《房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格一、房地產(chǎn)定義1、土地區(qū)分動產(chǎn)與不動產(chǎn)房子房車不動、實物、權(quán)益美國關(guān)于不動產(chǎn)的界定上窮天空，下盡地心2、建筑物分房屋和構(gòu)筑物。3、房地產(chǎn)物權(quán)所有權(quán)：中國現(xiàn)行的房地產(chǎn)所有制是土地只能為國家所有和集體所有，房屋可以私有，并且住宅主要為私人所有。因此，中國的土地所有權(quán)只有國家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種，房屋所有權(quán)有國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)等多種。使用權(quán)：《物權(quán)法》規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。因此，一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨(dú)立的“物”，可以分別出讓、轉(zhuǎn)讓等。二、對房地產(chǎn)的基

2、本認(rèn)識身高體重年齡性別職業(yè)“四至”，四至即指東西南北四個方向的邊界。一般有一定的標(biāo)志性和百姓的認(rèn)可性，比較容易找到的、形象的指明具體的位置的方法。書寫格式：如：東至XX路，西至XX街，南至XX小學(xué)，北至XX公園。一、概念（一）定義土地、建筑物、定著物、各種物權(quán)§2-1房地產(chǎn)的概念地面地上一定范圍的空間地下1、土地橫豎面積大小形狀四至（一）定義2、建筑物3、定著物組成材料構(gòu)配件設(shè)備兩大類房屋構(gòu)筑物（一）定義定著物是固定于土地并不能移動的有獨(dú)立實用價值的物。如房屋、地下管道、樹木、溝渠等。定著物雖與土地聯(lián)結(jié)，但不是土地的組成部分，故屬獨(dú)立之物。定著物因固

3、定于土地，所以適用不動產(chǎn)法律，定著物所有權(quán)為不動產(chǎn)所有權(quán)。4、各種物權(quán)自物權(quán)：所有權(quán)他物權(quán)：使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等供役地需役地（一）定義地役權(quán)：為增加自己土地（需役地）的利用價值，而在他人土地（供役地）上設(shè)置的某種權(quán)利。地役權(quán)對地役權(quán)人來說是其權(quán)利的擴(kuò)大，而對地役人來說是一種義務(wù)或?qū)ψ约簷?quán)利的限制。小例子：你在海邊有一塊平地，旁邊有一高樓，樓的主人給你一定的金錢，讓你在你的土地上三十年之內(nèi)不得建房，以滿足你觀海的需要，你同意并簽約。樓的主人對你的土地的權(quán)利就是地役權(quán)。高樓所在的土地為需役地，你的土地為供役地。（二）實物、權(quán)益、區(qū)位1、實物實體、質(zhì)

4、量、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益3、區(qū)位——距離直線、路線、時間歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價值會最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡單介紹了三套房屋的基本狀況如下：盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復(fù)他？為什么？A房屋位于甲級地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，

5、樓齡2年；B房屋位于乙級地段，是他獨(dú)資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；C房屋位于丙級地段，是他獨(dú)資購買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡5年。案例比較兩宗房地產(chǎn)：實物同，權(quán)益不同，價不同；權(quán)益同，實物不同，價不同；權(quán)益同，實物同，區(qū)位不同，價不同。案例二、對土地與建筑物的認(rèn)識（一）土地1、坐落2、面積3、形狀4、四至5、地勢6、周圍環(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度11、土地使用管制1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)4、結(jié)構(gòu)5、設(shè)備6、裝修7、公共配套設(shè)施完備程度8、平面

6、布置9、外觀10、建成年月11、維修、保養(yǎng)情況及完損程度12、利用現(xiàn)狀13、產(chǎn)權(quán)狀況（二）建筑物位置固定、地區(qū)性和個別性長期使用性大量投資性易受政策限制性相互影響性保值性與增值性§2-2房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)的類型按照房地產(chǎn)的開發(fā)程度來劃分(1)生地(2)毛地(3)熟地(4)在建工程(5)現(xiàn)房（含土地）(1)生地。是指已完成土地使用審批手續(xù)，但未經(jīng)開發(fā)農(nóng)用地、荒地或經(jīng)開發(fā)后才能直接用于城市建設(shè)的土地。(2)毛地。是指舊城改造中已完成土地使用審批手續(xù)，但須先動遷安置原住戶、拆除就有建筑物后方可使用的土地。(3)熟地。是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)

7、行房屋建設(shè)的土地。(4)在建工程。是指地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件的房地產(chǎn)。該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年。(5)現(xiàn)房（含土地）。是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。它可能是新的，也可能是舊的?！?-3房地產(chǎn)價格一、價格概念為和平地獲得他人房地產(chǎn)所必須付出地代價，用貨幣表示二、形成條件1、有用性2、稀缺性3、有效需求——有購買能力支持的需要三、房地產(chǎn)價格的分類1、使用價值交換價值：滿足某種需求的效用：一定數(shù)量的貨幣或其他商品2、投資價值市場價值：主觀個人：客觀非個人3、原始價值帳面價值市場價值：始終不變：隨時間推移減

8、少：隨時間推移變化4、