時序盈利模式與運營方式目錄項目綜述項目開發(fā)項目規(guī)劃項目運營成本測算與收益預(yù)期項目收益 項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)序號項目占地面積（畝）容積率建筑面積（萬平米）備注一產(chǎn)權(quán)物業(yè)1428.301.50142.87養(yǎng)生別墅285.601.5028.57注：別墅容積率為0.6,公寓容積率為1.8、2.0，在此合并計算，平均容積率為1.5度假公寓1142.40114.30二經(jīng)營物業(yè)及配套1676.7058.60（一）購物中心221.881.50221990.94注：購物中心和酒店原始容積率為1.0(最初規(guī)劃中的內(nèi)容），根據(jù)規(guī)劃調(diào)整后的總面積和整體的平均容積率做出調(diào)整后，暫時改動了該兩項容積率，實際容積率以最終規(guī)劃內(nèi)容為主。養(yǎng)生酒店232.181.80278755.31（二）濱水平臺75.090.6733306.54注：濱水平臺包含文化活動用地和娛樂用地，前者容積率0.8，后者0.6，在此取0.665從而接近指標(biāo)表的確數(shù)29539養(yǎng)生會所97.360.8051951.30（三）綠地及公共設(shè)施825.95道路交通224.25五總計3105.000.97200.89 項目靜態(tài)成本三年期成本投入序號項目占地面積（畝）單價（萬元/畝）合計（萬元）備注一土地成本3105.078867.0三年內(nèi)完成全部土地收儲，同時完成住宅用地的招拍掛工作。1征地費用1676.77.011736.9征地款分兩次交付，2014年度先支付1428畝住宅用地土地收儲費用，2015年度再支付剩余土地收儲費用。2土地招拍掛費用1428.347.067130.1招拍掛根據(jù)政府批準(zhǔn)指標(biāo)分期進行。此處未單獨計算7萬/畝的返還，因40萬/畝的招拍掛價格為保守估計，故不減去返還，相當(dāng)于47萬/畝價格拍到土地，此價格相對更為準(zhǔn)確。二建安成本建筑面積（平米）（元/平米）135013.5三年期完成住宅項目一半的建設(shè)開發(fā)，共計70萬平米住宅開發(fā)量。養(yǎng)生別墅142871.43500.035003.5精裝修，其中3300元/平米為精裝修建安成本，200元/平米為園林綠化成本。三年內(nèi)建設(shè)總別墅面積的一半。工程款三年內(nèi)支付70%，余款工程結(jié)期支付。度假公寓571485.62500.0100010.0簡裝，基礎(chǔ)建安成本為1600元/平米，簡裝700元/平米，園林綠化費用200元/平米。三年內(nèi)建設(shè)總公寓面積的一半。工程款三年內(nèi)支付70%，余款工程結(jié)期支付。計費基數(shù)（萬元）計費比率（%）合計（萬元）三財務(wù)費用35000.018.0%18900.0暫按每年18%，3年計算。四稅費1營業(yè)稅+土增稅437186.57.5%32789.0銷售額的7.5%2所得稅437186.57.0%30603.1所得稅=收入*7%五管理費用與銷售費用437186.55.0%21859.3銷售費用按總銷售額的3%計算，管理費用按2%計算。六投資合計318031.8 項目靜態(tài)收益三年期銷售收益序號項目建筑面積（平米）單價（元/平米）合計（萬元）備注一養(yǎng)生別墅128584.310000.0128584.3三年期共建設(shè)總別墅面積的一半，同時完成90%的去化率，即12.8萬平米別墅銷售任務(wù)。（參照海南周邊平均去化率切實可行）二度假公寓514337.06000.0308602.2三年期共建設(shè)總公寓面積的一半，同時完成90%的去化率，即51萬平米度假公寓的銷售任務(wù)。（參照海南周邊公寓平均去化量設(shè)置）三銷售合計437186.5三年期利潤盈余119154.6 項目投資結(jié)論三年期項目投資結(jié)論1、三年期完成3105畝土地總量的收儲、1428畝住宅建設(shè)用地的招拍掛，以及一半住宅面積（714畝）的開工建設(shè)（其中工程款按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)付款比例達到70%，余款結(jié)期支付），并實現(xiàn)90%去化率（共64萬平米）的實際銷售。從土地指標(biāo)、開工建設(shè)速度、市場去化速度等海南實際調(diào)研情況來看都是切實可行的。2、項目在三年后實現(xiàn)12億元利潤盈余，可完全實現(xiàn)融資本金的支付，安全實現(xiàn)貴方順利退出。同時三年后除去12億利潤外，項目擁有53萬平米可持續(xù)開發(fā)銷售的可售性物業(yè)資產(chǎn)、58萬平米可預(yù)計開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，擁有良好的增長性。（數(shù)據(jù)來源詳見前表）3、從開發(fā)節(jié)奏上來說，本項目初投一年后即可實現(xiàn)回款滾動開發(fā)。海南四季都可以施工建設(shè)，銷售期也不受氣候季節(jié)等因素限制，本表測算所用依據(jù)數(shù)據(jù)均來自最新市場調(diào)研結(jié)果，同時銷售價格設(shè)置較為保守。根據(jù)實際情況，數(shù)據(jù)會再進行調(diào)整。 項目開發(fā)收益參照?？诤＞皹潜P均價過兩萬相比國內(nèi)大中型城市住宅均價來說，仍居全國樓市價格高位。?？谧≌椖块_發(fā)商以海南本地開發(fā)商居多國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)商進駐海南更多以開發(fā)旅游項目為主，住宅項目開發(fā)商多以本地開發(fā)商為主。物業(yè)類型項目名稱銷售均價普通住宅后海溫泉小鎮(zhèn)7000元/平方米海南之心二期彼岸7800元/平方米中信.臺達國際8000元/平方米藍水灣二期江南匯8388元/平方米永升華府6188元/平方米海景住宅海口外灘中心23000元/平方米天邑國際花園28000元/平方米海岸壹號四期20000元/平方米海南之心23000元/平方米?？谶_嘉豪園16000元/平方米盛高榮域21000元/平方米盛木天一方20000元/平方米海岸壹號20000元/平方米別墅西雅圖麗灣36000元/平方米海南大公館40000元/平方米?？?項目開發(fā)收益參照物業(yè)類型項目名稱銷售均價普通住宅大拉長壽谷4500元/平方米品創(chuàng)憶江南4470元/平方米金江.金外灘5130元/平方米世紀(jì)花園5000元/平方米半山花苑5000元/平方米福山咖啡聯(lián)邦小鎮(zhèn)5300元/平方米四季春城溫泉谷6100元/平方米洋房歐洲城邦6300元/平方米別墅盈濱之戀12480元/平方米富力紅樹灣14000元/平方米半島壹號23000元/平方米澄邁澄邁縣普通住宅項目售價不算太高，但近年來呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢。洋房與別墅物業(yè)價格售價2012-2013年持續(xù)上升，均價保持在萬元以上。