《合作建房投入產(chǎn)出研究報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、***棚改區(qū)改造項(xiàng)目三號(hào)棟（安置樓）投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目初步成果匯報(bào)***?接受貴單位委托，我公司對(duì)位于***的一棟安置樓建造成本、未來將產(chǎn)生的利潤(rùn)和利潤(rùn)分配方式進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)已形成初步成果，總的結(jié)論是。?！，F(xiàn)將具體分析過程匯報(bào)如下：1.1地理位置略1.2項(xiàng)目背景和*棚戶區(qū)改造有限公司（以下簡(jiǎn)稱為甲方）與***公司（以下簡(jiǎn)稱為乙方）擬合作開發(fā)位于上述位置的一棟安置樓，特委托我公司對(duì)其建造成本、開發(fā)利潤(rùn)以及雙方的利潤(rùn)分配方案提供咨詢意見。1.3標(biāo)的物簡(jiǎn)介根據(jù)委托方提供的設(shè)計(jì)圖紙，該棟安置樓相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)

2、指標(biāo)如下:項(xiàng)目單位數(shù)量備注凈用地面積m24883.9建筑總占地面積m21393.2總建筑面積m240119.97地上建筑面積（計(jì)容積率面積）rtf34315.17地下建筑而積m25804.8其中住宅建筑面積m231816.37含屋頂機(jī)房179.7m2商業(yè)建筑面積m21098.8社區(qū)用房建筑血積m2700物竹用房建筑面積m2700容積率/7.02建筑密度%2&5綠化率%30.2該項(xiàng)冃地上擬建34層（其中：一層為商鋪，二?三十四層為住宅），地下二層，用于地下停車使用，預(yù)計(jì)總工期720天（其中基礎(chǔ)部分

3、110天，正負(fù)零以上610天）。政府需安置拆遷戶共280多戶，需安置房面積為23000m2,商鋪面積700m2；余下的地下室（5804.8m2）.商鋪（39&8冊(cè)）和住宅（10216.37m2）作為商品房對(duì)外銷售。2、項(xiàng)目假設(shè)與限制條件%1基準(zhǔn)日為7月25日；%1本次測(cè)算假定土地出讓方式為協(xié)議出讓；%1未考慮甲方在土地轉(zhuǎn)讓過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)（需提供原土地取得成本的相關(guān)資料）;3、成本測(cè)算3.1土地成本測(cè)算該部分土地成本主要指在基準(zhǔn)R的土地價(jià)格。3.1.1土地面積分?jǐn)倶?biāo)的物總建筑面積為4011

4、9.97平方米，凈用地面積為4883.9平方米（合7.326畝），其屮有23000平方米建筑面積為安置房面積。按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，安置房與商品房實(shí)際應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e如下表：類型分?jǐn)偟耐恋孛娣e（打）備注安置房3273.47商品房1610.43包含住宅與商業(yè)用房而積，不含地下室而積小計(jì)4883.93.1.2土地取得成本測(cè)算主要采取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修止法與市場(chǎng)比較法?！鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式：卩住=(P°—KJxK”K”KpXKsXKM(1+刀KJ其中：P。一均質(zhì)區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)匚一基準(zhǔn)日修正系數(shù)；K-±地使

5、用年期修正系數(shù)；K、’一容積率修正系數(shù)；Ks—面積與形狀修正系數(shù)；K「,一宗地偏離度修正系數(shù)；Kr一宗地開發(fā)程度修正系數(shù)；工匚一影響地價(jià)的區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù)之和。修正過程詳見下表:PoKtKnKvKsKPKcKfEKi評(píng)估值(元/畝)16101.60811.619411.11+150.3573422※市場(chǎng)比較法所選取的案例如下:案例A：[2010]網(wǎng)掛032號(hào)。位置：略；出讓面積：3909.99m2；規(guī)劃用途:住宅；出讓年限:70年；容積率:<5.5；建筑密度:<30%；交地標(biāo)準(zhǔn)：宗地紅

6、線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊；宗地紅線范圍內(nèi)完成房屋拆遷和人員安置補(bǔ)償，于2010年8刀17口拍賣成功，成交價(jià)為4613萬元，單價(jià)為787萬元/畝。其成交價(jià)中已包含35%的土地出讓金。案例B：[2009]網(wǎng)掛051號(hào)。位置:略；出讓面積:1790.16m2；規(guī)劃用途：商業(yè)、辦公；出讓年限：商業(yè)40年、辦公50年；容積率:3.25；交地標(biāo)準(zhǔn)：宗地紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊。于2010年1月19FI拍賣成功，成交價(jià)為2207萬元，合822萬元/畝。案例C：[2008]網(wǎng)掛029號(hào)

7、。位置：略；出讓面積:3626.67m2；規(guī)劃用途：商業(yè)、辦公；出讓年限：商業(yè)40年、辦公50年；容積率:6.2；交地標(biāo)準(zhǔn)：宗地紅線范圍外通路、通電、供水、排水、通訊。于2009年1月19日拍賣成功，成交價(jià)為879萬元，合469萬元/畝。將以上案例進(jìn)行區(qū)位、期日、容積率、用途等相關(guān)修正，其修正過程如下表：案例容積率修止區(qū)位修正期口修正用途修正修正后的價(jià)格（萬元/宙）權(quán)值比準(zhǔn)價(jià)格（萬元/畝）A1.151.111822.80.2671B1.351.11.021.1935.40.2C1.080.91.

8、041.1532.10.6注：上述各項(xiàng)修止說明如下：%1容積率修正：根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，容積率每上升0.1%,商業(yè)和住宅地的調(diào)整系數(shù)見下表:—-二三四五六商業(yè)0.01060.01180.01240.01390.01450.0152住宅0.01010.01050.01080.0110.01140.0116%1土地用途修正：待佔(zhàn)宗地為住宅用地，比較案例B、C均為綜合用地，修止10%；%1土地期日修正：參照2008-2010年長(zhǎng)沙市各類型土地實(shí)際增長(zhǎng)率確定，如下表:近三年土地增長(zhǎng)率表（環(huán)比增長(zhǎng)）時(shí)間綜合