《我國商品房價格過高的原因分析及對策》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、我國商品房價格過高的原因分析及對策1.我國商品房價格過高的市場現(xiàn)狀1.1從全國情況來看當(dāng)前，我國商品房的價格，正如中國當(dāng)前的經(jīng)濟一樣，狂飆突進(jìn)。大多數(shù)的普通家庭都可能或多或少感受到高房價帶來的影響。根據(jù)國家統(tǒng)計年鑒每年公布的數(shù)據(jù)，經(jīng)過一些計算，我們便可發(fā)現(xiàn)近些年商品房的價格部分?jǐn)?shù)據(jù)。我們發(fā)現(xiàn)商品房前幾年銷售價格漲幅維持在10%上下（可能與統(tǒng)計部門本身的所謂價格指數(shù)有出入，統(tǒng)計部門的價格指數(shù)還參照了物業(yè)指數(shù)和租賃指數(shù)，此處只比較銷售價格），從我們的只管感受中我們認(rèn)為，當(dāng)前的房價比2008年的時候要高，而且是高得多。所

2、以，我們可以這樣說，我國的商品房價格在1998年取消福利分房以后，一直處于不正常的增速（超越人均可支配收入的增長速度），只是在政府政策嚴(yán)厲的2008年出現(xiàn)短暫平穩(wěn)的狀態(tài)。此處需要說明的是，這里并沒有出現(xiàn)像一線城市等地的動輒過萬的數(shù)據(jù)，這是因為這里統(tǒng)計的是全國的平均價格。1.2從部分大中城市來看根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計年鑒每年公布的大中城市的平均房屋銷售價格，我們可以很明顯的看到，許多城市的商品房價格持續(xù)了多年的增長勢頭，即使在國家政策的持續(xù)壓力之下，也并沒有哪個城市的商品房價格出現(xiàn)明顯的下降趨勢，所出現(xiàn)的只是一小部分樓盤

3、在特殊時期的營銷層面的價格激勵政策，而不是整體性的價格普降。按照中國人的消費習(xí)慣肯定是多年積攢的成果，每年的增加額對總數(shù)的影響不是很大，而且房價的漲幅似乎比收入增長要快，這兩倍的差距可以說一直在夸大，幾乎不存在趕上的可能性。以年均收入說明。國家統(tǒng)計局的2010年統(tǒng)計年鑒中2009年我國城鎮(zhèn)居民人均收入17174.7元，一套住房以90平方米計算是收入的接近20倍之多，如果以三口之家收入2.5倍的收入計算，也超過8倍。根據(jù)1996年，聯(lián)合國人居中心的調(diào)查數(shù)據(jù)認(rèn)為，一套住房價格在人均年收入3—5倍是合理的，我國的現(xiàn)狀告訴

4、我們，可以說，絕大多數(shù)普通家庭在當(dāng)前情況下是負(fù)擔(dān)不起房價的。2.我國商品房價格過高的原因分析2.1住房消費需求量大是住房價格快速上漲的基本原因城市居民更換新房。目前我國一些大中城市居民的平均收入已經(jīng)大大提高,加上金融政策的配合,購買住房已經(jīng)不是一件困難的事情,因此許多原本有住房的家庭會選擇購買第二套住房或者更換更為舒適的住房。城市新增人口需要住房。我國目前正處于城市化的發(fā)展時期,因城市化而導(dǎo)致的城市人口增長是巨大的。隨著城市化的發(fā)展,對住房的需求也急劇增大。城市拆遷迫使部分居民購買房屋。我國許多城市舊城改造的速度非

5、?？?。在對舊城的拆遷中,許多居民失去住宅。這些失去住宅的居民也會購買住房。2.2壟斷性市場結(jié)構(gòu)的操縱從需求和供給兩方面分析房價上漲是價格分析的一般套路。也即，某種商品價格上漲，要么是需求增加，要么是供給減少，要么是需求和供給都增加，但供給不如需求增加的多?？傊?，是供不應(yīng)求。依照市場結(jié)構(gòu)的劃分標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的寡頭壟斷市場，這種市場結(jié)構(gòu)的重要特征是廠商行為相互影響并可能形成“合謀”。房地產(chǎn)的高空置率和高價格表明，“合謀”格局已經(jīng)形成，以高空置率換取高房價，相互形成默契。不僅如此，房地產(chǎn)業(yè)與地方政府利益的一

6、致性也使地方政府默許甚至參與了這一“合謀”格局。如果已更現(xiàn)實的眼光來審視這個行業(yè)，它幾乎就是壟斷性的，對土地資源的控制和政府部門對開發(fā)權(quán)的特許是形成壟斷的重要條件。2.3房屋建筑成本不斷升高推動房價上漲在市場機制下,住房價格的確定除供求關(guān)系之外,還取決于房屋的建造成本。在我國城市商品住房的開發(fā)中,房屋的建筑成本不斷攀升。成本上漲最突出的表現(xiàn)是地價持續(xù)大幅上漲和各類建筑材料及人工費用的上漲。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,地價作為商品房開發(fā)的重要成本,通常占整個開發(fā)成本的40%-60%，部分地區(qū)更高。2006年以來土地拍賣競爭激烈,地

7、價不斷創(chuàng)新高。與此同時,新出讓土地價格及房價的較大幅度上漲,帶動存量土地上在建項目的房價高走。新拍土地價格上漲后,周邊樓盤價格隨即提高,推動房價不斷上揚。2.4投資性購房增長過快從投資性需求來看，近幾年，股票、期貨、基金等投資項目風(fēng)險較大，投資收益缺乏保障，再加上銀行存款長期利率較低；而這幾年中，房產(chǎn)價格卻一漲再漲，大幅增值，從而導(dǎo)致住房投資需求旺盛，甚至部分普通市民也把積蓄用于購置房屋，以保值增值。民間資本缺乏適當(dāng)投資途徑，大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致對住房的需求虛高。2.5房地產(chǎn)融資模式和預(yù)售制度1995年1月1日

8、起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》在法律上確立了商品房預(yù)售制度。該法第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售條件之一為投資開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上。商品房預(yù)售制度關(guān)鍵是按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項目工程達(dá)到形象進(jìn)度后，開發(fā)企業(yè)拿到了預(yù)售許可證，就啟動了購房者的銀行按揭貸款程序，開發(fā)企業(yè)通過預(yù)售回籠資金，繼續(xù)開發(fā)建設(shè)該商品房開發(fā)項目。開發(fā)商絕大多數(shù)商品