《探討奧城商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)思路》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、探討奧城商業(yè)廣場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)思路作者：肖慶強(qiáng)2001年可以堪稱是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的元年，短短幾年間，商業(yè)地產(chǎn)在不斷地發(fā)展，也在經(jīng)歷著成長(zhǎng)中的煩惱與快樂，現(xiàn)在我們也加入了這個(gè)探索過(guò)程。　　時(shí)代奧城處在天津奧林匹克的中心配套區(qū)，要與奧體中心共同形成功能完整、空間形態(tài)豐富、特點(diǎn)鮮明的城市奧運(yùn)文化圈，45萬(wàn)平米的公建部分對(duì)我們來(lái)講是個(gè)巨大的挑戰(zhàn)，這在整個(gè)天津也是前所未有的。要在充分理解城市發(fā)展與天津奧林匹克中心總體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，打造一個(gè)由智能商務(wù)、生態(tài)商業(yè)、首席住宅、國(guó)際級(jí)酒店等多種房地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)和諧共生、可持續(xù)發(fā)展的綜合區(qū)，在總結(jié)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合我們自身的發(fā)展戰(zhàn)略以及現(xiàn)實(shí)情況，我們不僅需要

2、體現(xiàn)“融創(chuàng)”的特點(diǎn)，更需要有所突破，有更大膽的創(chuàng)新?！　r(shí)代奧城商業(yè)廣場(chǎng)與其它商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比較，首先，在商業(yè)形體上的創(chuàng)新是以歐美的分散型、個(gè)體型為主要形式。雖然這對(duì)中國(guó)人不喜歡復(fù)雜的購(gòu)物環(huán)境的傳統(tǒng)理念提出了挑戰(zhàn)，也可能會(huì)降低顧客對(duì)商鋪購(gòu)物過(guò)程選商品的有效性，但這種分散跳躍的形式更能體現(xiàn)出商業(yè)的活潑性，且靈活地運(yùn)用了空間元素，與我們的住宅、寫字樓、酒店部分相呼應(yīng)，能有效提升整個(gè)商圈的氛圍。在天津要打造大都市的大型商圈，必須改變以往陳舊落后的形體形態(tài)，借助2008年奧運(yùn)先機(jī)，實(shí)現(xiàn)與國(guó)際的接軌?！　∑浯?，在建筑外觀上采用玻璃幕墻。從商業(yè)管理與維護(hù)的角度來(lái)看，玻璃幕墻雖然會(huì)增加相應(yīng)的營(yíng)運(yùn)成本，但我

3、們要充分體現(xiàn)國(guó)際級(jí)商圈的現(xiàn)代化和時(shí)尚感，勢(shì)必要付出代價(jià)。這種新穎的外觀設(shè)計(jì)可以感染和吸引商業(yè)廣場(chǎng)外圍的客戶，并在二層增加連廊，通過(guò)連通性實(shí)現(xiàn)“雙首層”的商業(yè)氛圍，使其均好性更趨合理?！　〉谌?，從業(yè)種關(guān)聯(lián)分布上采取水平形態(tài)。這種業(yè)種分布對(duì)于傳統(tǒng)的垂直業(yè)種關(guān)聯(lián)雖然不易把握入場(chǎng)顧客的選購(gòu)物過(guò)渡性，但相對(duì)于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)是個(gè)大膽的創(chuàng)新。我們?cè)趭W城商業(yè)廣場(chǎng)的兩層以“大百貨購(gòu)物中心”為主題，完全體現(xiàn)出整體的商業(yè)氛圍，采取租賃、聯(lián)營(yíng)、管理顧問等多種經(jīng)營(yíng)模式相結(jié)合，并在主題館中增加餐飲、娛樂等相應(yīng)完善的配套設(shè)施，而這些配套既是整體商圈的一部分又是自成體系的獨(dú)立體。我們要做到主題配套齊全，業(yè)態(tài)豐富，功能清晰，使奧城

