《頊璞正大投資項目商業(yè)計劃書》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、投資項目商業(yè)計劃書編制單位：河南省濮陽市迪原科技咨詢有限公司編制日期：二零一二年十二月-16-一、項目概況1.項目名稱：瑞璞新時代商住樓建設(shè)項目2.投資總額：1.2億人民幣3.投資主體：瑞璞置業(yè)有限公司4.項目介紹：瑞璞新時代商住樓建設(shè)項目，屬于商貿(mào)和住宅用房范疇，該項目的建設(shè)是為了更好的發(fā)展濮陽市中心城區(qū)經(jīng)濟建設(shè)，繁榮城區(qū)商貿(mào)事業(yè)，特在中原路東段路北和馬頰河東交叉處，建設(shè)一處總建筑面積為10489.042平方米的商住樓，其中商業(yè)5728平方米，住宅4761平方米。分別為臨街四層商業(yè)，一棟23層住宅，二棟5層住宅。

2、實占面積16畝（10289平方米），建設(shè)規(guī)模：31500平方米，容積率為2.0－3.0，綠地率為35－40%，建筑密度25－30%。二．產(chǎn)品（服務(wù)）市場分析為了更為準確的的了解濮陽人民的住房需求，特開展這項專項市場調(diào)查分析。此次調(diào)查共收集問卷488-16-份，調(diào)查重點區(qū)域在中原東路以南，馬頰河以東，建設(shè)路以北，文化路以西油田這一區(qū)域。市區(qū)主要集中在中原路、人民路，建設(shè)路，勝利西路，黃河路及京開大道。調(diào)查的對象有小區(qū)居民、商戶、單位，并輔助隨機攔截部分對象。三．項目建設(shè)的必要性與可行性分析?S1：區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢項目處于

3、中原油田與中心才城區(qū)的交匯處。區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標已經(jīng)明確為商業(yè)住宅區(qū)，是孵化中小企業(yè)并提供商務(wù)、居住活動的重要場所，發(fā)展前景看好。?S2：：性價比優(yōu)勢項目相對于市中心專業(yè)的寫字樓以及繁華地段的商務(wù)樓具有明顯的性價比，從投資角度看，增值升值潛力突出。?S3：：規(guī)模優(yōu)勢項目總建筑面積3.2萬平方米，其中一期商住樓約0.5萬平方米，自身體量適度，又能夠與臨近項目一同實現(xiàn)規(guī)模發(fā)展。?S4：：開發(fā)理念明確項目的開發(fā)理念很明確，即站在支持城市經(jīng)濟發(fā)展的角度，利用項目規(guī)劃，為日益崛起的中小企業(yè)提供商務(wù)辦公、居住的場所，為項目周邊營

4、造相對濃厚的商務(wù)氛圍。?S5：：產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢項目規(guī)劃為中高檔商住兩用樓，能夠很大程度上滿足日后商務(wù)、住宅發(fā)展及日常生活需要，同時對提升項目自身綜合質(zhì)素有很大幫助。-16-劣勢分析(Weakness)?W1：：人氣不足因為開發(fā)程度及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)限制，目前項目周邊人氣尚不是很足，還需要一個逐漸培養(yǎng)與引導認識的過程?W2：：日常生活成本作為居住而言，因為配套、交通工具及地段問題，生活成本相對暫時較高。機遇分析(Opportunity)?O1：開發(fā)時機在區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)明確成熟時，我們認為項目的開發(fā)時機已經(jīng)成熟，也是刻不容緩的；區(qū)

5、域內(nèi)部分先開工項目為區(qū)域開發(fā)吹響了前進的號角，而與本案同期開發(fā)的同類型樓盤極少，區(qū)域競爭優(yōu)勢明顯；濮陽城市經(jīng)濟發(fā)展及經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，使大部分購房客戶對高檔住宅的需求上升，市場潛力巨大；?O2：周邊配套利用周邊已開發(fā)項目如部分小區(qū)的建設(shè)，已經(jīng)為本項目的開發(fā)提供了一定的配套，特別是大量樓盤在今年將投放市場，此地點將會逐漸形成新的住宅中心。?O3：投資氛圍-16-目前投資產(chǎn)品的相對單一與日益高漲的投資氛圍的矛盾比較突出，活躍的三級市場也間接刺激實力投資者去尋求價比高的投資產(chǎn)品。?O4：靈活的營銷策略除了主流的產(chǎn)權(quán)銷售外，

6、針對特殊的產(chǎn)品可以采取出售一定年限的經(jīng)營權(quán)或者共同成立經(jīng)營實體分享長久經(jīng)營利潤的方式，緩解銷售壓力。本項目在實際運營過程中，可能出現(xiàn)許多風險，我們在可行性研究階段，考慮到以下幾個方面的風險因素，在開發(fā)的過程中要把握和解決好各種可能存在的風險。1、市場風險市場是決定項目可行性最主要的因素。本項目的市場風險主要是實際的市場供求狀況與預(yù)測值發(fā)生偏差或在項目的營運過程中市場、對手發(fā)生變化等。所以我們在做好前期的市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，會定期跟蹤掃描市場，了解市場動態(tài)，把握好市場發(fā)展趨勢，以求更真實的反映市場并做出相應(yīng)對策。特別針

7、對公寓及酒店市場。2、成本風險本項目的成本風險主要來自建安費用。開發(fā)過程中可能由于市場一些主要原材料的上升會導致建安費用增加，嚴重的會影響成本和工程進度、形象。-16-我們在可以放棄風險收益的前提下，采取把風險全部或部分轉(zhuǎn)移給第三方的方案，如施工方面可以和承建商簽定成本協(xié)議，與材料供應(yīng)商簽定限價協(xié)議。3、技術(shù)風險項目所運用的新技術(shù)、新材料的可靠性、先進性、適用性。首先要對新技術(shù)、新材料的進行綜合性比較和評敘，選用的最適合本項目特征的新技術(shù)、新材料，并可以在項目開發(fā)過程中進行一些必要的調(diào)整。4、資金風險本項目開發(fā)前期

8、投入資金較大，而資金的回籠需要等到項目開工建設(shè)并取得項目預(yù)售許可證之后，有可能導致資金鏈斷缺，從而影響項目建設(shè)進度。故在項目開發(fā)運營中需要充分運用各種融資渠道，對自有資金、銀行貸款、銷售收入再投入的有效結(jié)合，形成最佳組合方式。5、商業(yè)招商風險項目有1萬平方米的酒店面積需要消化，在市場激烈競爭的情況下，通過招商推動整個項目銷售更適合本案的情況。鑒于規(guī)劃設(shè)計需要