《房地產(chǎn)全程策劃方案的撰寫流程》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。

1、房地產(chǎn)全程策劃方案的撰寫現(xiàn)在中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，結(jié)合房地產(chǎn)市場策劃營銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出“房地產(chǎn)全程策劃營銷方案“，他從項(xiàng)II用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營銷的科學(xué)方法，結(jié)介房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：1、項(xiàng)口投資策劃營銷；2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷；3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營銷；4、項(xiàng)日形象策劃營銷；5、項(xiàng)目營銷推廣策劃；6、項(xiàng)口顧問、銷售、代理的策劃營銷；7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營銷；8、項(xiàng)目二次策劃營銷；第一章項(xiàng)目投資策劃營銷項(xiàng)目投資策劃營銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程，這個過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地

2、產(chǎn)運(yùn)作能力的重要壞節(jié)，這個過程操作好了，就意味著項(xiàng)冃成功了一半，在這個過程中多下功夫，以后的開發(fā)經(jīng)營就可以事半功倍。項(xiàng)目投資策劃營銷可對項(xiàng)目進(jìn)行定價模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險進(jìn)行策略提示，還對項(xiàng)日開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析1、項(xiàng)H土地性質(zhì)調(diào)査地理位置地質(zhì)地貌狀況土地而積及紅線圖土地規(guī)劃使用性質(zhì)七通一平現(xiàn)狀2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊周邊的建筑物綠化呆觀口然景觀歷史人文呆觀環(huán)境污染狀況3、地塊交通條件調(diào)查地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景?規(guī)劃項(xiàng)日的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的百入交通網(wǎng)現(xiàn)狀4、周邊市政配套設(shè)施

3、調(diào)查購物場所文化教冇醫(yī)療衛(wèi)牛金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動綸活服務(wù)娛樂休息設(shè)施周邊可能存在的對項(xiàng)忖不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響二區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況國內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量笫二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策：貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策固定資產(chǎn)投資總額：全國及項(xiàng)目所在地其屮房地產(chǎn)開發(fā)比重社會消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利川2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)項(xiàng)日所在地的居民住宅形態(tài)及比重政府對各類住宅的開發(fā)和流通方而的政策法規(guī)政府

4、關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差界5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn)6、商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析各種檔次商品住宅客戶分析商品住宅客戶購買行為分析三、土地SWOT（深層次）分析1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢2、項(xiàng)目地塊的劣勢3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會點(diǎn)4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)四項(xiàng)目市場定位1、類比競爭樓盤調(diào)研類比競爭樓盤基木資料項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析項(xiàng)日規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料綜合評判2、項(xiàng)目定位市場定位：區(qū)域定位主力客戶群定位功能定位建筑

5、風(fēng)格定位五項(xiàng)H價值分析1、商品住宅項(xiàng)目價值分析的基木方法利概念商品住宅價值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價值分析法）：選擇可類比項(xiàng)目確立該類樓盤價值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重分析可類比項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)的各要素Z特征對比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價值實(shí)現(xiàn)要索的對比值根據(jù)價值要素對比值判斷本項(xiàng)H可實(shí)現(xiàn)的均價類比可實(shí)現(xiàn)價值決定因素：類比土地價值A(chǔ)市政交通及直入交通的便利性的差杲B項(xiàng)目周邊環(huán)境的差界：□然和綠化景觀的差界教育和人文景觀的差杲各種污染程度的差異社區(qū)素質(zhì)的差界C周邊市政配套便利性的差杲項(xiàng)目可提升價值判斷A建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)B單體八型設(shè)計(jì)C建筑空間布局和壞藝設(shè)計(jì)

6、D小區(qū)配套和物業(yè)管理E形象包裝和營銷策劃F發(fā)展商品牌和實(shí)力價值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素A經(jīng)濟(jì)因素B政策因素2、項(xiàng)1=1可實(shí)現(xiàn)價值分析類比樓盤分析與評價項(xiàng)目價值類比分析：價值提升和實(shí)現(xiàn)要索對比分析項(xiàng)目類比價值計(jì)算六項(xiàng)目定價模擬1、均價的確定住宅項(xiàng)目均價確定的主要方法：類比價值算術(shù)平均法有效需求成本加價法A分析有效幣場價格范圍B確保合理利潤率，追加有效需求價格運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價2、項(xiàng)冃中具體單位的定價模擬商品住宅定價法：差界性價格系數(shù)尬價法（H照采光系數(shù)、呆觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）各種差杲性價格系數(shù)的確定：確定基礎(chǔ)均價確定系數(shù)確定幅度具體單位定

7、價模擬七項(xiàng)日投入產(chǎn)出分析1、項(xiàng)1=1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)旨期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)2、項(xiàng)H首期成本模擬成木模擬表及其說明3、項(xiàng)H收益部分模擬銷售收入模擬：銷售均價假設(shè)銷售收入模擬表利潤模擬及說明：模擬說明利潤模擬表敏感性分析：可變成木變動時對利潤的影響銷售價格變動時對利潤的影響八投資風(fēng)險分析及其規(guī)避方式提示1、項(xiàng)目風(fēng)險性評價價值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險性：項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價值項(xiàng)H形彖包裝和營銷推廣是否成功2、資金運(yùn)作風(fēng)險性減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本對銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動項(xiàng)目

8、，并在最短的時問內(nèi)實(shí)現(xiàn)資