4、的商業(yè)廣場(chǎng)既是“新城市商圈”的領(lǐng)軍商業(yè)，又是整個(gè)時(shí)代奧城的社區(qū)商業(yè)。　　商業(yè)地產(chǎn)的成功需要很長(zhǎng)的時(shí)間積累，而一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)策劃更需要具有很強(qiáng)的前瞻性、系統(tǒng)性和持續(xù)性，因此在給予奧城商業(yè)廣場(chǎng)豐富的概念的同時(shí)更要賦予其豐富的功能。它是多業(yè)態(tài)的集合體，購(gòu)物中心聚集了商業(yè)的所有業(yè)態(tài)；它也是多功能的集合體，集購(gòu)物、休閑、健身、餐飲、娛樂于一體，從這個(gè)角度來(lái)看，規(guī)模必然要大才能承載和完善這樣的功能；它實(shí)現(xiàn)了一種體驗(yàn)式購(gòu)物，這不是一般的商場(chǎng)，它要給顧客營(yíng)造出一種現(xiàn)代化全新的優(yōu)美的購(gòu)物氛圍，從消費(fèi)的角度來(lái)講，是一種花園式消費(fèi)。對(duì)于像奧城商業(yè)廣場(chǎng)這樣的大型綜合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，首先應(yīng)該在該商業(yè)項(xiàng)目定位后

5、，從商家入場(chǎng)、招商、銷售、建筑、設(shè)計(jì)以及布局的選定等，按照房地產(chǎn)開發(fā)的正常步驟的逆向思維來(lái)思考商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何運(yùn)作，在實(shí)操過(guò)程中才可能做到規(guī)避可控風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的糾錯(cuò)成本。這也正是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與住宅開發(fā)從策劃源頭上最大的不同之處。　　商業(yè)是個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)，而奧城商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)就更為綜合化，它是擁有大型超市的“大百貨購(gòu)物中心”。通常我們知道，百貨是依靠賺取商品差價(jià)來(lái)贏利；超市是在規(guī)模經(jīng)營(yíng)下收取供應(yīng)商的返點(diǎn)利潤(rùn)；而購(gòu)物中心采取聯(lián)營(yíng)或租賃的經(jīng)營(yíng)模式，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理，旺場(chǎng)的投入放在對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理收益上，是長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)回報(bào)。雖然在一定程度上，不同的運(yùn)營(yíng)模式其價(jià)值取向也不同，但從國(guó)內(nèi)外

6、商業(yè)運(yùn)營(yíng)較為成功的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)成熟運(yùn)作的唯一出路。從商業(yè)地產(chǎn)的角度來(lái)看，主要的盈利方式不是通過(guò)經(jīng)營(yíng)來(lái)掙錢，而是當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)好之后，帶動(dòng)周邊的房地產(chǎn)升值，然后再通過(guò)周邊物業(yè)升值吸引更多消費(fèi)者來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利，這也需要更長(zhǎng)時(shí)間的考驗(yàn)?！　?guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)離完全成熟還有一段路要走，當(dāng)前住宅+商業(yè)的開發(fā)模式與運(yùn)營(yíng)模式也是商業(yè)地產(chǎn)的一種常見的操作方式，奧城就是這樣的一種情況。作為奧體中心的配套區(qū)，奧城45萬(wàn)平米公建區(qū)與55萬(wàn)平米住宅區(qū)的有機(jī)組合，致力于打造一個(gè)以“奧體中心”為主題的高檔、時(shí)尚的國(guó)際社區(qū)，提升整體的居住與生活氛圍，此外，體量龐大的奧城商業(yè)部分又絕不僅僅是一個(gè)配套商業(yè)，它更多

7、的承載著天津城市新商業(yè)中心的角色。因此，基于我們自身的發(fā)展現(xiàn)狀，奧城商業(yè)廣場(chǎng)在現(xiàn)金流與利益之間，在短期收益與長(zhǎng)期受益之間，在社會(huì)責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任之間進(jìn)行了科學(xué)合理的平衡，對(duì)于商業(yè)所有權(quán)的出售是用短期的利潤(rùn)空間成全了整個(gè)企業(yè)更為長(zhǎng)久的發(fā)展空間。與此同時(shí)，為了保證我們企業(yè)的品牌以及項(xiàng)目的品質(zhì)，為了讓奧城商業(yè)廣場(chǎng)在短期內(nèi)能有一個(gè)良好的過(guò)渡，我們也在不斷探索并推行新穎的運(yùn)營(yíng)管理方法，例如我們針對(duì)消費(fèi)者逐漸建立并完善會(huì)員