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1、住宅銷售價格制定作業(yè)指引編號：版號：頁碼：第15頁共15頁住宅銷售價格制定作業(yè)指引編制日期2008.12.12審核日期批準日期修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人住宅銷售價格制定作業(yè)指引編號：版號：頁碼：第15頁共15頁住宅銷售價格制定作業(yè)指引編號：版號：頁碼：第15頁共15頁1.目的旨在建立技術(shù)交流平臺，指導各地營銷總監(jiān)或?qū)０附?jīng)理運用比較常規(guī)、通用的方法，合理地制定房屋銷售價格表，使銷售價格與房屋品質(zhì)相匹配，促進房屋銷售速度快速化、合理化。2.適用范圍適用于集團開發(fā)的各住宅項目，包括公寓項目、別墅項目以及公寓別墅混合項目。3.術(shù)語和定義3.1公寓：是指高層、小高層、多層住宅以及

2、花園洋房。在部分城市，習慣將花園洋房歸屬于別墅類，鑒于花園洋房的樓層數(shù)與多層住宅接近，本指引仍將花園洋房歸屬于公寓。3.2別墅：是指獨棟、雙拼、聯(lián)排（排屋）、疊加等別墅。3.3總銷金額：是指項目整盤或各期的銷售總金額，單位為元。3.4總銷面積：是指項目整盤或各期的可售總面積，按照不同城市可分為建筑面積和套內(nèi)建筑面積，單位為平方米。3.5平均價格：簡稱均價，是指項目整盤或各期總銷金額/總銷面積，單位為元/平方米。3.6價格系數(shù)：簡稱系數(shù)，是指制定銷售價格時用于考量個性特征對銷售價格的影響因素的取值，例如朝向、景觀、樓層、房型、花園面積、贈送面積等。4.價格制定步驟與方法4.1價格制定步驟如下

3、：4.1.1確定項目整盤平均價格和各期的平均價格。4.1.2制定價格系數(shù)（包括樓棟系數(shù)、垂直系數(shù)、水平系數(shù)）。4.1.3制定一房一價。4.2確定項目整盤平均價格和各期的平均價格。4.2.1整盤平均價格的確定方法：1）以本項目的單位成本和目標利潤作為定價的參考依據(jù)依據(jù)；2）以目前市場上臨近區(qū)域、同類型項目的總平均單價和市場發(fā)展趨勢做為定價的參考依據(jù)；住宅銷售價格制定作業(yè)指引編號：版號：頁碼：第15頁共15頁1）將以上兩項綜合分析，確定本項目的整盤平均價格。4.2.2有的項目規(guī)模較大，會分期進行開發(fā)，這就需要在整盤平均價格確定后，根據(jù)各期地塊之間的相對位置關(guān)系、發(fā)展規(guī)劃、地塊狀況及公司的營銷策

4、略等因素，在整盤平均價格的基礎(chǔ)上確定各個分期的均價。4.2.3對于公寓和別墅混合的項目，由于兩者產(chǎn)品、成本、目標客戶差異較大，銷售價格也會有較大差異，因此在確定均價時，應將公寓和別墅的均價單獨制定，使不同產(chǎn)品形態(tài)之間保持合理的價差。4.2.4項目的單位成本可從公司成本部、財務部獲得，目標利潤由公司經(jīng)營管理層制定。根據(jù)臨近區(qū)域、同類型項目的價格作為定價參考依據(jù)的方法參見附件例1。4.3制定價格系數(shù)4.3.1樓棟系數(shù)用于區(qū)分各幢樓在小區(qū)里的位置優(yōu)劣，計算方法參見附件例2。4.3.2垂直系數(shù)的制定垂直系數(shù)也稱為樓層系數(shù)。對公寓而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素。樓層系數(shù)的確定需要根據(jù)公寓層數(shù)和所處城

5、市的消費喜好來具體制定。一般而言，對小高層、高層住宅而言，通常是由低層向高層系數(shù)逐漸增大，但最頂層則可能比它下面兩三個層面要低；對一般多層住宅而言，一般情況是，三、四層系數(shù)分值最高，二、五層次之，一、六層最低。以下為多層住宅樓層系數(shù)的參考建議，各地可根據(jù)當?shù)叵M習慣進行調(diào)整。表二多層住宅樓層系數(shù)建議表（%）層數(shù)三層住宅四層住宅五層住宅六層住宅七層住宅一層-2-2-3-3-2二層+2+2+1+1+1三層0+3+4+3+3四層--3+2+4+4五層---40+1六層----5-2七層-----5住宅銷售價格制定作業(yè)指引編號：版號：頁碼：第15頁共15頁4.3.3水平系數(shù)的制定水平系數(shù)也稱為座次

6、系數(shù)。公寓項目的水平系數(shù)主要包括：朝向、景觀、戶型、單位面積等。別墅項目的水平系數(shù)主要包括景觀、戶型、單位面積、花園面積等。朝向系數(shù)。各地對住宅朝向的選擇會有一些差異。一般而言，朝南的系數(shù)值最高，東南向、西南向次之，朝北的則最低。以下為朝向系數(shù)的參考建議，各地可根據(jù)當?shù)叵M習慣進行調(diào)整。表三朝向系數(shù)建議表（%）復雜朝向（風車形）朝向南北東西朝向系數(shù)（%）+4-4+2-2復雜朝向（蝶形）朝向東南西南東北西北朝向系數(shù)（%）+4+2-2-44.3.4營銷銷售價格的系數(shù)除了以上所提到的以外，，由于項目所處區(qū)域不同、項目自身特點不同、項目產(chǎn)品形態(tài)不同，考慮的因素及其價格系數(shù)也不同，而且往往還要考慮另

7、外一些影響因素，例如：私密性、安靜度、公建配套、空氣污染等。4.3.5在對某一價格系數(shù)評分過程中，應只對影響該系數(shù)的影響因素進行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導致評分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對樓層系數(shù)評分過程中不考慮景觀因素的影響，對戶型系數(shù)評分過程中不考慮樓棟位置的影響。4.4制定一房一價4.4.1步驟：1）在保證整盤均價（或者各期的均價）的原則下，確定各棟樓的平均價格；2）制定各棟樓內(nèi)的各