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1、企業(yè)選址邊緣化是否是大勢所趨？2013高緯環(huán)球研究報(bào)告簡介近年來，企業(yè)租戶選址邊緣化的趨勢愈加明選址的企業(yè)租戶主要集中在物流、倉儲、制造顯，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的部分企業(yè)已經(jīng)開始業(yè)、高科技以及研發(fā)中心等面積需求較大、對從核心商圈逐步遷到非核心商圈。2012年北京租賃成本更加敏感的行業(yè)，而金融行業(yè)及專業(yè)非核心區(qū)域租賃成交占比達(dá)到歷史最高。上海服務(wù)業(yè)等行業(yè)的非核心部門如呼叫中心、后臺隨著城市規(guī)劃及建設(shè)范圍的擴(kuò)大，也涌現(xiàn)了很支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。多極具吸引力的新興商圈。雖然傾向于邊緣化高緯環(huán)球中國北京市朝陽區(qū)建國路81號華

2、貿(mào)中心1座602-607室郵編：1000251www.cushmanwakefield.com企業(yè)選址邊緣化是否是大勢所趨？高緯環(huán)球研究報(bào)告企業(yè)選址邊緣化引發(fā)的思考2013年6月，在高緯環(huán)球?qū)I(yè)團(tuán)隊(duì)的建議下，某家高新技術(shù)制造巨頭將其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤大廈搬遷至位于城市東北角的某工業(yè)園中。與西門子、愛立信等電子科技制造企業(yè)相毗鄰，新的獨(dú)棟辦公樓建筑面積達(dá)15,000平方米，聚集了北京所有員工在此辦公。而去年在上海，耐克也宣布與鐵獅門簽訂長期協(xié)議，計(jì)劃于2014年第一季度遷入上海城市東北角的尚浦領(lǐng)世項(xiàng)目，并將該處打造成一個(gè)

3、全新的大中華區(qū)總部。從成熟繁華的核心商圈到日漸興起的非核心商圈，從傳統(tǒng)高端寫字樓到產(chǎn)業(yè)園區(qū)，什么推動著企業(yè)辦公選址的改變？盡管面對40元一份的午間套餐，來回2個(gè)小時(shí)的交通出行，許多跨國企業(yè)的員工們還是迷戀于出入摩天大樓的那份自豪感。但是請注意，現(xiàn)階段上海非核心商圈的優(yōu)質(zhì)辦公樓租賃價(jià)格大約是核心商圈中同等品質(zhì)競爭對手價(jià)位的一半,而在北京寫字樓市場同樣的租金價(jià)差約為三成。精明的CFO們不會輕易忽略到這個(gè)現(xiàn)象，早就掏出了口袋里的計(jì)算器，經(jīng)過簡單運(yùn)算后一個(gè)可觀的數(shù)字就會出現(xiàn)在決策者的臺前。但凡在一線城市核心商圈高端寫字樓中駐扎多年的人，往往

4、就開始拋出一個(gè)個(gè)簡單而深入的問題：我們要不要搬？我們應(yīng)該什么時(shí)候搬？我們適合搬到哪里去？近年來，企業(yè)租戶選址邊緣化的趨勢愈加明顯，包括世界500強(qiáng)在內(nèi)的部分企業(yè)已經(jīng)開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。2012年北京非核心區(qū)域租賃成交占比達(dá)到歷史最高。上海隨著城市規(guī)劃及建設(shè)范圍的擴(kuò)大，也涌現(xiàn)了很多極具吸引力的租金歷史數(shù)據(jù)比較新興商圈。雖然傾向于邊緣化選址的企業(yè)租戶主要集中在物流、倉儲、制造業(yè)、600高科技以及研發(fā)中心等面積需求較大、對租賃成本更加敏感的行業(yè)，而金融行業(yè)500514及專業(yè)服務(wù)業(yè)等行業(yè)的非核心部門如呼叫中心、后臺支持部門等也

5、成為非核心商40030%圈的重要租戶。月）/405米30031550%平方/200210平均有效凈租金100企業(yè)選址邊緣化的誘因（人民幣0北京上海核心商圈租金上升核心區(qū)域非核心區(qū)域毫無疑問，核心商圈租金過高是企業(yè)們選擇向外搬遷的主要誘因。自金融危機(jī)時(shí)來源：高緯環(huán)球研究部期以來企業(yè)在租金處于低谷時(shí)簽下的租約已陸續(xù)到期。這段時(shí)期中國經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，城市寫字樓租金均有不同程度的回升，甚至有些區(qū)域已超越歷史高位。一線城市寫字樓市場租金自2009年的低谷時(shí)期以來，四年內(nèi)不斷攀升。截止2013年第二季度上海甲級寫字樓租金增幅為43%，北京更是達(dá)到

6、驚人的138%。隨著租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業(yè)的即使不是個(gè)負(fù)擔(dān)也將會是個(gè)煩惱。租金歷史數(shù)據(jù)比較600北京上海500月）/400平方米/有效凈租金300（人民幣200來源：高緯環(huán)球研究部2企業(yè)選址邊緣化是否是大勢所趨？高緯環(huán)球研究報(bào)告企業(yè)未來面積擴(kuò)張受制作為21世紀(jì)重要的世界經(jīng)濟(jì)力量之一，中國這個(gè)經(jīng)濟(jì)體的膨脹孕育著龐大的市場機(jī)核心商圈租金過高是企業(yè)們選會。盡管許多負(fù)有盛名的企業(yè)在過去的時(shí)間里運(yùn)營良好，不過如果還想在城市核心擇向外搬遷的主要誘因。商圈招兵買馬，請先核算一下所需要的辦公空間。在高緯環(huán)球關(guān)注的中國20大城市中，過去

7、三年以北京和上海為代表的一線城市其核心商圈空置率不斷走低。而這些城市核心商圈的未來供應(yīng)卻是個(gè)難題，非但開發(fā)商往往面臨無地可拿的局面，還有例如北京金融街西擴(kuò)計(jì)劃以及上海徐家匯中心因拆遷問題而導(dǎo)致不斷擱置的狀況。目前政府大力開發(fā)的區(qū)域多屬于非核心商圈，企業(yè)們應(yīng)當(dāng)判斷是否該順勢而為。空置率歷史數(shù)據(jù)比較空置率25.0%BJ:20.7%SH:17.2%20.0%15.0%SH:6.2%10.0%BJ:4.2%5.0%0.0%北京上海來源：高緯環(huán)球研究部3企業(yè)選址邊緣化是否是大勢所趨？高緯環(huán)球研究報(bào)告行業(yè)部門選址優(yōu)化的內(nèi)在需求誠然金融、專業(yè)服務(wù)

8、、醫(yī)藥等行業(yè)一般都會將其前端業(yè)務(wù)部門放在城市核心位置，但同時(shí)多數(shù)行業(yè)也擁有涉及研發(fā)、物流、數(shù)據(jù)信息、客戶服務(wù)等為數(shù)眾多的中后臺部門。在高租金時(shí)代這些部門選址在核心商圈的性價(jià)比顯然不高。契合城市商圈的定位進(jìn)行辦公選址優(yōu)化，不但在區(qū)位配套